出品 / 联商网

撰文 / 李高

日前，南京浦口桥北项目公司的股权转让信息，出现在了京东拍卖平台上。该公司的核心资产，正是华润置地在南京开出的第一个商业项目——桥北万象汇，对外报价约 6.5 亿元。

从 2021 年 6 月 29 日高调开业，到 2025 年 1 月 22 日正式摘牌，再到如今被摆上拍卖货架，这座曾经凭借长江大桥观景台爆火的 " 网红商场 "，仅用五年不到的时间就走完了从 " 顶流 " 到 " 资产包 " 的全过程。华润在南京的商业首秀，最终以一场拍卖收场，令人唏嘘。

华润接手也没能救活

桥北万象汇的故事，要从乐都汇说起。

2013 年，乐都汇购物广场开建，然而随后却一直停工未有起色。直至 2017 年，华润置地接手了乐都汇，斥资 20 亿进行整体改造。

2019 年，该项目重新开建；2021 年 6 月 29 日，桥北万象汇正式开业。项目体量约 10 万平方米，商场由地下 2 层和地上 6 层组成。

彼时，桥北万象汇带着招商率 100%、开业率 100% 的 " 双百 " 成绩亮相，引进的 240 余家品牌中，超 50% 是区域首店。比如南京首家苏果 CiTY、南京首家万象影城、江北首家凑凑火锅 · 茶憩、江北首家合兴发茶冰室。

这是华润在南京开出的首个商场，不过华润在 2014 年就拿下了浦口万象商业体（即江核万象汇），只是至今还未开业。

值得一提的是，华润借助南京长江大桥的地理位置优势，在商场顶楼打造了一个可以 270 度观赏大桥全景的屋顶花园和空中观景台，迅速成为现象级网红打卡点，开业首日甚至一度限流。2022 年商场开业一周年庆时，顶楼的天台直升机场景也吸引了一波流量，据悉周年庆三天销售额超 1800 万元。

不过，从 2023 年开始，桥北万象汇就陷入经营困难。2024 年 6 月起，场内多数品牌三年租期已满，商户开始陆续撤离，到 2024 年年底，商场仅剩万象影城、星聚会 KTV、Manner 咖啡等零星几家店铺营业。

2025 年 1 月 22 日，面向长江大桥的 " 万象汇 "LOGO 被正式摘牌，商场主体闭店停业。同年 5 月，商场最后一家门店 Manner 咖啡闭店，商场彻底关停。

随后该商场一度在市场 " 沉寂 "，直至今年 7 月被抬上了拍卖平台。据京东拍卖平台信息显示，华润渝康（全称 " 华润渝康资产管理有限公司 "）将转让南京浦口桥北项目公司股权，对外报价约 6.5 亿元。

资料显示，华润渝康是重庆市首家地方金融资产管理公司（AMC）?，由央企华润集团控股，公司主要从事不良资产的收购处置、受托经营、重组整合及相关的金融和中介服务。

目前该交易有 1 名意向人，联商网将持续关注最终结果。

桥北万象汇的败因

桥北万象汇的败因并非单一，是外部竞争、交通困局、自身定位与集团战略多重因素叠加的结果。

首先，桥北商圈的极度内卷。桥北号称 " 江北新街口 "" 江北第一商圈 "，目前商圈内已经聚集了 10 余家商场。与桥北万象汇一路之隔的弘阳广场，总体量达 55 万平方米，覆盖了商场、未来世界游乐场等多种业态，一直是桥北的购物娱乐中心。同时，金象城、印象汇、江北龙湖天街等商业环伺，给桥北万象汇造成了巨大的竞争压力。

其次，交通是致命硬伤。桥北万象汇位于桥荫路和浦珠北路交汇处，与长江大桥为邻虽然给项目创造了得天独厚的观景平台，但也给项目带来了交通困局。不少消费者反馈表示，桥北万象汇的位置太难受，开车容易开错，周围路段拥堵，目前距离地铁口远。同时，与项目无缝接驳的地铁 11 号线仍然在施工中，地铁施工导致道路被大量围挡，影响了项目的通达性。

最后，项目先天不足。虽然华润斥资改造，但作为烂尾改造项目在选址和建筑结构上存在天然局限。位于长江大桥下的 " 倒三角 " 地带，两面被包夹，难以形成持续吸引力。

此外，退出桥北万象汇，或许也是华润置地自身战略需求。当桥北万象汇空铺率越来越高，客流和销售额也会持续下滑，没有良好的变革措施的话，及时止损是明智选择。而且，除桥北万象汇外，华润在南京已布局 7 座万象系商业，将资源倾斜给优质项目，才能让企业健康发展。

华润在南京的商业版图

退出桥北万象汇，并不意味着华润在南京的收缩。剥离不良资产的同时，华润将精力和资源集中在了有发展潜力的项目上。

据联商网统计，截至目前华润在南京已经布局了 7 家万象系商业，其中四家已经开业的经营情况十分理想。

位于三山街的南京万象天地，是全国第三座、华东首座万象天地，商业建筑面积约 10.4 万平方米，是城市极具活力的精神文化潮流策源地；2023 年年底开业的南京城北万象汇，是目前燕子矶新城板块经营最稳定的商业之一；南京雨花万象天地开业即火，已经是南京最具影响力的万象天地产品；南京金陵天地是华润与阿里巴巴共同打造的非标商业，人气不俗。

在增量市场上，华润还有 3 个重磅商业体蓄势待发。

最受关注的，当属位于南部新城大校场核心区的南京金陵万象城。作为南京首座万象城，金陵万象城的商业面积就高达 25 万平方米，由 A、B、C 三大场馆组成，并通过空中连廊实现三馆互通。

▲南京金陵万象城效果图

该项目计划引入近 600 家品牌，涵盖重奢、潮流、餐饮、亲子及文化艺术全业态，项目与地铁 5 号线、10 号线同期共建，是典型的 TOD 地标商业。

浦口华润万象商业体，是 " 江北核大板块 " 中最早的一个综合体项目。2014 年 6 月，华润以 34.8 亿元拿下该项目，包括 10 万平方米的商业中心。但项目拿地至今已经 12 年了，还未建成开业。

近日，南京江北新区官网发布的《NO.2014G39-A 地块项目规划设计方案调整》批前公示显示，从调整后的设计方案看，该项目已经由万象城改为万象汇。

▲方案调整后的浦口华润万象商业效果图

2024 年 10 月，鼓楼万象商业官宣，老区地块（原工厂片区）国睿科技园项目中，12.8 万平方米的商业部分将由华润万象生活运营，从效果图上看项目名为鼓楼万象汇。目前该项目也在筹备中。

由此可见，华润在南京的布局已经非常清晰：万象城定位最高端，万象天地主打潮流策源，万象汇聚焦区域活力中心。从江北到城南，从老城到新城，华润几乎覆盖了南京所有核心商圈。