7 月 15 日，华夏保利商业 REIT（508605）正式启动发售。该项目为国内首单获批的央企商业不动产公募 REITs，底层资产为广州珠江新城甲级写字楼与佛山千灯湖购物中心，拟募集规模约 17.97 亿元。

除保利商业 REIT 外，陆家嘴 REIT、锦江 REIT、凯德商业 REIT 等多单新发商业不动产 REITs 近期陆续启动询价，行业落地节奏显著提速。

2026 年上半年，国内商业不动产 REITs 市场实现规模化突破：首批四单产品成功挂牌上市；另有 20 余单项目处于交易所受理审核阶段，累计拟募资规模突破 750 亿元。

大悦城、首开股份、新城控股等头部房企加速布局，密集递交项目申报材料。行业发展进入全业态覆盖、体系化运作、规模化盘活的存量资产运营新阶段。

2025 年 12 月 31 日证监会发布 63 号文，正式将商业不动产纳入 REITs 底层资产池，涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态；审核路径简化，无需发改委前置推荐，审批周期压缩至 4 至 6 个月。

华夏保利商业 REIT 底层资产为 " 写字楼 + 购物中心 " 双业态组合：广州保利中心位于珠江新城核心区，入池面积约 8.2 万平方米，属一线城市核心区甲级写字楼；佛山保利水城 · 时光汇位于佛山金融 CBD，为区域型购物中心；两处物业分处广佛两城，并非商业综合体模式。

广州保利中心 2021 — 2025 年出租率分别为 94.40%、95.30%、85.91%、72.73%、69.00%，呈持续下行趋势；2026 年 3 月末签约出租率回升至 74.17%，2025 年续约率为 75%；佛山保利水城 · 时光汇截至 2025 年末出租率为 92.74%。

该 REIT 认购价格定为 3.593 元 / 份，处于询价区间下限，较评估基准折价 10%；发售总份额 5 亿份，对应 2026 年及 2027 年预测现金分派率分别为 5.99% 和 6.01%；网下认购倍数为 1.00 倍。

相较首批商业不动产 REITs 高溢价发行，保利商业 REIT 定价更趋理性。一级市场认购热度下降原因有二：一是自 2025 年以来，除北京区域优质写字楼出租率略有回升外，其余区域优质写字楼普遍呈现出租率与租金双降趋势，行业基本面承压，且首批商业 REITs 均未纳入写字楼业态，可比标的稀缺；二是首批四只 REITs 于 6 月 18 日上市，合计募资 203.33 亿元，网下认购倍数普遍达数十倍至百倍，但上市首日走势分化，国泰海通砂之船商业 REIT 涨幅达 11.08%，汇添富上海地产商业 REIT 仅微涨 0.02%；上市后因打新套利资金集中卖出、二级买盘缺乏险资主力，除砂之船 REITs 外，其余三只前五个交易日均出现破发，一级市场遇冷传导至二级市场。

6 月首批四只 REITs 指数基金获批，7 月 1 日启动募集并迅速结募，反映市场配置需求旺盛。监管层明确，8 月起保险资金投资商业不动产 REITs 限制将正式放开，OCI 记账规则同步落地，银行理财等资管产品配置门槛亦降低。

7 月 10 日，大悦城控股董事会全票通过天津大悦城商业不动产 REITs 申报方案，正式启动新项目资本化进程；其此前已于 2024 年发行消费基础设施 REITs，此次切换赛道体现房企双通道盘活存量资产策略。

据界面新闻统计，自 2025 年末试点启动以来，沪深交易所受理的 20 余单申报项目中，房企占比超三分之一。

不同业态对应不同 REITs 通道：购物中心、奥特莱斯等偏民生消费属性资产走消费基础设施 REITs 通道；写字楼、酒店、商业综合体等偏市场化运营属性资产走商业不动产 REITs 通道。

保利发展资产规模逾万亿元，拥有超 200 个在营项目及逾 100 万平方米扩募储备；项目采用 " 统筹管理 + 专业运营 " 模式，由保利商业物业与和汇商管分别负责写字楼与购物中心日常管理；原始权益人高比例参与战略配售，实现与公众投资者深度利益绑定。

杨慧指出，商业不动产 REITs 不同于消费类 REITs 所依赖的强壁垒核心资产，后续扩容可能面临资产质量参差不齐、估值泡沫等风险。

2026 年 4 月 21 日至 6 月 18 日期间，中证 REITs 全收益指数累计跌幅达 6.04%，一度失守千点关口；供给集中放量与二级市场买盘乏力形成突出矛盾。

6 月获批的首批四只中证 REITs 全收益指数基金于 7 月初完成募集，带来约 12 亿元增量配置资金；保险资金等长期稳健型资金将于 8 月批量进场，有望优化短期套利资金主导的市场结构。

综合供需、资金与政策因素，市场将呈现 " 供需再平衡、分化加剧 " 格局：资产基本面分化导致二级估值承压；监管流动性工具可托底；核心资产获溢价，弱资质产品承压；一级发行节奏取决于二级价格韧性。

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