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北京顺义楼市，又一个新盘入场了。

7 月 17 日，龙湖宸裕终于领取了预售许可证，22栋住宅楼、559 套房源，一次性入市。

距离它公示报规图，过去了 213 天；如果从拿地之日算，更长达 506 天。

原因，是要给它的兄弟龙湖宸翰，留出足够的去化时间。两者都是龙湖的代建楼盘。

后者 2025 年 9 月 13 日取得预售证，正式开盘的日子为 9 月 24 日。

截至目前，龙湖宸翰供应 524套，网签 399套，成交均价 4.04 万元 / 平，网签金额 19.03 亿元。

近 10 个月时间，去化率达到了 76.15%，在当下的北京楼市，算很不错的战绩。

此时龙湖宸裕续弦，也就水到渠成了。

不过，在价格上，龙湖宸裕野心凸显——预售价 4.47-4.53 万元 / 平米。

它的最低预售价格，要比龙湖宸翰高出 4000 多元 / 平米，主要体现在小户型身上。

将龙湖宸翰的网签拆细了看，它的三居户型卖得太好了——供应 294套，网签 280 套。

其中 99 平米户型供应 110 套，网签 109 套；118 平米供应 176 套，网签 163 套。

目前所剩房源，集中在四居户型中——138和 165 平米，存量仍有 111 套，去化率刚刚过半。

有了这些数据对比，龙湖宸裕在小户型产品上涨价，也就不难理解了。

日照间距曲线达标

在体量上，龙湖宸裕和宸翰旗鼓相当。

前者占地 3.62 万平米，地上建面 6.7 万㎡；后者占地 3.6 公顷，地上建面 6.64 万㎡。容积率都是 1.8。

只不过，宸翰地块进深大、方正；宸裕面宽大、西北角有幼儿园。

由于受幼儿园的挤压，宸裕的实际楼体密度会大于宸翰。

宸裕规划了 22 栋楼，除了第 7 栋和第 8 栋、剩余 20 栋全部采用设计手法曲线达标日照。

反观宸翰采用非常规设计手法的楼栋，占比不足一半。

有关塔群，宸裕应用最为广泛，举一个例子：

龙湖宸裕南边第一排有 3 对楼，分别是 17#，为 11F；19#，为 11F；21#，为 8F。

它们在设计上，有一个共同的手法，两两之间留了约 2 米的宽度。它们在计算日照时，都是按塔楼参数。

此外，第 1 栋和第二栋、第 3 栋和第 4 栋，皆为板连塔设计，也是为了减少实际楼间距，让日照曲线达标。

简单来说，龙湖宸裕的日照都是达标的，但实际居住感受是，楼间距太密了。体感上，它要稍逊于宸翰。

取消花池背后

产品规划上，龙湖宸裕也基本沿袭了龙湖宸翰的主力户型。

它共分 4 款户型：99平米、120 平米、139 平米和 189 平米。具体分配比例为：

99 平米 202 套，占比 36.14%；120 平米 231 套，占比 41.32%；139 平米 110 套，占比 19.68%；189 平米 16 套，占比 2.86%。

龙湖宸裕产品的亮点有：

1、189 平米为全景舱户型，在顺义楼市，除了它外，另一个拥有全景舱户型的项目，是懋源郦橒薹；

2、120平米较龙湖宸翰 118 平米，从三居升级为四居。

赠送尺度上，与龙湖宸翰比，取消了南向花池，但 99平和 120平在北向上，多了一处挑空 + 设备平台组合。这如同 " 狸猫换太子 "。

如此一来，整体得房率上，二者旗鼓相当，龙湖宸裕最高得房率，依旧突破了 100%。

关于龙湖宸裕如何选房，花姐特意参照一房一价表，做了简要分析，仅供参考。

一、99 平米三室两厅两卫

分布在 8#、13-14#、17-22#，整体在小区的南边和西边。

该户型为纯洋房户型，最高 11层，最低 7层。

所有楼栋的一二层，价格一致，预售价分别为 4.339 万元 / 平和 4.439 万元 / 平，价差 1000 元 / 平。

顶层与次顶层之间的价差，为 1500-2100 元 / 平，主要差别在于，根据层数从低到搞，逐渐递增。

中间楼层差价 300-500 元 / 平，底层逻辑和顶层次顶层一致。

对 99 平米户型的选房攻略，花姐的建议为：

1、若从位置方面考虑，可优选 13，不临街噪音较小。且该栋楼为 7 层洋房，产权得房率 80.51%，为该面积段较高。

2、性价比最强的户型，为 8，与顶层价格居然一致，比 9 层足足便宜了 1800 元 / 平。

3、剩余楼栋中，17-18#、20-22，虽为 11 层洋房，但实际的产权得房率，与 14，相差不到两个点。

二、120 平米四室两厅两卫

分布在 1#、4#、7#、9#、12#、15-16#、10，以及 11。

除了 1#、9，其余均不临街。

该户型分为洋房户型和小高层户型。其中 1#、4#、12，一套定价体系；其余楼栋层数在 16-17 层，另一套定价体系。

小高层户型，从顶层至 13 层的价格，依次递减，导致最贵户型位于 12 层，预售价 4.639 万元 / 平；一二层价差 600 元 / 平；其余中间楼层差价 300 元 / 平。

洋房户型中，除 1，顶层和次顶层价差 2100 元 / 平，一二层价差 1000 元 / 平，中间楼栋则为 300 元 / 平。

1，次顶层居然比 9 层还便宜 190 元 / 平，它的顶层和次顶之间的差价，为 1610 元 / 平。

产权得房率方面，120平米的小高层户型在 74.3%至 75.75%，比洋房户型少了约 4-8 个百分点。

120 平米的选房攻略，花姐建议为：

1、小高层户型，优选 15-16，非临街楼栋，前后享受的绿地空间较大；其次为 10；7，前者北边为幼儿园，后者临街。

2、洋房户型，则优选 12#，11，居然达到了 82.24%，在同类户型中，堪称优秀。其次为 4#，主要问题是紧挨幼儿园。

3、从楼层方面看，小高层性价比最高的，为次顶层；洋房则为 1。

三、139 平米四室两厅两卫

分布在 2-3#、6#、5，以及 11。

该户型也分为洋房和小高层户型。2，3，剩余则均为 17 层建筑。定价逻辑和 120 平一致。

整体看，139平户型占据了龙湖宸裕最好的位置，全部位于小区中央位置。

和 120 平米一样，它的小高层户型价格，也是从顶层至 13 层，依次递减，12 层为最贵房源，预售价也为 4.639 万元 / 平。

小高层顶层与次顶层价差 1800 元 / 平；10-11/ 平，其余楼栋为 300 元 / 平；中间楼层价差 300 元 / 平。

洋房户型，2/ 平，3/ 平；一二层价差 1000 元 / 平；中间楼层价差 500 元 / 平。

令人诧异的是，龙湖宸裕 139平洋房户型的产权得房率，居然只比小高层户型，高出不到 2个百分点。这令其性价比，大打折扣。

139 平米户型的选房攻略，花姐建议为：

1、优选 6。位于小区正中央，其中 5.7%，几乎与 3。

2、其次则为 10，最后考虑 2#。核心原因，产权得房率相差不多，但价格方面，中间层的差价为 300 元 / 平，比 2/ 平。

四、189 平米四室两厅三卫

189 平米为龙湖宸裕唯一的全景舱户型，位于 5，只有 16 套。

由于没有其他可对标楼栋，选房方面只能比较楼层的优劣。

该户型的定价逻辑，和 120 平和 139 平小高层一致，从顶层至 13 层，价格依次递减。

这让最具性价比的楼层，为次顶层，依次为 15、14、13 层。

毕竟，作为全景舱户型，核心就是要欣赏到远处的风景，如果层数过低，特点就发挥不出了。

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