缺钱之后向大股东伸手，已经成为一些地方国资的常规操作。

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今年初，地产上市企业华发股份拿出了一套定增方案，计划向大股东珠海华发集团定增 30 亿元，以补充资金用于 9 个房地产项目的开发。

这份定增方案在 7 月份进行了修改，募集资金总额降低到了 " 不超过 26.5 亿元 "，募集资金计划投向的项目同步减少到了 7 个。新的定增方案将会在本周举行的华发股份 2026 年第七次临时股东会上投票。

近两年，作为大股东的华发集团不断通过授信、定增、直接收购项目等方式去 " 抢救 " 华发股份。不过，继 2025 年巨亏 94.96 亿元之后，华发股份近日又发出了预亏警告，预计今年上半年将会亏损 30 亿— 40 亿元。

亏损不断，股价下跌，让华发的小股东们很有意见。有持股散户专门跑到华发股份板块留言说：" 之前股东会没投过票，这次投反对票。表达一下态度。"

来源：东方财富网

对于亏损，华发给出了三点官方解释：受房地产市场持续调整影响，公司当期结转收入规模与毛利率下降；公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损，计提资产减值损失；受房地产行业整体行情影响，报告期内房产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。

总结一下就是：市场环境不好。

2021 年，地产行业最辉煌的时间点上，华发股份的高点市值约为 150 亿元。经历了 5 年下跌之后，它的市值跌掉了近六成，剩下约 65 亿元。

坦率说，华发的股价走势，在地产行业 " 比惨榜 " 中根本排不上号。公司的利润巨亏，受影响最大的其实是华发的业主们。

去年下半年以来，上海华发四季河滨、华发天茂国际半岛、武汉华发尚峰等多个项目出现了延期交付。

而交付的项目，也出现了大量维权问题。比如，珠海华发琴澳新城四季半岛的业主发现，卖房时装扮得很好的会所健身房，等入住之后，能正常使用的设备只剩下瑜伽垫。

来源：小红书 华发业主账号

杭州武林宸院的业主也遇到了同类问题，卖房时漂漂亮亮的会所游泳池，等入住后已经是一个房顶发霉、卫生堪忧的破败景象。

上海华发虹桥四季在交付前，被业主发现公区楼梯间墙面腻子脱皮严重、粉刷层开裂，地下车库顶面和坡道墙面多处开裂渗漏等大量问题。

来源：小红书 华发业主账号

在上海，华发一度势头很猛，曾以半年 201 亿元权益销售额冲到上海房企 TOP2，并打造了多个标杆项目。但短短三年时间内，就发生了转折。今年，上海华发半岛华庭的业主，感受到了开发商在下行期散发的寒意：小区的电梯频发故障、草坪大面积干枯、地下车库一下雨就漏水。

半岛华庭的业主甚至专门用 AI 写了一首歌：《华发水》。

还有业主反映说，华发的小区物业催收用尽心思，做服务草草了事。部分小区的绿化维护修补中，华发物业甚至用了假绿植、假草皮覆盖。

物业公司是地产开发的另一面镜子。表面上，物业公司相对独立，有比较良性的现金流，但地产开发业务发展好的时候，开发业务会对物业业务进行补贴，刺激物业业务规模快速增长。反之，地产开发业务发展难以为继的时候，又会以股东身份从物业业务抽走资金，导致物业服务出现资金缺口。

所以，很多业主的感受是：开发公司走下坡路时，物业公司的资金和服务水平也会跟着下降。

本质上，物业公司从来不是独立的 " 第二增长曲线 "，更像是地产开发的附属售后部门。开发公司走下坡路，物业服务的塌方几乎是必然的。而华发的口碑崩塌，也正在复刻当年出险房企的老路：从开发端的项目减配、延期交付，一步步蔓延到交付后的物业服务，形成一场持续的品牌坍塌。

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华发有辉煌的过去。珠海市场甚至流传一句话：一城珠海，半城华发。华发在珠海楼市的实际市场份额一度超过 30%，是当之无愧的 " 珠海一哥 "，本地人的认可度极高。

但随着地产黄金期催生出三十多家千亿房企，偏安一隅的华发，野心也开始膨胀。2020 年，华发正式吹响千亿销售目标的冲锋号，开启了激进的全国化扩张。当年全公司拿地金额高达 703 亿元，重点重仓上海、深圳等核心城市，拿地均价直接从 2018 年的 6000 元 /㎡飙升至 2 万元 /㎡，三年时间增长两倍多。

地方国企的考核体系中，营收规模、行业排名、市场占有率往往占据重要权重，利润优先级相对靠后。这种考核导向，推动华发在过去几年持续冲规模、冲排名。

2022 年行业进入冰点，民营房企纷纷收缩躺平，华发却觉得是 " 弯道超车 " 的绝佳机会，反而进一步加码扩储。仅上海两轮集中土拍，它就一口气拿下 6 宗地块，耗资 171.57 亿元；当年前 9 个月权益拿地金额 252 亿元，高居行业第 11 位，和全行业收缩的大趋势背道而驰。

但尴尬的是，拿地成本一路暴涨，房子的售价却没跟上，华发的销售均价常年维持在 2.5 万元 / 平方米左右，几乎没有增长。前端拿地成本三年翻倍，后端售价停滞甚至下跌，地售比直接击穿了房企盈利的安全线。这两年集中结转的 2020 — 2022 年拿地项目，大多陷入了 " 卖一套亏一套 " 的死局，既是毛利率暴跌的核心原因，也是去年近 60 亿存货减值的主要来源。

除了高地价的反噬，合作开发模式的后遗症也在集中爆发。为了降低拿地门槛、分散资金压力，华发的新项目大多采用合作开发模式，这也导致利润表中的 " 少数股东损益 " 占比常年居高不下，项目赚了钱，大量利润被合作方拿走；项目亏了钱，作为并表方的华发却要承担大部分业绩压力。

比如，华发股份本次定增资金投向的项目名单中，成都阅天府是一个典型的合作项目，华发在其中占股 51%。成都锦宸院项目也是同样的股权比例。

除了住宅开发的激进拿地，华发在文旅、城市更新等重资产、长周期领域的布局也遭遇滑铁卢。最典型的是深圳融创华发冰雪文旅城项目：2020 年双方联合体以 127.1 亿元拿地，随着融创出险项目全面停滞，华发 2023 年斥资 35.8 亿元全盘接手，最终因开发难度大、盈利性不及预期，2025 年将 7 宗未建地块以 75 折价格被政府收储，账面成本 58.41 亿元仅回收 44 亿元，直接产生大额亏损。

巨额亏损之后，华发紧急更换了管理层，也狠狠踩下了扩张的刹车。新的战略全面收缩，不再冲规模、抢排名，重心收拢到成都、上海等少数核心城市，同时喊出了向 " 城市运营商、综合服务商 " 转型的口号。2026 年更是提出 " 零新增拿地、全力盘活存量 "。

但转型的阵痛才刚刚开始。国资背景给了华发足够厚的融资安全垫和信用背书，能保证它不暴雷、不违约，却无法改变行业基本面带来的盈利压力，也补不上主业持续亏损的窟窿。

回头看这次的定增，是大股东给上市公司的一次 " 输血续命 "，缓解一下短期的流动性压力，但本质上是在为五年前靠杠杆、扩张、周期红利的激进玩法买单。面向未来，华发还需要拿出更多的实力去硬解目前的困局。

（完）

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