2021 年，深圳文和友开业爆火，单日排号超 6 万，一度被视为老旧商圈逆袭、存量商业焕新的标杆案例。

谁也没想到，仅仅四年，项目招牌全部拆除、场内商户仅剩 9 家，二三层基本空置。

其实，真实撤场时间远比大众认知更早，产权方茂业集团确认，深圳文和友 2025 年 1 月已悄然撤场；紧随其后，广州文和友也在 2025 年 2 月关停。

至此，文和友走出长沙、重金落地的广深两大超级综合体，全数折戟闭店。

2026 年 7 月 14 日，深圳文和友标志性的白色招牌被拆除，场地正式交由茂业邻里运营。

这不是一家网红餐饮店的倒闭，而是茂业集团存量物业整租托管模式、老旧商场主题化改造、商圈 IP 招商逻辑的一次完整失败案例。

01

文和友的野心，做餐饮界的迪士尼

文和友在长沙的成功并非偶然。

它依托长沙本土的市井烟火记忆、成熟文旅客流和老城商业氛围，是" 城市文化 + 文旅流量 + 特色餐饮 "三者共振的产物。

长沙超级文和友单店封神之后，文和友估值一度高达百亿，开始尝试走出长沙，开启异地扩张之路。

深圳超级门店，是这场扩张战略中的核心标杆项目。它是文和友体系内 " 全国最大的门店 "，建筑面积近 3 万平方米，比广州店大数倍，比长沙的超级文和友还大 30%，开业时一度被称为 " 文和友大楼 "。

作为二房东，文和友从 200 多户散户业主手中租下港岛银座 2 万平方米可运营商业空间，整栋物业沉浸式改造总投入超 2 亿元，单平米装修造价高达 8000～10000 元，耗时超一年打磨场景、复刻复古市井街区。

除巨额改造费外，承租成本同样高企，整栋楼宇月度租金超 3000 万元，同时强势锁定场内商户，承租单价远超东门商圈平均水平，仅固定支出就堪称 " 天价 "。

彼时文和友的战略野心极为清晰，依托 " 三层金字塔 " 扩张规划，计划五年内落地 20 家一线城市超级综合体、整体投资超 40 亿，打造千亿级品牌。

深圳门店的使命明确要摆脱对长沙单一地域的依赖，打造可全国复制的标准化网红商业模型，依托超级场景流量实现品牌全国破圈，同时通过高溢价招商、营收分成实现规模化盈利，为后续全国扩张、品牌资本化铺路。

文和友的口号是 " 做餐饮界的迪士尼 "，用场景和体验驱动商业，而非靠菜品本身赚钱。

02

超级文和友，接连折戟广深

文和友走出长沙，是从广州开始的。

2020 年 7 月 12 日，广州文和友在太古汇东北侧裙楼商业 " 汇坊 " 内正式开业，投资成本据传高达 2 亿元，开业当天排号近 3000 桌，平均排队 4 小时。

但仅仅四年多后的 2025 年 1 月底，租约提前结束；2 月春节休市后未再开业，广州文和友正式关停。

深圳的投入更大，但甚至比广州更早一步倒下。

无论是广州还是深圳，文和友都没能跑通，文和友 CEO 冯彬的发言，揭示了这场失败的商业地产盘活项目的真相。

具体来看，问题出在三个层面：

首先，文化水土不服。长沙靠本土市井情怀起家，但广深是移民城市，没有统一的 " 本土记忆 "。有网友评价广州文和友的做旧风格 " 并不贴合 80 年代广州人的城市记忆，就是纯纯的网红餐饮店集合体 "。复古场景对广深年轻人来说只是一次性打卡道具，来一次拍完照就不来了。

其次，定位反复摇摆。广州文和友 2021 年起就陷入 " 关店传闻 " 的循环中，到 2024 年 12 月已仅剩一家门店。深圳同样经历了从 " 老街蚝市场 " 到湘菜集合店的多次改造。在 " 融入本地文化 " 与 " 坚持长沙特色 " 之间反复横跳，导致品牌认知彻底模糊。

冯彬直接承认：" 如何在既有成功的元素和本地文化中间做平衡，文和友做得不够好。尤其在广州，我们吃的最大的亏在于‘想做当地文化的同时，又舍不得把湘菜丢掉’ "。

最后，流量依赖单一。文和友自身引流能力枯竭，全靠茶颜悦色、笨罗卜等外部网红店引流。2026 年 5 月笨罗卜停业后，客流直接断崖。有商户直言，笨罗卜关店后营业额直接下降一半。

租客撑不下去，最终苦的是房东。

03

租客走了，2 万平米 " 烫手山芋 " 留给茂业

文和友撤场后，深圳文和友所在的港岛银座商业空间陷入大面积空置，整栋商场仅剩约 20 家商户维持营业，基本集中在一楼餐饮档口，二楼和三楼大片铺位空置。

物业归属于深圳茂业集团，目前 20 平方米内铺月租金在 9000 元左右，相较于茂业集团在深圳东门项目内铺，租金价格仍处高位，文和友撤场后也留下大量商户纠纷。

铺租收入归零，资产盘活压力巨大，茂业集团不得不亲自下场。

提起茂业，就不得不提他的创始人黄茂如。

黄茂如祖籍广东惠来，1992 年起涉足房地产，是深圳最早参与城市运营的地产商之一，在深圳布吉开发了 " 茂业城 "。1995 年，他创建茂业集团，主营业务为地产和商业。

黄茂如是国内最早提出 " 商业 + 地产 " 发展模式的商业地产开发商之一，他的玩法很巧妙：在城市黄金地段自建物业开设茂业百货店，引入知名商家打造购物商圈，进而提升可售物业的价值；同时，百货业的现金流又为地产开发提供了源源不断的资金支持。

2008 年，黄茂如以 32.6 亿元财富位列福布斯中国富豪榜第 104 位。

黄茂如拥有潮汕人惊人的商业天赋，曾开创多项先河：最先启动 " 买一百送一百 " 百货业营销策略，甚至还创下了 "66 小时不打烊 " 的销售奇迹，后被同行争相效仿。

如今，茂业集团旗下拥有一家 H 股、两家 A 股上市公司，在深圳及众多二三线城市拥有数十家百货商场，黄茂如本人也被称为 " 深圳百货业大王 "。

04

文和友撤场背后，是传统百货的转型阵痛

文和友撤场事件，并非简单的 " 网红店倒闭 "，而是老牌深商房企，茂业集团在存量商业盘活路上的一次失败试错。

巅峰时期的茂业，手握大量城市核心地段自持商业，是妥妥的核心资产大户。但随着传统百货落幕、商圈迭代、消费升级，老牌存量商业普遍面临老化、客流下滑、业态落后、盘活困难的问题。

茂业商业近年来持续推进购物中心转型战略，但受行业环境影响，经营业绩面临压力。截至 2025 年 6 月 30 日止六个月，集团特许专柜销售总额同比下降 32.3%，租赁收入同比下降 15.8%。

近几年，茂业集团逐步退出高杠杆开发、重资产扩张，全面转向存量自持、物业运营、城市更新、资产盘活，公司持续推进联营转租赁战略，从传统百货逐步转型购物中心化。

引入文和友 IP 改造港岛银座，本质是老牌房企对存量商业年轻化、网红化的一次激进试错。

只是试错的结果，大家已经看到了。

文和友撤场后，茂业邻里接手了这座 " 烫手山芋 "。

茂业邻里是茂业集团旗下的社区商业运营品牌，茂业集团正在试图用自己更熟悉的社区商业逻辑，来消化文和友留下的 2 万平米空间。

但社区商业的定位能否激活这 2 万平米的空间，仍然是个未知数。

毕竟，茂业邻里擅长的社区商业，和文和友试图打造的超级综合体，是完全不同的两个赛道。

写在最后

从 6 万人排队的顶流地标，到空置撤场、彻底改头换面，广深文和友的落幕，不止是一个网红品牌的兴衰，更是整个存量商业地产行业的深刻警示：

情怀造不出长效商业，流量撑不起资产价值。

老旧商圈盘活，靠的是适配商圈的业态、稳定的现金流、可控的改造成本，而非一时的网红热度。

当所有房企都在疯狂追逐 IP、场景、话题时，茂业的这次试错与回撤，恰恰告诉行业：存量资产的终极出路，从来不是制造噱头，而是回归商业本质。