财联社 7 月 27 日讯（记者 沈娇娇）随着首批商业不动产 REITs 的成功上市及后续项目的持续推进，公募 REITs 的资产版图进一步拓宽。截至 2026 年 7 月，沪市共有 9 单 REITs 底层资产业态为商业零售，包括 6 单消费基础设施 REITs 和 3 单刚刚上市的商业不动产 REITs。从经营情况来看，这 9 单商业零售 REITs 表现优异，出租率长期保持在 95% 以上，收缴率接近 100%，底层资产的抗周期韧性得到了充分验证。

在低利率环境与长期配置资产稀缺的背景下，兼具稳定现金流与高比例分红特性的公募 REITs，配置价值愈发凸显。截至 2026 年 7 月，沪市 6 单消费基础设施 REITs 分红合计 25 次，分红总金额近 8 亿元。

存量精耕：运营赋能解锁资产 " 增值密码 "

在存量竞争时代，商业不动产的价值不再单纯依托土地增值，而是由长期稳定的租金现金流和专业化运营管理能力决定。

在这一进程中，沪市商业零售 REITs 通过引入首店经济、优化业态布局、打造沉浸式消费场景等精细化运营手段，不仅实现了底层资产客流、销售额与租金收入的显著提升，更向资本市场揭示了其长期配置的核心投资价值。

一方面，首店经济与品牌升级成为拉动业绩增长的核心动力。以华夏首创奥莱 REIT 为例，2025 年其底层的济南及武汉首创奥莱项目稳步推进品牌优化升级，全年分别完成招调品牌 49 个及 67 个，招调面积占比达 22% 及 33%，成功拉动招调品牌业绩同比提升 28% 及 10%。

另一方面，" 线下沉浸式体验 + 线上私域会员深耕 " 的全域运营模式正成为优质项目的标配。华夏凯德消费 REIT 底层的长沙雨花亭项目深耕 " 悦邻里 " 场景，通过打造 " 凯心骑迹・快乐加马 " 沉浸式新年场景，结合区域首家名创优品 IP 旗舰店开业，形成了 " 场景 IP+ 首店 " 的叠加效应，实现了客流与销售的双爆发。在数字化赋能方面，中信建投首农商业 REIT 创新推出 " 龙德好物直播间 "，针对重点品牌精准匹配专属优惠券，助力商户突破销售瓶颈，成功开辟线上增量渠道。

业绩印证：精细化运营带来稳健现金流

底层资产的精细化运营，最终体现在稳健的财务数据与现金流回款能力上。从公开信息看，沪市商业零售 REITs 板块经营保持稳健，部分细分领域亮点频现。以奥特莱斯项目为例，其凭借 " 重奢平替 " 及 " 高性价比 " 的独特折扣零售定位，在经济周期中表现出极强的消费韧性。

此外，社区商业作为依托住宅小区、服务周边常住居民的民生型商业，整体经营稳定性强、抗周期能力突出。嘉实物美消费 REIT 底层的物美超市承担着北京核心社区 " 米袋子、菜篮子 " 的保供职能，具备极强的民生兜底属性。同时，项目并未止步于基础服务，而是通过主动调改实现内生增长。其积极引入 "AI 新质零售 " 模式进行门店升级，通过精简冗余 SKU、提升生鲜及进口商品占比、优化员工服务体验等精细化运营手段，大幅提升了单店坪效与复购率，多家调改门店日均销售额与客流量实现跃升。