楼市已告别全面同涨同跌的阶段，市场分层特征持续深化。各总价段房源行情走势不再同步，而是依托需求属性、资产定位差异，走出三条相对独立的行情曲线。7 月 30 日，记者从深圳贝壳研究院获悉，7 月深圳二手房各梯队价格表现分化：500 万元以内刚需房源成交均价环比下跌 1.3%，500-1000 万元改善房源价格微涨 0.1%，1000 万元以上高端房源环比上涨 5.7%。

刚需市场

窄幅震荡，底部修复

据深圳贝壳研究院监测，7 月 500 万元以内二手房成交均价为 38798 元 /㎡，环比下跌 1.3%，同比下跌 3.2%。

据悉，该总价段是深圳二手房流通最稳定的基本盘，支撑力量来自持续稳定的首置自住需求，客群以年轻通勤、婚房及学位刚需为主，购房诉求集中在满足基础居住、控制月供压力，投资增值诉求偏弱，今年整体维持窄幅震荡修复态势。

改善市场

政策带动，小幅回暖

据深圳贝壳研究院监测，7 月 500 万 -1000 万元二手房成交均价为 60816 元 /㎡，环比上涨 0.1%，同比上涨 2.8%。

从近一年价格走势来看，改善房源价格波动显著大于刚需房源，行情高度绑定政策周期。

去年 "905" 限购放宽政策落地后，置换需求集中释放带动价格阶段性冲高；政策红利消退后行情逐步回调，近一年整体走出冲高回落、温和修复的走势。

高端市场

动能释放，稳步抬升

据深圳贝壳研究院监测，7 月 1000 万元以上二手房成交均价为 101504 元 /㎡，环比上涨 5.7%，同比上涨 8.4%。

据悉，千万级房源单月成交样本偏少，月度均价容易出现阶段性波动，但拉长周期看整体上行趋势清晰。尤其是 "429 新政 " 放宽核心区购房门槛后，行情上行节奏进一步明朗：一方面本地高净值家庭置换需求持续释放，另一方面外地资产配置客群入场增加，南山、福田核心区域高端物业成交持续升温，带动价格连续两个月稳步抬升。

文丨记者 李晓旭