开头灵魂发问：

" 如果物业服务烂透了，业主凭啥要白白交钱？！"

广州不少业主想是这样想，干也是那样干，这不，黄埔凤福花园业主，就把这这个想法贯彻到了极致。

结果呢？

小区物业一纸讼诉，竟将拒缴物业费的业主送上了法庭。

这段时间，多位凤福花园的业主陆续收到了物业寄出律师函，甚至还有业主收到了黄埔区人民法院的开庭传票！

喏，有图有真相

图源 @锋头睇真 D

一通律师函，算上物业费、水费、公摊电费，七七八八加在一起才4435.9 元，不够广州白领一个工资，却够一个业主站上被告席。

那么，问题来了：

到底是多烂的物业啊，竟能把业主逼成了被告？还是业主单纯恶意拖欠物业费的借口呢？

不多废话，房产君立马杀到现场一探究竟！

安保 =0？

小区有保安驻守，但是人就能进！

凤福花园属性比较特殊，是个回迁房小区。

在出发前，房产君全网搜爆了中介带客，业主的租房、放盘数量，居然都是大大的 0 耶（ps：最近才上新两套大户型）！

至于原因，我后面也打听到了——

因为业主舍不得给中介费。

所以，我被迫干了一件素质堪忧的事情，不登记、不报备、没带看，只身勇闯凤福花园！

请注意：

本人没有尾随、不用狗狗祟祟，大摇大摆从西门、南门杀了二进二出，门禁是没有的，连安保也是摆设。

这是小区西门

主入口有保安驻守，但主打一个自觉登记；右侧小门更是 0 人看守，主打一个自由进出。

这是小区南门

人、电鸡共用入口，走位非常自由，保安亭里有人，但存在感约等于零，主打一个肉体值守、精神缺席。

这安保水平，大家给打几分？

炸裂！

这年头，还有人随地大小便？？

至于小区园林维护，还算中规中矩。

园林有物业定期修剪、除草，垃圾定时有人清运，楼栋大堂、公告区域也有保洁上门清扫。

房产君闲逛一通，基本没看到啥垃圾。

正当我暗自觉得 "物业也没那么差拉 "的时候——真正炸裂的四大场面，来了。

1. 电鸡满小区乱窜

房产君刚拐进园林小道，就有一辆电鸡呼啸而过。

电鸡乱窜吓人不说，暑假期间园林到处可见撒欢跑的小孩，这溜娃环境，哪家家长能放心啊？

社区路边、楼道架空层、入户大堂门口，但凡有点空地，都能看到电鸡扎堆，走路都不方便。

挡道也就忍了，关键是——安全隐患太大了。

广州这天气，三十八九度是常态，架空层那一片密密麻麻的，但凡一辆电鸡着火，整栋都可能跟着遭殃。

更讽刺的是，架空层还贴着 " 禁止停放 " 的标语。

结果呢？

这条标语底下，停满了电动、甚至是摩托  ，主打一个你贴你的，我停我的，双方属实牛逼。

这操作，房产君愿称之为：薛定谔的停车管理。

2. 禁止随地大小便？？？

当我逛到楼栋大堂的时候，还看到好几条相当炸裂的标语——

"禁止随地大小便"！

我请问呢，这真的是小区会出现的标语吗？

有业主向房产君爆料，4、8、9 栋那块是重灾区，个别楼下打牌的阿公会就近解决小的，附近楼梯间、地下车库偶尔还能看到一坨大的。

还有气到极点的业主，曾贴出标语反击

3. 地下停车场，黑得吓人！

为了核实业主爆料，房产君还跑了一趟地下车库和楼梯间。

至于业主说的、尿味，房产君是没撞到的，倒是被里头的昏暗光线给吓了一跳！

不少楼栋的地下电梯间，居然连灯都坏了！

就算有延时摄影加持，时间还在大下午的，这哪儿是地下车库，分明是小区自带的鬼屋体验项目。

更不敢想，晚上停车得有吓人。

这地下车库的维护水平，跟没有物业管理的凤秀家园简直旗鼓相当。对物业来说，业主们每月交 60 块的停车费，是不配换上亮堂点的灯吗？

3 个月亏损 33 万！

小区物业，迎来了生死线…

上面那些，只是房产君实探到的一脚。

我在小区里转了一圈，跟几位业主聊了聊，发现业主遇到过的糟心事，远不止这些……

· 雨天小区楼栋出入口会水浸

·  电动车头盔和充电器被偷

· 业主在楼下玩牌、打麻将扰民

这样的物业水平，大家平心而论，到底值不值 2 元 /㎡的三级物业服务？

抛开物业服务太烂不说，收费标准的公示方式，也埋下了大雷。

有业主反映，回迁之前压根没跟他们说清楚，真正的物业费要2 元 /㎡· 月，之前便宜是因为阶梯式收费。

前 3 年 - 免物业费

第 4 年 -50% 物业费（1 元 /㎡）

第 5 年 -80% 物业费（1.6 元 /㎡）

第 6 年 - 全额 2 元 /㎡

到底是当初没说清，还是业主没听清？房产君不好下结论。

但一个确定的事实是：凤福花园业主和物业的对抗赛，已经从暗地较劲，打成了明牌博弈。

业主方 - 筹备成立业委会

去年，业主曾申请成立业委会，但因房屋无房产证被街道驳回。

而今年 6 月，经过业主持续争取之后，街道态度已经改口，小区可依法申报业委会，走出了第一步。

过了这个坎，业主就有了跟物业坐到谈判桌上的资格。

物业方 - 寄出律师函

物业方直接先发制人，一封封律师函精准投递给欠费业主，态度硬得不像服务方，倒像大债主。

物业硬杠业主背后，是一条的生死线。

据广州华南海物业贴出物业收支公告，今年 1 季度，即便有土发补贴，物业账面亏损，3 个月净亏33 万！

还有一个更扎心的问题：

土发的财政补贴，还能领多久？

要知道，广州财政对回迁房物业补贴，最长不超 5 年，而今年，已经是凤福花园实行阶梯式收费的第 5 年。

不单业主没了优惠，物业也将失去财政兜底！

那时，一季度 33 万的账面亏损，可能会翻到50 万、甚至 60 万，对于一个物业公司来说，亏成这样，离撤场只有一步之遥！

这场仗打到最后，没有赢家。

要么矛盾升级，小区管理陷入了 " 低物业费—低服务—业主拒交—物业恶化 " 的恶性循环。

要么业主接受全额缴费，等业委会正式成立，再倒逼物业提升服务，让小区服务回到正轨。

物业亏损！撤场！

谁还敢来租这些回迁房啊

在今年，回迁房村民与物业矛盾高发。

据不完全统计，广州超 8 个回迁房小区卷入物业纠纷，回迁房的物业矛盾正在全面爆发。

· 黄埔凤福花园物业起诉欠费业主

· 增城凤秀家园拖欠 122 万，物业撤场（现已引入新物业）

· 罗边新村拒交物业费，物业撤场（现已引入新物业）

·  南沙东瓜宇村 2026 一季度物业费投诉数十宗

· 天河小新塘回迁房，消防通道争议

·  白云太和丰雅，电梯安全重大投诉

·  望岗村回迁村民长期拒缴物业费，村集体垫付

严重的，可能影响还影响到村民放租！

物业纠纷导致的小区居住环境恶化、口碑崩塌，正在让这些回迁房，成为租客眼中的 " 避雷重灾区 "。

比如说，罗边新村。

之前长期无物业管理、新物业，再加上部分村民的素质问题，江湖名声可与棠德花园一战。

网上随手一刷，比房源先到的，永远是租房避雷帖。

比如说，凤秀家园。

大批业主欠费，物业没跑路的时候，为催费将矛盾转移给租客，限制欠费业主的租客办理门禁。

说到底，一个回迁房小区，物业纠纷最惨的从来不是业主。

业主再怎么样也是村民，有分红、有房本、有村委撑腰，租客才是那个交了钱、住得不爽、还被物业和房东两头夹击的人。

最后，大家又是怎么看待回迁房的物业纠纷呢？

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