( 财见 2026 年 07 月 30 日讯 ) 戴德梁行发布《中国的中位数城市——未来中国消费潜力透视》报告。报告以全国 201 个地级及以上城市为研究样本，通过构建涵盖消费能力基础、人口空间条件、消费实现规模三大维度的零售发展指数（Retail Development Index, RDI），对国内城市消费能级进行定量测算与系统分析。

各能级城市社会消费品零售总额复合增速（2022-2024）

报告指出，在现实运行层面，我国社会消费品零售总额虽保持增长，但增速阶段性承压，且城市层级间分化明显：头部城市商业成熟度高，但高基数下增量空间收窄，市场竞争饱和、租金与获客成本高企；底部城市则面临人口外流、购买力薄弱、市场确定性不足等问题，下行风险相对突出。在此背景下，以三四线城市为代表的中段市场逐步成为内需增长的核心支柱。数据显示，依托全国近七成的人口底盘，下沉市场社会消费品零售总额增速常年跑赢高线城市。

报告以零售发展指数对 201 个城市排序后，选取综合排名第 85 至 115 位的 31 座城市构成 " 中位数带 "，它们并非零散分布，而是呈现高度集聚特征，形成一条轮廓清晰的 " 中部腹地消费带 "。其中中部地区约 12 座，覆盖鄂、湘、赣、豫四省腹地城市；华东地区约 9 座，主要分布于苏北、皖北、鲁南、闽西等非核心区域，两大板块合计占整条带城市数量的三分之二以上。

报告指出，当前中位数城市正从 " 市场洼地 " 加速向内需主引擎转变。同时，中位数城市零售市场发展仍面临多重结构性挑战。市场主体需跳出 " 一刀切 " 的下沉思路，锚定不同类型城市的禀赋特征制定差异化策略，方能充分挖掘这片市场的增长潜力。此外，随着消费类公募 REITs 持续下沉，具备区域垄断优势、高出租率与稳定现金流的下沉商业资产，兼具抗周期韧性与成长空间，将成为 REITs 市场的重要细分配置方向。