观点网 金茂服务十年前确立的三级管理架构，终在十年后取消并回归到二级管控体系。

2016 年，当时尚未改名的金茂物业发起了一次改革，内部调整为事业部形式运作，并成立北京、上海、广州、长沙和重庆五个中心城市，为日后的 " 总部 - 中心城市 - 项目管理中心 " 三级管控框架搭建雏形，也为公司全国化扩张奠定了组织架构基础。

十年后的 7 月 23 日，市场传出消息，金茂服务正式开启新一轮组织变革与人事调整，完成从 " 总部 - 区域 - 城市公司 " 三级架构模式到 " 总部 - 地区公司 " 两级管控体系的还原。

这十年时光里，金茂服务前后历经了三轮重大组织架构调整，从初期不断设立中心城市完善三级管控体系，到 2025 年精简层级向二级架构过渡，再到近期完成扁平化改造，彻底回归二级管理。

一系列调整背后，既是时代浪潮的真实写照，也是与地产母公司的同频共振，亦是压力下的主动调试。

十年一轮回

近年来，金茂服务内部调整基本都在跟随母公司的脚步。

2023 年，中国金茂启动新一轮组织架构调整，西南区域成都公司合并贵阳公司；重庆公司合并昆明公司；环沪公司则进行了简单拆分，其中嘉兴由上海公司管理，湖州由杭州公司管理。

此后两年，中国金茂一直在进行微调，直至 2025 年 3 月迎来一场 " 大变 "：全面取消区域架构，已有的 5 大区域、近 20 个城市公司，重组为 14 个地区公司，并完成一系列人事变阵。这意味着该公司的组织架构从原来的 " 总部 - 区域 - 城市公司 " 三级架构就此变为 " 总部 - 地区公司 " 的两级架构。

在母公司全面改革期间，金茂服务内部也响应跟进这一轮压缩管理层级、扁平化管理的改革，当中最明显的变化是来自于人事换防。

2023 年 4 月，江南辞任金茂服务非执行董事、董事会主席、战略及 ESG 委员会主席，由中国金茂执行董事宋镠毅接任；同年 6 月，贺亚敏辞任公司非执行董事、薪酬及提名委员会委员，甘勇接任；10 月，宋镠毅调任为执行董事，并辞去了在中国金茂的所有职务。

2024 年 4 月，金茂服务首席执行官谢炜、首席财务官周立烨相继离职，相关职务分别由李玉龙、赵进龙接任；2025 年 12 月，甘勇辞去非执行董事及薪酬及提名委员会委员职位，由崔焱接任。

根据市场消息，金茂服务期间不断合并中心城市、撤销管理中心，并于 2025 年实现了从三级管控到二级架构的过渡，近期则是在此基础上进一步改革。

据了解，金茂服务已将原有的中心城市全部改组为独立城市公司，集团总部直接对 13 大城市公司垂直管理。此外，在过往调整过程中被撤销的广深区域再度回归，独立设置了广深公司，业务范围覆盖广东、海南、福建十二个城市，还专门在深圳增设拓展岗位。

在组织架构改革落地的同时，金茂服务还完成了 13 大城市公司的人事换防。

其中，北京公司由带有龙湖物业背景的周超负责，上海公司由老将蔡云负责，成渝公司由原重庆分公司总经理李博负责，西安公司负责人为永升服务出身的赵三莹，长沙公司由原华南区域总经理赵志平负责；山东公司负责人为谭鑫，苏南公司为吕裴然，南京公司为李生稳，浙江公司为于浩。

天津、郑太、合肥、广深等城市公司由副总经理主持工作，天津公司为关智达，郑太公司为李国雄，合肥公司为张婷，广深公司为王嘉。

在 2025 年业绩发布会上，金茂服务总经理李玉龙曾介绍，公司内部将城市划分为三档：第一档为北京、上海两大核心战略城市；第二档为 9 个主力支撑城市；第三档为 10 个潜力城市，公司将把主要拓展精力、核心拓展资源及销售费用，在这 21 个城市中分层次、分梯队配置。如今经过变革，尽管城市公司已缩减至 13 个，但依然留存有 " 划三挡 " 的影子。

有市场分析指出，金茂服务本轮 13 大城市公司人事变阵暗藏着公司的战略取舍，整体形成一种内部老将守底盘、外部职业经理人拓增量的格局。

同时部分区域负责人启用副总经理主持工作，且相较而言更年轻化，或是想借助年轻人的冲劲去抢夺潜力城市的市场份额。

破解物业难题

据市场消息透露，金茂服务此次人事调整旨在推动业务单元向经营导向转型，通过强化区域深耕能力破解物业行业普遍面临的 " 增收不增利 " 困境。

2025 年，金茂服务实现营业收入约 36.68 亿元，同比增长 18.53%；同期净利润为 3.10 亿元，同比下降 18.77%；明显陷入增收不增利局面。

截至年末，公司在管面积达 1.057 亿平方米，其中 93% 位于高能级城市，华东、华北核心区域占比约 70%。与此同时，去年全年新签约合同额 2.94 亿元，当中 64% 来自一线及新一线城市，一二线城市合计贡献 97%。

在这份数据面前，金茂服务在近期调整中重设广深公司在情理之中。

另有消息指出，金茂服务新架构下各城市公司将获得更大的经营自主权，在基础物业服务之外重点拓展社区增值服务领域。广深公司作为独立运营试点，将整合华南区域资源，探索 " 物业 + 生活服务 " 的创新模式。其他城市公司也将参照这一模式，结合属地特性开发特色服务产品，形成差异化竞争优势。

根据业绩报告，金茂服务 2025 年物业管理服务收入约 26.9 亿元，同比增长 23%，是三大业务中录得增速最高的业务线。只是，该业务增长的成绩很大一部分依赖于收购并加成。

去年 4 月 30 日，其以 2.58 亿元的代价向关联方上海金茂收购了金茂绿建重庆 100% 股权。该公司主要从事能源运维业务，包括为地源热泵、新风机组、板式换热器等技术系统提供设备运维服务。

社区增值服务方面，全年收入约 6.038 亿元，同比增长 9.3%；其中因为年内新增拓展装配式咨询设计业务、新成立专业软装平台等，美居服务收入同比增幅高达 147%。

实际上，金茂服务自 2016 年增值服务正式起步后便一直在加码该业务板块，2023 年 10 月宋镠毅出任执行董事兼主席时的说辞正是为了加速推动第二曲线业务发展，希望加大投入力量。

在 3 月举行的业绩会上，宋镠毅则表示，未来服务力、运营力、成本力将成为物业企业长期可持续发展的核心能力，唯有提供质价相符的高品质服务及多元化增值服务，才能破解当前行业低价竞争、企业亏损退场的痛点。

然而，金茂服务的增值服务业务正面临着毛利率下滑的迹象，2025 年社区增值服务录得毛利率为 37.3%，较 2024 年的 49.5% 下降了 12.2 个百分点。

管理层对此给出的解释是：受地产行业波动影响，高毛利资产型业务占比收缩；同时公司主动调整业务结构，退出收支不平衡的资产类业务。

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