物业说，这个小区十年的公共收益一共 870 多万，我全花完了，还不够，你们还欠我 80 万。业主说，你怎么花的？物业递过来一份账本——里面写着给员工发工资的钱、清运垃圾的钱、维修公共区域的钱，全算在了小区公共收益的头上。至于电梯广告和地面停车的收入，账本上写的是零。业主看完账本，直接起诉了。

基本案情

武汉，金地雄楚 1 号。

这个小区第二届业委会，是 2024 年 11 月成立的。成立之后干的头一件事，就是查小区过去十年的公共收益。

电梯里的广告屏，地面的停车位收费，丰巢快递柜的租金，饮水机、充电桩进场费……只要是小区的公共空间产生的钱，按民法典的规定，扣掉管理成本之后，是全体业主的。

金地雄楚 1 号的业委会，等这笔账等了十年。

物业公司在 2025 年 2 月把审计资料交了出来。然后，所有看到这份资料的业主，都愣住了。

十年公共收益收入：870 多万。

十年公共收益支出：950 多万。

广告收入，零。

其他收入，零。

物业公司收了 870 万，花出去 950 万，入不敷出，不仅没钱分给业主，业主还倒欠将近 80 万。

至于 950 万花在哪儿了？账本上列得很详细。公共区域维修。垃圾清运费。以及——物业公司自己的员工工资。怎么回事？

业主每个月按时交物业费。物业费就包含了保安的工资、保洁的工资、客服的工资、绿化养护的人工成本。这是常识。现在物业回过头说，这些年给小区发的保安保洁工资，从公共收益里再扣了一遍。等于业主的物业费买了一次服务，公共收益又被薅了一次羊毛。同一批人，业主们付了两遍钱。

至于广告收入为零——金地雄楚 1 号不是一个小楼盘。业主每天进出电梯看到的那些广告，是幽灵投放的？地面停车位每天停满了车，车主的钱交给谁了？

业委会拿到审计报告不干了。直接走诉讼。

案件定在8 月 4 日开庭。

民法典第 282 条——利用业主共有部分产生的收入，扣掉合理成本之后，是全体业主的。这句话有三个关键点：一是 " 利用共有部分 "，二是 " 扣掉合理成本 "，三是 " 归业主所有 "。

金地雄楚 1 号这个案子，物业公司在三个关键点上都踩了雷。

第一，广告收入为零？

一个正常运营的住宅小区，电梯广告位和地面停车位是最基本的公共收益来源。十年，一分钱没有？

第二，员工工资算到公共收益支出里？

物业费已经覆盖了人力成本。物业拿了物业费，又从公共收益里扣一遍工资，等于是重复收费。

第三，支出 950 万，明细在哪？

维修公共区域的每一笔钱，合同、发票、验收单，得对得上。垃圾清运的每一笔，有没有外包合同？什么时候清的？谁清的？怎么定价的？

很多物业以前觉得公共收益是 " 自己的钱 "，随便花，从来没想过有一天要对账。管了十年乱账，现在突然要拿凭证，估计拿不出来。

类似的案子不是没有先例。2024 年南大和园小区维权成功，法院判决物业返还公共收益 472 万加利息。2026 年福州吉苑小区业主追回 14 年停车收益 345 万。共同点是——业委会成立、查账、起诉、法院支持。

金地雄楚 1 号这个案子，如果法院认定物业的账目不能证明合理支出，那 870 万的去向就要重新算了。至于物业说业主还欠他 80 万——这个说法在法庭上是很难站住脚的。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。