乐居财经  2026-07-22 17:17   10.3w 阅读

南京，2026年7月22日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对 2026 年二季度南京写字楼市场、零售商业市场及资产证券化市场进行多维度的盘点和解读。

南京写字楼市场：供需承压，产业升级孕育结构性机遇

2026 年二季度，河西板块紫金金融中心 C1 主塔楼入市，推动全市高品质办公存量扩容至 580 万平方米。受新增供应及高品质研发载体分流需求影响，全市写字楼空置率攀升至 31%，租金调整压力持续。二季度全市平均租金录得 66.6 元 / 平方米 / 月，四大核心板块均价约 81.9 元 / 平方米 / 月。当前租户主导格局短期仍将延续，市场竞争正从同质化价格内卷转向综合服务能力的差异化比拼。

南京重点板块租金分布（2014-2026Q2）

数据来源 : 戴德梁行项目及企业服务部

上半年全市办公租赁成交面积约 10 万平方米。从成交结构看，直接租赁占比 87%，运营商成交面积占比约 13%。金融行业以 37% 的占比稳居首位，TMT（16%）、商务商贸（11%）及能源 / 电力（8%）紧随其后，四大行业贡献超七成成交。面积段方面，300-1000 平方米的中等面积段成交最为活跃，千平米以上大面积成交则集中于金融、大健康及专业服务业。区域分布上，新街口、河西、鼓楼凭借成熟配套与产业生态，集聚效应显著。

展望下半年，河西金融中心（金融城三期）、河西阿里中心二期、鼓楼信泰中心、秦淮金陵中心写字楼等项目有望入市，新增供应超 50 万平方米。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石表示，市场正处于 " 量价博弈 " 期，短期内为企业提供了租金谈判窗口。尽管短期承压，但南京市 " 十五五 " 规划构建的 "1026" 先进制造业集群及 " 人工智能 +" 行动，将持续优化产业结构。万亿级产业集群与千亿级未来赛道，有望为写字楼市场带来坚实的结构性新增需求与升级搬迁需求。

南京零售商业市场：首店经济活跃，核心与非核心商圈分化加剧

据南京市统计局数据，2026 年一季度全市社会消费品零售总额达 2,331.86 亿元，同比增长 0.4%。二季度，仙林德基艺术奥莱与新星里二期试营业，带来 14.6 万平方米新增供应，推动全市中高端零售存量环比增长 1.8% 至 820.3 万平方米。

数据来源 : 戴德梁行研究部

季内，时尚、餐饮、潮玩、体育运动及数码家电业态租赁需求活跃，国际及国内品牌纷纷来宁布局首店或旗舰店。受新项目入市及存量调改影响，全市空置率环比微升 0.2 个百分点至 10.4%。租金方面，二季度中高端零售物业首层平均报价为 520.82 元 / 平方米 / 月，环比下跌 3.9%。面对市场变化，老旧物业纷纷通过硬件翻新与业态重组提升竞争力。

目前正值 " 苏超 " 赛季，南京通过政银企协同发放消费券、举办文旅活动，有效激发了消费市场活力。作为国际国内品牌进入华东的 " 首选试验场 "，南京已累计引进首店超 1600 家，服务消费呈现加速增长态势。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级助理董事朱丹华表示，预计 2026 年下半年将有约 63.8 万平方米新增供应入市，大量非核心区项目将导致全市平均空置率上行、租金承压，而新街口等核心商圈凭借强劲的消费吸附力，将继续保持较低空置率与较高租金的坚挺表现。

戴德梁行大中华区研究内容主管ShaunBrodie指出，南京零售市场的韧性来源于消费结构的持续升级与首店经济的蓬勃发展，但在供应高峰下，如何通过精准的定位与运营打造差异化体验，将是业主维持资产价值的关键。

商业不动产REITs：半年跑出新速度，南京首单有望突破

2025 年末证监会 21 号公告落地，商业不动产 REITs 试点正式破冰。仅半年时间，市场即完成从申报到上市的全流程跨越。据戴德梁行监测，截至 2026 年上半年，全国累计申报商业不动产 REITs 达 22 单，拟募资规模达 744 亿元；其中首批 4 单于 6 月 18 日成功上市，合计募资约 203 亿元，网下认购倍数最高超 100 倍，推进节奏刷新历史纪录。

这标志着资产估值逻辑发生根本性转变：运营能力正取代传统区位优势，成为商业资产定价的核心变量。从首批表现看，奥莱等强运营业态已获市场青睐，定价分化初现。对拥有庞大存量资产的核心城市而言，谁能率先将 " 运营红利 " 转化为 " 资本红利 "，谁就能抢占存量盘活先机。

南京虽已在基础设施 REITs 领域实现突破（2024 年底华泰南京建邺 REIT 上市），但在商业不动产 REITs 领域尚属空白。事实上，南京具备极佳的资产基底：全市优质商业存量约 820 万平方米、优质办公存量约 580 万平方米，新街口、河西等商圈沉淀了大量现金流成熟的优质资产。

戴德梁行华东区估价及顾问服务部高级助理董事王鹏预测，南京首单商业不动产 REITs 有望在明年迎来实质性突破。目前在已受理的 22 单项目中，戴德梁行参与率超过 80%（18 单），深谙估值、申报与发行全流程，将持续助力南京优质资产加速登陆 REITs 市场。

戴德梁行南京及合肥公司总经理王飞强指出，商业 REITs 将 " 长期运营能力 " 摆到了资产定价的核心位置。南京庞大的商办存量底盘，为 REITs 提供了充足的资产池。戴德梁行将持续协助本地业主与国资平台，在资产梳理、产业导入及资本对接等环节提前布局，把握 " 十五五 " 产业重构与 REITs 常态化发行的双重红利。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，华东区域正处于产业格局重塑的关键节点。南京 "1026" 先进制造业集群与人工智能等未来赛道，将构建起从科创办公到消费场景的完整需求链条，夯实不动产中长期基本面。随着基础设施与商业不动产 " 双轮驱动 " 格局成型，市场逻辑已切换至 " 产业 + 运营 + 资本 "，戴德梁行将持续发挥全域服务能力，助力客户共享新质生产力释放的长期价值。