株洲日报全媒体记者 / 徐滔

2015 年，44 岁的陈卫民做了一个身边人看不懂的决定：辞去湖南通程商业副总经理的职位，下海创业。

他的目标不是省会长沙，而是醴陵——一座县级市的湘东小城。他要在这里开一家奥特莱斯，并冠名润鲨，意为 " 奔跑的鲨鱼 "。

润鲨奥特莱斯董事长陈卫民。

" 很多人觉得我疯了。"11 年后的一个上午，坐在株洲润鲨奥莱的办公室里，陈卫民回忆起当初的选择，语气平静，" 但我心里有数。"

这份底气来自他近二十年的职业履历。1994 年从常州大学热能工程专业毕业后，陈卫民在无锡锅炉厂画了一年图纸，随后转行进入家电零售业。从西门子家电华中大区经理，到通程电器事业部总经理，再到科沃斯全国执行副总经理、通程商业副总经理，他把家电、百货、连锁、品牌运作整个产业链条摸了一遍。

" 该吃的亏都吃过了，该踩的坑都踩过了。" 陈卫民说，" 所以我去醴陵，不是去赌，而是去做试验。"

醴陵润鲨奥莱于 2016 年 8 月开业，120 多个品牌进驻，定位 " 主题百货 + 超市 + 儿童乐园 + 时尚餐饮 " 业态。在当时县级市普遍缺乏大型商业综合体的背景下，这个项目很快站稳了脚跟。

可陈卫民的野心不止于此。2023 年，在全国实体商业因疫情和经济下行双重冲击而大面积收缩的时候，他再次出手，盘下天元区一处闲置多年的商业物业，开了第二家润鲨奥莱。

这个被称为 " 汇金中心 " 的物业，此前因一家商业公司经营不善而倒闭近一年，项目位置很好，物业也很新，但没有运营商敢接盘。株洲本地商业人士私下议论：" 那个位置，谁碰谁死。"

三年后，这座 7 万平方米的购物中心做到了 95% 的开业率，日均客流稳定，成为河西片区 " 吃喝玩乐首选地 " 的有力竞争者。

陈卫民究竟做对了什么？

润鲨奥特莱斯外景。

" 我一个人说了算 "

坐在办公室里，陈卫民喜欢用数据说话。他的江浙口音，语速偏快，说话时习惯用肯定式的短句，像在陈述一道道已经被验证过的公式。

" 我在醴陵做了十年试验田，打磨出了一套商业模型。既然要发展，我首选株洲。为什么？因为株洲是整个湖南做购物中心最难的地方。"

他掰着手指算账：株洲有芦淞市场群做批发，价格亲民，商超服装这一块的零售业态天然承压；此外，株洲商业布局分散，目前没有形成聚合型商圈，人气没有聚集。" 在最难做的地方一旦做起来，再去湖南其他地市，就会游刃有余，这是战略层面的考虑。"

但战略需要落脚点。陈卫民选中汇金中心是经过精密计算的。

" 第一，前一个运营商投了巨资做基础装修，这个钱我省了。第二，800 多个停车位，中心城区找不出第二家。第三，门前七八千平方米的广场，可以常态化办活动。第四，也是最重要的一点——整个物业没有散售给小业主，后续持续运营比较省心。"

他伸出四根手指，然后握成拳头：" 产权集中与股权集中意味着什么？意味着效率。别人一个决策要过五关斩六将，半个月下不来；我半个小时就能拍板。商业竞争，有时候拼的就是谁更快。"

物业硬件只是入场券。真正让陈卫民底气足的，是独创的一套被他称为 " 第四代奥特莱斯 " 的商业模型。

这套模型的核心逻辑可以用一组数字概括：60% 和 40%。

传统购物中心以零售为主，餐饮娱乐是配套。陈卫民把配比反了过来：餐饮占 25%，亲子游乐占 25%，生活配套（美容、培训、宠物、音乐等）占 10%，三者合计 60%；商超服装鞋帽等零售业态压缩到 40%。

" 现在的人逛商场，不仅仅是为了买衣服。" 陈卫民说，" 是社交，是遛娃，甚至可能是遛狗，是周末找个地方待着。你盯住这个需求做文章，就不怕电商抢生意——线上的东西再便宜，能替你遛娃吗，能让你和朋友聚会吗？"

这个判断在疫情期间得到了验证。2020 年到 2022 年，醴陵润鲨奥莱经历了三次闭店，每次重新开门，餐饮和亲子业态都是最先恢复的。" 人憋久了，第一件事不是买衣服，是出来吃顿饭、带孩子玩一玩。"

" 我和商户坐在一条船上 "

如果说业态配比是陈卫民商业模型的骨架，那么他与商户的合作模式，才是这个模型真正的血肉。

在绝大多数购物中心，甲方和乙方的关系是清晰而疏远的：你租我的铺子，按时交租，盈亏自负。但在润鲨奥莱，这条界线被刻意模糊了。

" 我们不是单纯的租赁关系。" 陈卫民说，" 我有租赁的，有联营的，还有我自己掏钱跟商户合伙投资的。"

在醴陵店，约两成的商户都有陈卫民的个人投资。在株洲天元店，这个模式被进一步复制——二楼某大型中心，他投了 40%；多家餐饮和亲子项目，他也以不同比例参股。

采访中，他从抽屉里翻出一份合作协议，上面密密麻麻写满了双方的权利义务和利润分成。最后一页的签名栏里，他的名字和商户的名字并排签在一起。" 每一份协议都是这么签的，" 他把协议合上，放回抽屉，" 我签了字，就等于把我和他的钱绑在一块了。跑不了他，也跑不了我。"

" 我看好一个项目，就问老板：‘你做不做？你做，我投钱，我们一起做。’我是甲方，我跟你合伙，你敢不敢来？"

绝大多数商户的回答是 " 敢 "。因为这意味着：甲方用自己的真金白银表达了对项目的信心；同时，商户不再是孤军奋战，背后的 " 房东 " 变成了 " 股东 "，双方利益完全绑定。

绑定带来的是深度融入。陈卫民说，他现在对场内每一个参股项目的成本结构、利润水平、经营难点都了如指掌。" 他每一块砖、每一分钱的水电费我都清楚。他干得好，我给他涨点租；他有压力，我给他减租。我还能直接指导他怎么调整经营——因为我自己就是干这个出身的。"

绑定的另一个效果是：陈卫民几乎从不担心招商难的问题。

" 很多购物中心最头疼的就是招商，商铺空着，每天都亏钱。但我没有这个烦恼。因为我发现一个好项目，自己就可以孵化，我不需要去求谁来开店，就直接找人合伙开。"

他甚至愿意为优质商户兜底。天元店开业初期，一些商户对项目前景心存疑虑，陈卫民开出了 " 对赌 " 条件：保底一年赚 100 万元，赚不到的部分他来补。

" 这叫信心。你连这个底气都没有，凭什么让人家跟你干？"

但绑定也意味着责任。疫情期间，醴陵店三次闭店，陈卫民二话不说：关门多久就免租多久。

2025 年，某大商业广场开业对润鲨天元店形成了直接冲击，不少商业甚至腰斩。陈卫民的应对是：给所有受影响商户减免两个月租金。" 有些大商户一个月七八万的租金，我一次性全免掉。"

这样 " 大方 "，扛得住吗？

陈卫民算了一笔账：" 我租赁可以不赚钱，甚至阶段性贴钱，但我参股的项目本身在盈利。几个利润来源结合起来，整个商业中心就能稳住。这就是我们和传统‘包租公’最大的区别。"

在润鲨奥莱的运营体系里，有一个原则被陈卫民反复提及：原则上不裁员。

两座商场加起来，公司员工加上商场员工超过 1000 人。其中相当比例是 40 到 60 岁的中年人，从事保洁、保安、基础服务等岗位。他们的月薪普遍在三四千元。

" 在很多人眼里，三四千块钱不算什么。但对他们来说，这是维持一个家庭生计的收入。" 陈卫民说，" 你把人家裁了，他到哪里再找一份工作？这个年龄段的人，求职是最难的。"

他的办公桌上放着一份员工花名册，他随手翻到一页，指着一个名字说：" 这个老周，56 岁，在我们这儿做保安。他老婆身体不好，儿子还在读大学。他跟我说过，这份工要是没了，家里就转不动了。" 他把花名册合上，" 你说，我能裁他吗？"

他补充了一句更重的话：" 做企业最大最终的快乐，不是赚钱，而是让员工幸福。你把这个搞反了——员工痛苦，老板赚钱——那叫黑心钱。"

这不是一句漂亮话。在润鲨奥莱，员工有免费餐，生日有集体聚会和礼物，逢年过节有购物卡。这些福利算下来是一笔不小的开支，但陈卫民认为这些钱花得值。

" 员工幸福，他自己会感受到，他的服务态度会不一样，顾客也能感受到。这是一种正向循环，最终会反哺到企业身上。而且你自己也会觉得幸福——因为看到身边的人是快乐的，你赚钱也赚得安心。"

同样的逻辑也适用于商户关系。" 商户不赚钱，这个商业体就一文不值。" 陈卫民说，他每个月都会了解每个店的经营数据，" 不是走过场，是真了解。有做得不好的，我们要制定帮扶政策。"

他举一个例子。天元店有一个大型项目，老板投了几百万元，开业后持续亏损，一度想放弃。" 我一看，不全是经营的问题。他的场地有一个致命的缺陷——核心游乐设施被建筑结构遮挡了，顾客走过去根本看不到。"

陈卫民自掏腰包，花了几十万元改造了项目的死穴，遮挡问题完美解决了。" 现在那个项目一年利润极为丰厚。项目活了，客流也稳住了，我的商场也受益。这是三赢。"

他说，帮商户，必须帮到点子上，" 不是简单免租就完事，你要帮他分析问题出在哪里，是真帮，不是假关心。"

听陈卫民讲他的商业经，会让人觉得一切顺理成章。但商场如战场，哪有真正的风平浪静。

" 说实话，对我来说，没有所谓的至暗时刻。" 陈卫民说这话时，语气不是炫耀，而是一种经历风雨后的淡定。

" 为什么？因为你专业了，你就是这个行业里最厉害的人。你能预判问题，你有预案。做生意不能靠赌，我永远不赌。"

可他随即摊开手掌，算了一笔让任何人都无法轻松的账。

" 我两个店，一年租金 2000 多万元，直属人员工资、水电、运营费用 2000 多万元，加起来 4000 多万元，每个月要付出几百万元。"

他停顿了一下。" 企业要是做不好，你说睡得着觉吗？背后就是上千个家庭和千万级别的支出。没有超强的信念支撑，没有长期主义的心态，吓都会吓死去。"

" 吓都会吓死去 " 这句话他说了两遍。这或许是这位以理性著称的创业者，在整个采访中最接近袒露内心压力的一刻。

长期主义，是陈卫民在整个对话中最高频的词汇之一。他对此有近乎偏执的坚持。

" 我做生意，物业租赁合同必须签 20 年，少一年都不行。前三年我可以不赚钱，持续投入，把醴陵的利润拿过来投。但三年后，我一定开始赚钱。没有这个决心和周期意识，就不要碰实体商业。"

他有点看不起那些追求短平快的同行。" 你看那些搞短线的，今天突然赚了 500 万元，明天就可能全赔光。长期主义是成功的唯一之法。这不是喊口号，是哲学。"

" 希望株洲有一条可以逛的商业街 "

如果对话只停留在商业层面，陈卫民的形象或许只是一个精明的企业家。但当话题转向株洲这座城市时，他展现了另一面——这是一个对城市商业格局有着强烈表达欲，甚至带着几分 " 怒其不争 " 的本土实业家。

" 株洲具备极佳的商业潜力，但目前最大的问题是什么？散、乱。没有一条真正意义上的商业街。" 他语速明显加快，" 你去长沙有五一广场，成都有春熙路，上海有南京路。外地人来了，你知道带他去哪里逛吗？株洲没有。一个城市，商业不繁华，能叫繁华吗？"

但他话锋一转，从批判转向建设。" 其实株洲条件已经初步具备了。你看，从中心广场的株百、王府星、大汉希尔顿到河西的未来云，到天元株百，再到我们润鲨奥莱，一直延伸到神农万达——这条商业街雏形已经自发形成了，它就是株洲商业的脊椎。"

他的建议并不复杂：政府只需要做三件事——规划、亮化、打通步道。

" 把遮挡商业的高大树木移开，让商场能被看见。统一做外墙亮化，株洲的商场外墙晚上大多是黑的，我认为不仅仅要投钱搞江边亮化，还要把商业街点亮。打通地下通道和空中连廊，让人能顺畅地从一家商场逛到另一家。现在一下班全堵在路上，谁会出来逛？"

他说，这件事不必一年做成，慢慢来都行。" 让株洲有一条可以逛的商业街，当外地人来株洲，本地朋友有个可以自豪地带他们逛的地方。这不只是一条街的事，这是拉内需、聚人气、提消费的根本。"

"40 多岁才创业，我几乎 100% 成功 "

采访接近尾声，记者问了一个和当下年轻人有关的问题。

" 我给年轻人三条建议。第一，不要好高骛远。第二，找到你真正喜欢的行业，不喜欢就别做。第三，扎进去，至少深耕五六年，把自己变成专家。" 陈卫民说。

他用自己的人生轨迹来佐证。" 我大学学的是热能工程，毕业后在锅炉厂画图纸。后来转行做家电销售，在西门子一干就是 7 年。三年入行，六七年才能成为专家。成了专家，你才能赚到这个行业的钱，才有自己独特的判断。"

从西门子出来，他辗转通程、科沃斯，前前后后打了近二十年工，做到集团副总裁级别，44 岁才迈出创业这一步。" 所以我敢说，我创业的成功率几乎是 100%。因为我把该经历的都经历完了，该踩的坑都看到过了。"

他反对年轻人一毕业就创业。" 那是靠猜谜语在赌，风险太大了。你先去你喜欢的行业里，找一家好公司，踏踏实实打三年工——不是混日子，是当学徒——看别人怎么做的，学到真本事了，再考虑自己干。"

" 机会永远有 " 他说，" 但机会是给有真本事的人准备的。每一个行业，深耕下去，永远有你一碗饭。你不要这山望着那山高。很多做得好的企业家，都有一个共同点：不浮。沉下去，才能浮上来。"

采访结束后，陈卫民起身送记者出门，经过商场的消防通道时，他忽然停下来，推开厚重的防火门。

" 你看这个楼梯间。" 他指了指脚下。台阶干净，墙壁洁白，没有杂物，没有异味。

" 一个顾客可能永远不会走这个楼梯。但如果哪天电梯坏了，他走下来的时候看到的是脏乱差，闻到的是烟味霉味，他对我整个商场的印象就全毁了。" 他把门轻轻合上，" 做商业，不是做给领导看的，是做给每一个可能走进来的人看的。"

经过餐饮区，一个正在擦拭桌面的阿姨抬头看见他，笑着打招呼。陈卫民停下来，跟她聊了几句家常，问她儿子高考考得怎么样。

阿姨笑得眼睛眯成一条缝，说考了一个一本，蛮好的。

陈卫民点头，继续往外走。商场里人流渐密，餐饮区飘来饭菜的香气，儿童游乐区传来孩子们暑期嬉闹的笑声。

离开润鲨奥莱后，我在车里坐了很久，没有马上离开。

我在想一个问题：在一个被反复宣判 " 实体已死 " 的时代，为什么偏偏是这个人，在这个 " 烂尾 " 的地方，活下来了？

后来我意识到，陈卫民做的事情，本质上不是在经营一个商场。他是在用商业的方式，回答几个更根本的问题——

在行业寒冬里，企业和商户应该是什么关系？他的答案是：坐在同一条船上，利益绑死，谁也跑不了。

在裁员自保成为常态时，企业应该如何对待最底层的员工？他的答案是：人裁不得。员工痛苦你赚钱，那叫黑心钱。

在三四线城市的商业长期被低估、被忽视时，本土企业应该扮演什么角色？他的答案是：深耕下去，做试验田，打磨模型，然后在一个最难的地方证明自己。

在一座城市始终形不成核心商圈、市民无处可逛时，企业家能做什么？他的答案是：站出来说话，把那条已经自发形成的商业脊椎骨，指给所有人看。

这些答案，没有一个来自教科书，而来自一个在零售业泡了二十年的企业家在商业最前线长期的实践。他站在企业家的角度，回答了多个时代之困的焦点问题，用行动阐释了民生之本和企业家胸怀与担当，对于商业如何繁华城市，他提出了破局之道的真知灼见。

他不赌。他只是把一个行当做透了。他说，做商业，是做给每一个可能走进来的人看的。

这句话，值得所有做实体的人，听一听，想一想。