乐居财经  2026-07-10 19:05   10.2w 阅读

北京，2026年7月10日  ——享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行于钰珵大厦举办 " 城势有为——戴德梁行北京 2026 年年中发布会 "。本次活动汇聚机构投资人、险资机构、专家学者、媒体代表等逾百位行业同仁，围绕商业不动产 REITs、文商旅体展融合、中位数城市消费潜力、资产管理与运营等核心议题展开深度交流，解码城市发展动能，探寻行业增长路径。

戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权为本次发布会发表开场致辞。他指出，2026 年上半年，中国商业不动产行业正经历一轮清晰的结构升级与逻辑重塑。其中最具标志性的行业事件，当属商业不动产 REITs 市场的爆发式升温：伴随着政策端持续扩容、底层资产范畴稳步拓宽，优质商业资产的资本化通道被全面打通。这不仅为存量资产盘活提供了成熟的退出路径，更为资本市场输送了大量现金流稳定、兼具防御性与成长性的优质标的，推动整个行业从 " 重开发、重持有 " 正式迈向 " 运营赋能 + 资本兑现 " 的资管新阶段。

近日，戴德梁行发布 2026 年二季度北京写字楼市场最新研判。数据显示，二季度北京甲级写字楼市场总存量维持在 1,368 万平方米，市场延续一季度调整态势，整体处于阶段性筑底过程，租金水平持续分化，整体市场仍呈震荡走势。具体来看，北京全市写字楼平均租金为每月每平方米人民币 191.28 元，环比下降 4.5%，同比下降 13.8%；北京五大核心商圈平均租金为每月每平方米人民币 220.75 元，环比下降 5.2%，同比下降 14.3%。

需求端方面，二季度市场无新增供应入市，叠加部分企业租户大面积新租动作共同带动，全市写字楼净吸纳量达 63,412 平方米。纵观 2026 年上半年，北京全市与五大核心商圈净吸纳量均不及去年同期水平，分别达 77,303 平方米和 -14,554 平方米。空置率方面，全市空置率较 2025 年末下降 0.6 个百分点至 15.3%；五大核心商圈空置率较年末上升 0.2 个百分点至 10.5%。

成交结构层面，租金下行持续带动企业搬迁需求释放，搬迁成为上半年市场主导成交类型，续租占比紧随其后，二者分别占上半年租赁成交总面积的 47.7% 和 39.9%。

行业需求结构上，TMT、专业服务业和金融业三大传统行业仍为需求核心支撑，上半年分别占全行业新签约总面积的 40.5%、21.4% 和 16.0%；医疗健康行业占比 7.2%，位居第四。二季度新设与搬迁类需求中，TMT、专业服务业、金融业和能源产业租赁面积位居前四，分别占全行业新签约总面积的 43.3%、25.4%、11.9% 和 5.8%。

戴德梁行北区项目及企业服务部主管、副董事总经理邓姗姗表示，结合 2026 年一、二季度北京写字楼市场监测数据与实际成交案例来看，北京 CBD 商办市场韧性凸显，当前区域内的搬迁需求本质是企业在 CBD 内部的办公品质升级与规模扩张，上半年多宗数千平方米级大宗租赁成交均为核心区内的升级、扩租动作，带动 CBD 空置率从一季度的 12.57% 回落至二季度的 11.77%，核心商办基本盘始终稳固。产业维度，金融、专业服务等高产值租户在上半年成交中占比超 70%，总部办公、国际业务等高附加值功能持续集聚，产业生态优势难以被替代。与此同时，外资机构加速落地布局、长期资本重仓核心地块，充分印证了 CBD 作为首都国际商务门户的稀缺性与长期资产价值；租金端核心商圈抗跌性显著优于全市平均水平，市场处于理性调整周期。整体而言，北京 CBD 在存量优化周期中持续夯实发展根基，其长期价值与集聚能力依然是北京商办市场的坚实压舱石。

在主旨分享环节，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东以 " 中位数城市——中国消费基本盘透视 " 为题发布研究成果。她表示，广大中位数城市构成了中国消费的坚实基本盘，其庞大的人口基数与持续释放的消费升级潜力，是支撑中国消费市场长期韧性的核心力量。与此同时，县域商业基建持续完善、连锁品牌加速下沉、本土 " 小城品牌 " 反向逆袭全国，叠加服务消费、文旅休闲、特色商业等赛道的爆发式增长，正让中位数城市成为零售与商业地产企业全国布局的 " 压舱石 " 与增量蓝海。

戴德梁行北区业务市场部主管、副董事总经理蔡扬围绕 " 文商旅体展赋能城市新生态 " 主题展开分享。她提出，文商旅体展如今已从商业地产的配套升级为拉动资产增值、赋能区域发展、优化营商环境的核心引擎。她以通州运河西岸、郎园 STATION、长春这有山三个标杆项目为例，分别介绍了 " 体育 + 商业 + 文旅 " 补齐商务区人气短板、老旧工业遗存打造文创产业生态圈、传统商业植入展览基因提升经营效益的成功实践。她建议，政府可通过统筹规划、打造城市 IP、创新场景、延续文脉推进城市空间活化；而媒体能够拓宽传播渠道、搭建政企协同平台、对外展示优良的区域营商环境。戴德梁行也表示，愿携手各界探索商业地产高质量发展路径，助力北京打造国际消费中心城市。

本次发布会的重磅环节之一，是戴德梁行权威首发《2025-2026 亚洲 REITs 研究报告》。该报告系统梳理了亚洲各主要市场 REITs 的市场表现、品类结构与政策演进，重点剖析了中国公募 REITs 市场的扩容进程与发展机遇。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，随着首批商业不动产 REITs 成功落地，公募 REITs 正式进入 " 基础设施 + 商业不动产 " 双轮驱动时代，商业不动产资产证券化迎来重要政策窗口期。他强调，底层资产的运营质量与现金流稳定性是决定 REITs 价值的核心，专业化、精细化的资产管理能力或将成为未来不动产资产对接资本市场的核心门槛。

本次发布会设置圆桌论坛环节，以 " 商业不动产 REITs 与资本新局 " 为主题，由戴德梁行北京估价及顾问服务部高级助理董事董一凡担任主持人，与金隅资产运营公司副总经理邓瀛，国寿资本公募 REITs 业务负责人李子卜，中信证券全球投资银行管理委员会债务融资业务线副总裁易洪帆，戴德梁行北区商业部主管孟祎等多位嘉宾展开深度对话。

董一凡表示，自 2025 年年底商业不动产 REITs 推出以来，发行端积极响应，目前申报至交易所共 22 单 REITs 产品，其中 4 单产品已成功上市，整体市场发展迅速；该批 REITs 底层资产涵盖写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店等业态，资产类型更为丰富，为更多存量资产打通盘活通道，为资本市场提供了更多配置选择。

孟祎表示，当前商业不动产市场分化加剧，核心城市标杆购物中心与头部奥特莱斯凭借稳定经营表现，成为资本市场高度认可的优质底层资产。这一趋势源于消费行为、客群结构、场景诉求等五大维度的结构性变革，彻底重塑了商业资产的价值逻辑。国内消费 K 型分化态势持续深化，大众消费从单一购物转向社交、休闲、文旅度假等多元体验需求，线下商业体验价值已超越传统零售价值。如今，" 线下沉浸式体验 + 线上私域会员深耕 " 的全域运营模式成为优质项目标配，缺乏数字化能力的传统商业持续贬值、加速出清。业态层面，奥莱微度假、购物中心文化策展两大赛道持续扩容，运动户外、亲子、轻文旅三大体验业态，成为拉动项目客流与业绩增长的核心动力。行业已迈入存量提质时代，具备场景差异化、数字化能力与优质体验业态的核心商业项目，将持续领跑市场。

发布会最后，戴德梁行北区董事总经理胡峰发表总结致辞。他表示，本次发布会围绕消费趋势、文商旅体展融合、REITs 市场、资产管理与运营等核心议题，呈现了戴德梁行的深度研究与行业洞察，也搭建了产业与资本深度交流的桥梁。2026 年下半年，房地产市场将在调整中持续孕育结构性机会，城市更新、资产证券化、产业升级将成为贯穿市场发展的核心主线。戴德梁行将持续深耕不动产市场，依托全产业链的专业服务能力，为客户提供从资产运营到资本运作的一站式解决方案，与行业同仁携手前行，共赴城市高质量发展的新征程。

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