万科物业撤出合肥斌锋时代城，这是一起典型的因经营亏损导致头部物企主动终止服务的案例。

撤场时间与公告

2026 年 7 月 6 日至 8 日，万科物业在合肥连续发布两份撤场公告。其中针对斌锋时代城的公告宣布，将于 2026 年 10 月 11 日 全面退出该小区的物业管理工作。

小区与物业背景

· 小区概况：斌锋时代城位于合肥肥东县经开区，2019 年开盘，2020 年交付，是一个房龄仅 6 年的较新小区。小区总建面约 19 万㎡，由 16 栋住宅组成，共 1476 户。

· 万科入驻：因对原物业（安徽斌锐物业）服务不满，小区业委会于 2024 年 1 月 13 日引进万科物业。入驻时万科曾自掏腰包 116 万元用于翻新监控、绿化、架空层及维修遗留问题。

撤场核心原因：被 " 欠费 " 拖垮

万科在公告中称撤场原因是成本上涨导致亏损严重，本质上是 " 无利可图 "。

· 首要原因是物业费收缴率极低：尽管是新小区维修压力小，但大量业主欠费导致收入无法覆盖运营成本，被形容为 " 被欠费拖垮 "。这与当时物业行业普遍的 " 撤场潮 " 背景吻合。

· 人工等成本持续上涨：近两年人工等运营成本逐年上涨，在物业费收入无法提升甚至下降的情况下，亏损不断扩大。

· 前期投入无法收回：万科进驻时投入的 116 万元改造资金，在欠费导致的长期亏损面前也成了沉重的财务包袱。

行业背景：主动 " 割肉 " 止损

万科的撤场并非孤例，而是当时行业 " 主动离场 " 潮的一部分。

· 从 " 跑马圈地 " 到 " 效益优先 "：头部物企的战略从追求规模转向追求经营质量，开始主动剥离低效、亏损项目。

· 全国性的 " 撤场潮 "：当时包括龙湖、中海、保利等在内的超 10 家物企都在全国多个城市撤出部分项目。据统计，2025 年初至 2026 年 3 月底，全国共监测到 212 个住宅物业撤离项目。

对业主的影响

万科撤离后，小区面临紧急选聘新物业的挑战。物业突然离场可能导致小区出现短暂失管、垃圾堆积、安保空缺等问题。甚至有地方出现过无资质 " 野物业 " 趁机入驻侵害业主权益的情况。因此，业主需密切关注业委会或街道办关于选聘新物业的通知。

总而言之，这是一场由于业主欠费导致运营亏损，最终引发头部物企主动撤场的典型事件。