（财见 2026 年 07 月 23 日讯）房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布《2025-2026 亚洲 REITs 研究报告》。报告显示，2025-2026 年全球 REITs 市场已进入结构性扩容的新阶段；亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖；中国内地公募 REITs 市场正式形成 " 基础设施 + 商业不动产 " 双支柱发展格局，成为全球 REITs 市场最具增长活力的核心区域。

截至 2026 年 3 月 31 日，亚洲市场活跃 REITs 产品共计 289 支，总市值达 2,794 亿美元，较 2024 年末增长 18%；期内全市场新增 REITs 产品 26 支，其中 21 支来自中国内地，新增标的集中于仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。除中国台湾外，亚洲主要市场市值均实现正增长，日本、新加坡、中国内地位列亚洲市场前三，合计总市值占比约 74%；印度 REITs 总市值较 2024 年末大幅增长 62%，首次超越中国香港，跃居亚洲第四位。

截至 2026 年 3 月 31 日，中国内地基础设施公募 REITs 已上市 79 支产品，发行规模达 2,155 亿元，总市值约 2,213 亿元，同比增长 19%，产品发行数量位居亚洲首位。截至 2026 年 6 月底，中国内地基础设施公募 REITs 市场上市产品达 82 支，发行规模 2,243 亿元，总市值约 2,141 亿元。不动产权类产品数量占比达 90%，其中仓储物流、消费基础设施各新增 5 支，数据中心类 REITs 实现首次发行落地。

2025 年末商业不动产 REITs 试点政策正式落地，标志着中国内地公募 REITs 正式迈入 " 基础设施 + 商业不动产 " 双轮驱动的全新发展阶段。截至 2026 年 6 月 30 日，沪深交易所累计受理 22 支商业不动产 REITs 申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯全业态，预计募集总规模达 758 亿元；首批 4 支产品于 2026 年 5 月上市，合计募集资金约 203 亿元，发行溢价率区间为 6.3%-10%；第二批四支产品已完成询价，预计募集资金约 92 亿元，首年分派率在 4.1%-6.0% 之间。

报告还显示，全球写字楼市场已整体进入存量博弈与结构性机会主导的发展阶段，呈现 " 总量过剩、核心稀缺 " 的特征。纽约曼哈顿、香港等城市呈现高租金、高空置的结构错配特征；伦敦、新加坡、东京等核心城市供应稀缺，需求稳固，租金持续上行；北京市场供需率先改善，空置率稳步回落；深圳、上海、广州等城市仍处于供应消化期，以价换量特征明显，租金持续承压。