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这段时日，中建智地风头无两。

从怀柔国贤府到宸园 139，再到亦庄国贤府，短视频、海报，此起彼伏。

这三个新盘，亦庄国贤府话题最多。因为，它身在新兴产业集群的亦庄。

7 月 13 日，亦庄国贤府（1401-1 地块）公示了设计方案。

花姐读完这张图，有几点思考：

1、为什么它只设了两排楼，且是行列式排布？

2、为什么中间的小高层与两侧的洋房，楼间距差不多，却日照都可以过关？

3、为什么地下只挖了一层？

4、它南面的 1401-2 地块，该怎么排楼？

只有读懂这四点，才能窥见中建智地的良苦用心。

南地块强排方案浮出

 想读懂亦庄国贤府的图纸，必须先有一个宏大的视野。

它所在地的 1401-1 地块，地理位置十分特别。

去年 10 月份，它还是 1401 地块的一半。今年 3 月份，1401 地块一拆为二，是被拆分而来，1401-1 地块上架，被中建智地溢价 8.7% 拿下。

它南面 1401-02 地块，上市没有时间表。

这两块地之间，仅有一条红线之隔，不是街坊路。这意味着，它们要一体化设计，即两地之间的建筑退线会很大。

从图纸上看，亦庄国贤府规划了 8 栋楼，分两排平行排列，南面第一排房退线分别是 16 米、18 米和 20 米。

这个格局定下之后，1401-02 地块的楼栋排列方式，大抵就浮出了。

花姐推测，1401-02地块的强排方案是：

1、占地 2.82 公顷，建面 5.65 万平米，容积率 2.3，最高 54.1 米，规划 7 栋住宅楼，最北一排，退线 20 米；

2、北面 3 栋洋房：西面 6F、2 个单元，中间 7F、3 个单元，东面为 7F、2 个单元，首层全部架空；

3、南面第一排，为 4 栋小高层，中间两栋 18F、两侧为 15F。

如此一来，1401-02地块出现了一个怪异的现象，南高北低，高低配十分严重。

整体来看，亦庄国贤府在规划上，有了先发优势。

当然了，它捆绑代建西侧的 1304 地块、4.1 公顷绿地公园，须花费 4000 多万元。

日照设计暗度陈仓

  初看亦庄国贤府的图纸，花姐似曾相识。

它长得有点像大兴区的绿城朗月和风，也只有两排楼、行列式排列。

只不过，亦庄国贤府不是纯洋房：中间为 4 栋 18F、两层为 4 栋 11F，呈对称关系。

一个问题来了。

这两排房子的楼间距，都在 60 米至 67 米之间。意思是，小高层与洋房的楼间距差不多。

为什么会出现如此奇特的设计呢？

其秘密在于，中间的小高层 2#、6#，中建智地在规划上暗度陈仓。

2.45 米，6.07 米，它们组成了塔群。

这种做法，直接让日照间距系数比降到了最低值。

再加上北面的 2#，首层架空层为 3 米，在计算日照时，须核减这个高度。

但，花姐在测算之后，发现它们的最小楼间距为 60.38 米，疑似不达标。

现实情况，它不可能不达标的，设计师不会犯这个低级错误。

花姐认为，亦庄国贤府的图纸上，应该还隐藏了首层地坪标高的信息。

土拍文件里对建筑竖向设计，有这么一个要求：场地竖向设计应按照用地红线内外高程自然接顺的原则进行设计。

而这块地的地势，原本就是南低北高，大概有 20~30 公分的高差。

有关具体楼栋首层标高的尺寸差异，花姐推测 2#，比 6。

这些做法，不仅照顾到了 2，也不遮挡北面的现状住宅国瑞瑞福园。

四款户型：78~128平米

 亦庄国贤府由于退线太多，导致无法做到纯洋房。

花姐估算，它南面退线面积超过 4000 平米，导致实际容积率从 2.0 飙升至 2.35，接近地块没有分拆之前的 2.5。

没有办法，亦庄国贤府只能选择做 "高低配 "产品。

它的占地 2.59 公顷，总建面 7.44 万㎡，其中地建面约 5.32 万㎡，规划 8 栋住宅楼，共 510 户。

花姐推测，它分四款户型：78平米三居、98平米三居、110 平米四居和 128 平米四居。

大致分布是：

78 平米：66 套，占比 12.94%，分布在 1#、4#、5。

98 平米：198 套，占比 38.82%，分布在 1#、4#、5。

110 平米：178 套，占比 34.91%，分布在 2#、6#。

128 平米：68 套，占比 13.33%，分布在楼王 3#。

整个户型配比，呈纺锤形，两头小、中间大。

再来看一下它的赠送面积情况，南向通面内嵌阳台 +北面设备平台 +飘窗。

拿楼王 128 平米户型举例：

1、南向内嵌阳台，半计面积，进深 1.8 米，赠送 10.67 平米；

2、北向设备平台 / 装饰构架，全送面积，进深约 1.5 米——突破了 1 米限制，赠送 13.14 平米；

3、侧面送飘窗，约 3.52 平米。

它的总赠送面积约 27.3平米，实际得房率约 95%。

亦庄国贤府的的楼面价 2.56万元 /㎡，预计房价在 5 万元 / 平米左右。总价 350 万元起，主力户型总价 500~700 万元。

三个隐秘的设计点

  亦庄国贤府的设计，还有一些隐秘的点。

1、地面停车位

小区设置有 616 个机动停车位，表面上，这个车位比达到 1:1.2 的标准。

但，其中有 100 个设在地面，未来验收后，大概率会变成绿化，让小区实际车位比，降至 1:1，车位比较紧张。

设地上车位，并不违规，北京这种做法成了普遍现象，参照的依据，是 25 号文。

从图纸上看，亦庄国贤府的地下车库，仅开挖了一层，大概是为了省成本。

毕竟，中建智地拿这块地，溢价了 1 亿元，从车库里抠成本，也是可以理解的。

反观同在亦庄的招商序——往东 5.3 公里，地库挖了两层。

2、实土绿地

亦庄国贤府的小区中央，竟然几乎没有实土绿地，皆是覆土绿地。

这是非常罕见的。连怀柔国贤府，在 5，也留出了一块实土绿地。

覆土绿地的厚度，在 1.5 米至 2.2 之间。这意味着，亦庄国贤府小区中央，不会有大树。

没办法，地下只挖了一层，一定要把地下一层的车位做满。

有消息显示，这个盘是有湖景的。

3、首层架空层

亦庄国贤府的设计师很 " 懒 "，没有标出地上不计容面积。

它的邻里共享空间 450 平米，还有约 600 平米的架空层，分布在 2。

这些架空层，南北各有进深约 4米的雨蓬，雨蓬是也是不计容的，它们和架空层连在一起，预计会打造成会所。

为了不影响会所使用，这两栋的入口，没有设在单元的中央。

不知未来业主们入户的感受如何？

花姐点评：

亦庄国贤府的设计，小心思蛮多的。

关键在于，这宗地是被分拆而来，被退线所逼。

因而，它只能通过一些设计技巧，来尽可能规避缺点。

例如，两排楼行列式排列，南面中间小高层与两侧洋房的楼间距一样大，势必让中间的楼栋居住感受比较差，距离实在太近了，房子高 54 米，楼间距刚刚过了 60 米。

包括那个停车位，为了省成本，未来业主停车会比较紧张。

买房者选房，一定要透过现象看本质。

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