北京进深 徐迪 拿地 20 天，招商蛇口九棵树项目规划设计方案公示。

还未等到公众反馈意见，7 月 27 日，项目又重新上传了一版总平图，优化了部分设计细节。

先看技术经济指标：总用地面积约 2.11 公顷，容积率 1.6。

1、总建筑规模从 5.42 万㎡上调至 5.43 万㎡。

主要是增加了地上不计容建筑面积 130㎡。

2、建筑高度从 45 米调降至 33.7 米。

实际上，前一版方案从总平图看，住宅楼的建筑高度就是 33.7 米，此次在表格上做了更正。

3、机动车位从 455 个减少到 452 个。

其中，地面停车位从 122 个，减少到 89 个。

地下停车位相应调增至 363 个，按 346 户的总户数，地下车位比约 1：1.05。

4、增加侧边飘窗

部分边户房源增加侧边飘窗，赠送面积增加。

5、优化公区配置

下沉庭院、邻里共享中心更为方正；

物业服务用房高度从 6.6 米调降至 5.5 米；

东北角电动车和自行位集中调整到化粪池和调蓄池上盖。

全洋房社区 + 超级界面

整体楼栋排布没有调整，地上计容建面 3.38 万㎡，规划 8 栋 11F 住宅楼，共 346 户。

正南正北朝向，紧贴红线边缘，做围合式排布。

全 11 层洋房，没有高低配，部分有北向退台。

两个架空层，分别位于小区东侧的 6# 楼和西侧的 3# 楼。

其中 6# 楼正对着小区大门，东边墙体与大门距离也就 1 米多。

从大门进入，穿过 6# 楼的架空层，向北经由风雨连廊，可到邻里空间和下沉庭院，再到中央园林，形成一道流畅的景观轴。

而景轴的起点就是东侧这座占地约 600㎡的超级景观大门，沿街面宽近 50 米。

东侧退线打造社区公园

小区东侧要求红线 20 米内不得建设永久性建筑。

招商蛇口没有浪费这个空间，在此打造出一片口袋公园，大门为主要视角，周边是绿植景观。

既营造了归家仪式感，又将九棵树的公路噪音隔在小区之外。

当然这么做也降低了小区的实际容积率。

主打高赠送

预计主力面积段为 93-129㎡刚改三居、四居，户型占比近九成。

另有 50 套左右两居产品，留给首置客群上车。

住宅楼的平面图基本是一张白板，只标准了侧边飘窗的线条。

但是参考招商朝棠揽阅和隔壁的玖树满和，6016 项目的赠送也不会小。

据悉会推出新的产品系，延续高赠送特点，综合得房率更高。

拿地回溯

九棵树 6016 地块成交于 6 月 23 日，由招商蛇口以 10.217 亿元总价拿下，折合楼面价约 3.03 万元 /㎡，溢价率 21%。

地块位于通州老城区，邻近地铁八通线九棵树站。

周边是成熟住区，学铁商等配套都很完善，有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环 CBD 外溢的刚需客群具有一定吸引力。

地块北边是瑞都国际和 K2 玉兰湾，南边就是中海玖树满和，今年北京小阳春的主力热销盘之一。

玖树满和今年 3 月份取证开盘，总计 578 户，目前网签约 540 套，已进入到尾盘出清阶段。

玖树满和的拿地价是 2.29 万 /㎡，网签均价 5.1 万元 /㎡。

三个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个 " 叫好又叫座 " 的标杆项目。

仅隔半年，6016 地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。

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