正所谓 " 同人唔同命，同遮唔同同柄 "。

当其他小区开始下调物业费，打响广州行政层面物业降价第一枪时，黄埔知识城却有小区，因为物业费的问题把业主们告上法庭！

下面来看看，这到底是怎么回事？

01

物业服务水平不值 2 元 / 平？

近日，知识城凤福花园多位业主陆续收到物业公司广州华南海物业有限公司发出的律师函或者法院传票，事由都是业主没有缴纳物业费。

至于业主们为什么不交呢，原因主要有两个：

一是业主不满物业服务质量。

具体问题包括管家响应速度较慢、电梯经常故障、保安保洁人员配比严重不足、楼栋门口水浸等等，在 2024 年还曾因为停车费的矛盾惊动帽子叔叔。

最夸张的是，小区在很长一段时间里都没有进行封闭式管理，外来人员是随意进出的！

就连电动车，也能在小区里面驾驶穿梭……

讲真，作为一个有物业管理的小区，出现以上这些情况真的不太应该，物管可以说是难辞其咎。

难怪有村民吐槽，以前住自建房没有物业，都不会像现在这样乱糟糟，下雨天门口就水浸的情况。

二是业主认为 2 元 / 平收费过高，且收费标准在事前并未得到业主认可。

这个问题，就比较复杂了。

据悉，凤福花园是知识城九佛社区的回迁房，2021 年年中交付，前三年物业费由开发商支付给物业公司，从交付第四年开始，业主才需要交物业费：

第四年，业主交 50% 物业费，即 1 元 / 平；

第五年，业主交 80% 物业费，即 1.6 元 / 平；

第六年，业主交全额物业费，即 2 元 / 平。

但问题是，业主个人从未与物管方签订过物业服务合同，物业收费标准也并未写入回迁房合同。

大部分业主是入住后才得知，物业费 2 元 / 平。

因此对于他们来说，难免有种先斩后奏的感觉，业主代表也有就物业费问题与物管公司进行过沟通，但双方意见始终未能达到一致。

另外，有业主对照 " 广州市普通住宅前期物业服务收费实行五档（五级）政府指导价 "，有电梯住宅的标准为（元 / 平方米 · 月）——

一级：2.8 元

二级：2.32 元

三级：1.85 元

四级：1.38 元

五级：0.9 元

按照 2 元 / 平这个收费，小区物业服务水平应该高于三级，但就目前情况而言，显然服务并不达标。

基于以上种种原因，凤福花园越来越多业主不愿意交管理费了……

02

拒交物业费 合情不合理

这几年来，物业公司与业主的关系普遍是愈发紧张了，无论是业主拒交物业费，还是物业公司把业主告上法庭，相关案例已是屡见不鲜。

例如去年，好美华庭的丽源物业，就曾大批量起诉欠费业主，并在诉状本金之外叠加高额滞纳金，部分业主滞纳金甚至超过物业费本金！

当时，花都法院判决，合同没有约定滞纳金的部分，因此未支持滞纳金部分。

还有被视为 " 最牛小区 " 的南国花园，业主通过组建业委会，查实物业私自出租架空层商铺侵占公共收益，成功起诉物业追回 538 万公共收益。

但很多人不知道，在 2024 年，长期拒缴物业费的业主曾被物业提起诉讼。当时，法院判定瑞华物业胜诉，被告业主需按 3.3 元标准足额履行缴费义务，还要参考 LPR 利率另付违约金。

类似的案例，在人民法院公告网上还有很多。

从判决结果中，大致可以找到几条规律：

一是在双方签订服务合同的前提下，法院基本判决物业胜诉，拒缴物业费的业主违约。

不少业主以为，物业服务达不到预期，就能直接拒交物业费，其实这个做法并不正确。

二是业主因拒缴物业费被物业上诉，最好的结果，是少交物业费。

根据民法典相关规定，" 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费 "。但若物业公司未按约定提供服务（如服务存在瑕疵），业主有权主张减免物业费。

而业主，则需要收集物业公司未履行合同义务的证据，包括但不限于：

服务瑕疵的直接证据，如公共区域卫生脏乱的照片、电梯故障未及时维修的凭证等等。

业主的催告记录，即业主向物业公司发送的整改函、12345 投诉记录。

三是关于违约金，就要具体问题具体分析了。

这里面有几个判决标准，首先是看物业合同上有没有白纸黑字明确逾期交纳后产生的费用。

其次，要看违约金的计算标准是否合理。

像是每日千分之三，就属于过高了，哪怕合同上这么写，法院也不会予以支持的。

另外，违约金不能超过本金。如果出现前者比后者还要高的情况，法院会对违约金部分进行调整。

反过来说，只有物业合同有约定违约金，且违约金计算方式合理时，法院才会予以支持。

总结下来，哪怕物业服务存在严重瑕疵，业主以拒缴费用的方式进行消极对抗，是违法的。

如果业主对物业费、物业服务质量有异议，最聪明的做法应该是主动出击，先发制人！

例如通过业委会约谈物业、要求整改、申请物价部门重新核定物业费标准。

或者先行发起诉讼，走司法途径向物业索赔——与其做被告，不如主动做原告。

对于法院相关判决，各位业主怎么看？你们小区，有拒缴物业费的情况吗，最终又是如何解决的呢？

想了解更多楼市动态的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。

END

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