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拿地整整两年，福鑫地产东城金鱼池项目，终于公示了设计方案。

这份图纸，一目了然。

1、北侧：规划 1 栋办公楼，主体地上 4~5 层、建面 3850 平米，地下 3 层。

2、南侧：规划 7套合院，地上 2 层、建面 1700 平米，地下三层。

其中，商业办公须自持 20 年。

这块地虽处南二环内，但规模太小，不太引人关注。

反倒是它的持有者福鑫地产，以黑马的姿态，一战成名。

2024 年 7 月 3 日，它以触顶摇号方式，拿得金鱼池 DC-0127-0101 地块，代价为 3.375亿元、溢价率 25%。

福鑫很神秘，是谁？

它的背后是一家河北民营企业河北鑫界，成立于 2005 年，由自然人水福来和李淑英分别持股 50%。他们和央企华电国际，有合资公司。

但是，在 2026年 5月，河北鑫界成了被执行人，执行标的 22.68 万元。

就在它成为被执行人的四天后，又历经 165 轮，击败保利发展、招商蛇口、厦门国贸等一众国央企，以 10.476 亿元夺下北京丰台蒲黄榆 0017 地块，溢价 16.4%。

这北京地产圈，似乎看不懂河北鑫界的投资逻辑。

六个关键信息

且看河北鑫界如何在螺蛳壳里做道场。

东城区金鱼池的 0101 地块，位于天安门往南 2 公里，寸土寸金。它是 F2 公建混合住宅用地，占地面积仅 3027.6 平米，地上总计容面积 5550 平米，容积率 1.83，限高 18 米，综合绿地率只有 15%。

这意味着，排楼时必须塞得很满。

0101 地块北侧的办公楼与南侧的合院，有部分墙体相连，中间留有 1.5 米的镂空，是为办公楼的消防楼梯留的。

咱们重点还是看那七套合院，花姐提炼几个关键信息：

1、合院区域占地 1900.18 平米，地上建筑面积 1700 平米，实际容积率 0.895。

2、大门在最南端，宽七米，左右各 3 套合院，大门正对着 1 套，呈 L 型半围合，但没有标楼栋号。

3、有关产品户型，地上和地下各两层，赠送院子。地上面积，4套合院为 "1F+2F" 组合，3 套为纯 2F，平均每套地上面积约 243 平米；地下面积，7 套合院皆为地下三层，总共地下仓储面积 1259.38 平米，大概会成为合院的负一、二层下跃，每套约 180平米。

4、每套合院都送院子，院子里挖出了两个采光井，让地下室射入阳光。

5、每套合院皆为坡屋顶设计，首层层高 3.9米，二层层高 3 米。坡屋顶高 2.1 米——全送阁楼、不计入产权面积。

6、合院的车库出入口，与北面办公楼共用，可能会对住户有隐私影响，整个项目的车位共计 44个。

读懂这六点，金鱼池 0101 项目大致轮廓就出来了。

七座合院详情

七套二环内的合院，到底详细尺度如何？

花姐给它们标出了楼号——从进大门开始数：

1 号合院

总建面 396.6平米：地上一层约 113.3 平米，地上二层约 113.3 平米，下跃两层 170 平米，院子面积约 47 平米。

2 号合院

总建面 396.6平米：地上一层约 113.3 平米，地上二层约 113.3 平米，下跃两层 170 平米，院子面积约 19 平米。

3 号合院

总建面 469.8平米：地上一层约 142.9 平米，地上二层约 116.9 平米，下跃两层 210 平米，院子面积约 97 平米。

4 号合院

总建面 459.8平米：地上一层约 142.9 平米，地上二层约 116.9 平米，下跃两层 200 平米，院子面积约 82.6 平米。

5 号合院

总建面 476.6平米：地上一层约 159.8 平米，地上二层约 116.8 平米，下跃两层 200 平米，院子面积约 82.6 平米。

6 号合院

总建面 399平米：地上一层约 122.5 平米，地上二层约 96.5 平米，下跃 180 平米，院子面积约 57.5 平米。

7 号合院

总建面 429平米：地上一层约 124.5 平米，地上二层约 124.5 平米，下跃两层 180 平米，院子面积约 47.5 平米、

这七套合院，如果以 15万元 /平米计算，住宅的货值约 3 亿元，单套总价在 3800~4200 万元之间。

迟到的原因

金鱼池 0101 项目图纸出炉，真是千呼万唤始出来。

花姐一度把它称之为：沉睡楼盘。

这类楼盘，还包括北京城建拿下的祈年大街 0401-01 地块、长沟 6017 地块、长阳 0002 地块，以及大兴新城西片区 0007 地块。

金鱼池 0101项目进度慢，是有原因的。

今年 3 月 2 日，它收到了一封告知函，是北京市文物局下发的，关于东城区金鱼池 DC-0127-0101 地块。

内文不长，共计 304 个字符，大致有 3 个要点：

1、鑫界地产旗下的项目公司福鑫地产，给市文物局写过请示；

2、金鱼池 0101 地块所在的位置，明确位于全国重点文物保护单位天坛建设控制地带内；

3、由于事关重大，市文物局在 2026 年 2 月 27 日已向国家文物局汇报，须等待批复。

5 月 28 日，北京市文物局发来了国家文物局 4 月 24 日的复函，除了细化外观设计、补充屋顶设备布局以及屋顶绿化之外，最大的修改是：

"调整商务金融楼建筑设计，降低建筑高度，对建筑长边进行分割处理，削弱其体量感，核减玻璃幕墙使用面积 "。

它的西北方向，是清代浙江慈溪成衣行所建 " 浙慈会馆 "，即估衣会馆。

从 0101 项目图纸上看，办公楼的西北角 "挖去 " 了一角。

在京城核心地段搞地产开发，须考虑的东西太多了。

以至于东城区西革新里 602、607 地块，朝阳区永安里 0401-01 地块，迟迟无人问津。

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