前段时间，沉寂已久的中迪广场终于被接盘了，杨家坪的城市伤疤有望被弥补。这种大型商业的盘活，我当时的预测是：一定会调规，不然账算不过来。

果然，中迪广场后续就调规了。根据官方报道，盘活超40万方闲置城市资产，打造集购物、休闲、办公、居住于一体的全新城市商业综合体。

几家欢喜几家愁，有人觉得本来杨家坪商业体量就已经非常大了，已经内卷成花椰菜了，结果还要开这么大的商业综合体，剩余那些商家怎么玩嘛。。。

根据赢商网数据，在主流一线和强二线城市里，重庆3万㎡以上的购物中心的数量有184个，仅次于上海的394个、深圳的221个、苏州的190个，从绝对值来看是够用的。

但在人均购物中心数量上，重庆严重掉队，倒数第一，每10万人仅有0.58个商场。。。

重庆商业，到底是过剩，还是严重不足？

根据戴德梁行数据，截止到2026年一季度，重庆主城零售物业存量约718万方，空置率11%，表面看处于"温和过剩"区间，但总量数据掩盖了极度分化的内部结构：头部商场 " 一铺难求 "，尾部商场 " 空铺遍地 "，跟房地产一样呈现出严重的 K 型分化。

重庆主城体量超10万㎡的大型商业综合体约20余个，头部项目已形成"寡头格局"。华润万象城、龙湖时代天街两大旗舰持续拉高全市商业天花板，年销售额均突破50亿元级别。

2025年开始，重庆头部商场不约而同地启动大规模存量调改。但同样都是调改，哪怕是在寸土寸金、热火朝天的观音桥，两个大型商业的结局反而却是天差地别，一个烈火烹油般火爆，一个已经彻底凉透了。

北城天街600多天的不停业改造，营业额暴涨50%，而远东城仅开业两年就关门歇业了。

中型商场更是重灾区，它们是处境最尴尬的，既没有大型综合体的品牌号召力和场景资本，又缺乏小型社区商业的灵活性和低运营成本。

老佛爷百货重庆店、红星美凯龙南坪店、百联南岸上海城购物中心、王府井百货沙坪坝店、三峡广场印象汇（沙坪坝）、大洋百货（九龙坡）、远东百货大都会店（渝中）、杨家坪富安百货、百盛购物中心（南岸）……很多十几年的老店，都在最近几年关门歇业了。

尤其是南坪商圈，中型商场集中 " 沦陷区 "。南坪商圈是重庆 " 最老 " 的五大商圈之一，也是近两年商场关闭最密集的区域，究其原因：

形成于上世纪90年代末，动线混乱、停车难、亲子设施陈旧

各物业归属不同、业主分散，难以统一升级调改

传统百货/家居卖场为主，缺乏差异化体验

被杨家坪、万象城、巴南万达等商圈分流，陷入"客流减少→品牌撤离→客流更少"的恶性循环。我就住在南坪，但几乎很少去南坪商圈消费。

红星美凯龙、百联上海城、新世纪百货相继撤场/关门

中型商场，本身不够大，就没办法做全业态体验场景，又不够小，也没法做精做专、贴近社区，就很尴尬。

3万㎡以内的小型非标商业，倒是发展的如火如荼。

比如aa安安，在照母山附近，场景体验重、社交属性强。

绿心GreenHeart，在悦来，可以说是重庆最成功的生态商业公园。

朝天门 · 城里，与来福士联动，在地文化+商业融合。

这些非标商业刚起步即引发关注，说明市场对主题化、体验化、社交化的差异化商业空间需求远未饱和。

也说明，重庆的商业结构是严重错配的，高端的商业太少（重庆缺乏上海 IFC/ 成都太古里级别的密集高端商业集群）、远郊商业基本空白（水土、蔡家、华岩、大渡口郊区）、" 非标 " 特色商业太少。

好的不够好，差的又太多。

重庆3万㎡以上的购物中心的数量有184个，数量是绝对足够的，但是能让人留下来的商场太少了，体验消费、场景消费太少。