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招商蛇口，果然没有夸下海口。

7 月 5 日，它旗下的北京通州区九棵树 6016 地块，公示了规划设计方案。

20 天前刚拿地后，就有消息称，这个地块要打造纯洋房，正南正北朝向。随后一份招标计划也直接剧透了，是 11层洋房。

拿到图纸后，花姐就迫不及待地印证了，此言非虚。

从表面上看，拥有 1.6 容积率的 6016 地块，的确配得上纯洋房设置。

但由于受东面和南面的退线影响，它的实际容积率，在 2.36 左右。

到底要做什么样的产品？

在拿地之前，招商蛇口就想得清楚，坚决走纯洋房的路线。

因为它的综合楼面价高达 3.03 万元 /㎡，比南面一路之隔的中海玖树满和，贵出约 7300 元 / 平方米。

初看这个数字，很多人第一感觉是，招商蛇口太疯狂了！

难道不怕重蹈中铁建花语璟云的覆辙吗？

它比东面一路之隔的招商云璟揽阅，楼面价高出 7200 元 / 平方米，但最终的去化速度与成交价，甚至不如后者。

其实，招商蛇口的北京操盘手们，对此心里明镜似的。在拿 6016地块之前，已做了充分的准备。

现在，它给出了答案。而花姐，试图来破解这道解题思路。

五个关键设计手法

读懂招商蛇口 6016 项目之前，须先看这宗地的实际条件。

它的总用地面积约 2.11 公顷，总建筑规模约 3.375 万㎡，容积率 1.6，限高 45 米，西偏南超过 20 度。

由于东面退线 20 米，占地约 2000 平方米，扣除这个面积后，它的实际容积率达到 1.77。

不止如此，它还有其他的退线问题。

花姐测算了一下，受中海玖树满和影响，6016项目退线，大概 "吞噬 " 了 0.48 公顷，让它的实际容积率进一步上升至 2.36。如果加上 6016 地块的北退线面积，估计容积率约 2.5。

这些条件下，想打造一座正南正北朝向的纯洋房，难度非常大。

之前，石景山首钢璟瑞长安有过先例—— 2.2 容积率，规划了 7 栋 7 至 11 层的洋房。

面对大幅退线的 6016 地块，招商蛇口该怎么解题呢？

花姐分析，它至少采取了以下几个关键策略：

1、8 栋楼呈围合状，设了 3栋板楼、5 栋塔楼，尽可能减少楼间距。

2、巧用地块南偏西的角度，3，西北方向为规划教育用地，受日照影响小。

3、将一些配套用房，全部设在南面退线范围内，尤其是把两个车库出入口，也设在南面的街坊一路——本应有一个设在西北的规划一路上，节省了不少占地面积。

4、最关键的设计手法是，将 6016小区整体做了抬高。相比中海玖树满和，6016 地块南面的 7.1 米，5.8 米，其余楼栋抬高了 1.9 米。

一旦小区抬高了，日照设计就从容了许多。

5、设置了两个首层架空层，分别在 3#，也对日照设计起到了点睛作用。

这些神来之笔缺一不可，否则招商蛇口很难将 6016地块，做到纯正的洋房。

"纯正 "洋房秘密

在洋房这个事情上，即便 6016 地块原创参数没有条件，创造条件也要上。

招商蛇口为什么对 " 纯正 " 的洋房，有执念呢？

从理论上讲，它完全可以效仿中海玖树满和，容积率 2.2，加上北退线，实际容积率和 6016 地块差不多。

中海选择了做高低配产品，洋房与小高层组合，一共 9 栋楼，5 栋 10F-11F 洋房，4 栋 15-18F 小高层。

怎奈中海玖树满和卖得太好。

今年 3 月领取预售证，供应 578 套，至今网签 560 套，成交均价 5.09万元 / 平米，成交金额 26.67 亿元，地价覆盖率 214%。

因此，大家都盯上了 6016 地块。

6 月 23 日，中海地产、招商蛇口、保利发展、建发房产和绿城等 5 家头部房企同台竞技，经过线下 173 轮激烈举牌，招商蛇口最终以 10.217 亿元成功摘地。

招商蛇口在研究中海玖树满和后，找到了两个突破口：

1、6016 的房子朝向要正南正北，而中海玖树满和西偏南超过 20 度；

2、6016 的得房率必须有超越，得做纯洋房。中海玖树满和有 34% 是小高层户型，得房率比洋房低 5% 左右。

仅凭这两个优势，6016地块就有了房价比中海玖树满和，更贵的理由。

当然了，它还有一个宣传点：容积率 1.6 的低密洋房社区。

花姐预计，招商蛇口 6016 地块的房价，大概在 5.4万元 / 平米左右。

这个价格卖出，招商蛇口是有钱赚的，但利润没有中海那么高而已。

如果它直接参照中海 " 高低配 "、西偏南朝向，那就没有差异化，属于保本做法。

央企也很卷，也是追求利润的。

户型整体变小了

6016 地块会做什么户型呢？

从图纸上很难判断，因为设计师没有标出它的阳台、设备平台位置。

花姐斗胆猜测，这是招商蛇口隐藏的一个彩蛋，预计在赠送面积上比中海玖树满和，会有较大突破。

中海玖树满和的户型赠送情况是：南向通面内嵌阳台，进深 1.8 米，半送；北面通面设备平台 1 米，全送，都封闭进室内。

6016 地块目前可以推测的是，所有端户的侧面，有大尺度的飘窗赠送。至于北面的设备平台会不会突破 1.1米，南向会不会出现花池，尚不能确定。

在户型配比上，6016 地块在研究中海玖树满和之后，做了取舍。

1、整体户型做得更小。花姐推测，它户型分三款：70平米三居，65 套，17.76%；87 平米三居，209 套，57.1%；112 平米四居，88 套，24%。

2、它直接放弃了中海玖树满和的 102 平米与 121 平米面积段，形成差异化。

3、楼王 2#、顶层或将出现顶层复式产品。

综合来看，6016 地块真正的差异化户型，只有 88 套 112 平米。

有了纯洋房打底，6016地块比中海玖树满和的实际得房率，会高一些。

在花姐看来，认为 6016 地块最大的杀手锏，还是正南正北的朝向，因为有些人会忌讳 " 不正 "。

举一个很现实的例子。

来自海淀的保利嘉华天珺，削尖了脑袋也要调规，将西区的朝向变成正南正北。

几个隐秘的设计手法

招商蛇口 6016 地块有几个隐秘的设计手法。

1、大门

大门设在东面，很简洁，但没在中间位置，也没有和 10、下沉庭院连在一起，而是紧挨着住宅楼 6，只能通过风雨连廊串联起来。

为什么大门不能北移呢？一定是有原因的。

2、法线

6016 地块的楼栋以梅花桩式排布，这就须注意建筑法线错开。

花姐注意到，1#、3，2。

不过，这些看似的重叠，实际上只是突出的飘窗，不是建筑主体结构。这也侧面印证了一点，6016地块存在飘窗设置。

3、配套楼

6016 地块南面有两座配套楼，含了 1000 平米社区综合服务中心，以及两处配电室。

有人说，为何它的配电室还设在地上呢？自打 25 号文出台后，昌平龙樾海序开了地下配电室先河，北京新盘基本都是把配电室放在地下，不占用地上容积率。

但 6016 地块没有办法，拿地文件明确显示，300平米配电室须设在地上。

4、车库出入口

6016 地块的车库出入口，全部设在南面的街坊路上。拿地文件显示，其中一个车库出入口，建议设在西面或北面。

加上中海玖树满和，这条街坊路的 70 米范围内出现了三个车库出入口，早晚高峰会不会出现堵车现象？

另外，6016 地块的 5#、7#，对中海玖树满和的 3。

花姐点评

俗话说，办法总比困难多。

在操盘九棵树 6016 地块上，招商蛇口挖空了心思。

吸取中铁建花语璟云的教训，深度研究邻居中海玖树满和的优缺点，用多重设计手法，打磨出一份正南正北的纯洋房。

这是一件堪比奥数的难题。

好在，招商蛇口很懂通州楼市，无论是璀璨时代，还是云璟揽阅、朝棠揽阅，它们都收获了成功。

在通州，现在最缺的就是一座纯正的洋房。

这就是招商蛇口的解题思路，而且是非常笃定的、决绝的。

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