《物业》这集，感觉可以单开一部红果短剧。
怎么讲也讲不完，问题太多了！
这不，最近我又刷到：
华南新城业委会，控诉小区内中小学、幼儿园实际产权人（即华南新城房地产有限公司，下称地产公司）拖欠物业费上百万拒不交付，近期一直在敦促康景物业发函追讨。
讲真，看到这份文件，我眼前好似有一串乌鸦飞过。
什么时候，学校跟小区物业费也能扯上关系，还是住宅区的业委会叫物业公司去催交的？
究竟发生什么事，来，开扒。
还记得去年年中，我们写过一条稿，叫做华南新城业主，这一次终于干赢了康景物业！
当时提到——
华南新城业主和物业斗智斗勇好几年后，终于成功通过表决，摒弃包干制，将共有财产掌控权夺回自己手中，成为广州史上首个使用信托制物业服务模式的小区。
图源华南新城业主之家
原本以为，这已经是大结局，业主们自此应该过上财务无忧、幸福平静的生活。
没想到，事情又曝出来了。
这回症结，是出现在位于华南新城小区内的广州南方学院番禺附属中学、广州南方学院番禺附属小学、南村镇霭德幼儿园三所学校。
康景物业发布的告知函显示，「这三所学校建筑面积，涵盖中学 64794 平、小学 9309.5 平、幼儿园 2681.8 平，合计 76775.4 平，产权均归属广东华南新城房地产有限公司名下。」
换句话说，这家房企，就是华南新城小区的大业主啊！
可「自 2002 年小区交付使用以来，学校均未缴纳物业费。
物业费是小区公共秩序维护、环境卫生保洁、公共区域维修保养，以及配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障，也是物业维持日常运营的基本经费来源。
地产公司作为小区业主之一、而且是大业主，享受小区公共道路、安保、环境卫生等公共服务，有责任和义务缴纳物业费。」
那么，地产公司一共需要缴纳多少物业费？
华南新城业委会一成员发文称，「以往小区实行包干制，物业公司不收学校物业费，亏损自己负责，这条数，过去 23 年已无法追究。
图源华南新城业主之家
但自 2025 年 10 月以来，小区更替为信托制模式，全体业主以缴纳物业管理费的方式筹集资金，大家一起凑钱吃饭，大业主也是其中一员，没理由上桌吃饭了却拒绝 AA，白占其他普通业主的便宜！」
因此，经核算，「按 1.5 元 / 平 / 月标准，自 2025 年 10 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日（共计 9 个月），地产公司需补缴物业费：
76775.4 平 *1.5 元 / 平 / 月 *9 个月 =1036467.9 元。」
是的，你没看错，按物业及业委会口径，学校产权方已拖欠物业费 103 万，整整七位数。
而后续，地产公司也「需于每月 5 日按时缴纳物业费，每月标准为：1.5 元 / 平 / 月 *76775.4 平 =115163.1 元 / 月。」
月交付 11 万啊，数目不小，这笔钱，学校产权方到底该不该交呢？
很显然，学校产权方，即地产公司给出的态度是：不理睬、不回应。
华南新城业委会一成员在其账号曾披露，业委会早在今年 2 月 6 日就委托物业公司发函告知地产公司，但一直未收到对方任何回复。
而 7 月份这份函，起码已经是第二次告知。
图源华南新城业主之家
目前正牢牢贴在地产公司招商部大门，不存在消息接收不到的情况。
为何地产公司拒缴态度如此坚决？
说实话，这笔钱给的，连作为租户的学校领导也难以理解。
华南新城业委会 3 月初发文写过，他们去找校方协商，有老师当场提出质疑：
学校为何会产生物业管理费，学校有自己的保安、保洁、工程维修人员，康景物业完全没有为学校提供任何物业服务啊！
而业委会方的答复是：
图源华南新城业主之家
学校地理位置就在华南新城小区红线范围内，必然需要使用小区的公共空间和设施设备，那么就应当与其他业主一起分摊这些公共空间和设施设备的维护成本。
比如水损，学校和小区其他居民共用一条主供水管，现在这条水管漏水严重，学校产权方是否有责任共担水损；
比如污水处理，学校和其他居民的生活污水均排向同一污水处理站，小区每年要为此支付约 75 万的污水处理费，学校几千师生，排污占比不低，大业主不与其他业主共摊，是否不太公平；
还有小区道路保洁、维修、照明、交通疏导等，师生既然有使用，就必然会产生费用。
当然，物业费拖欠追缴的最终责任方，并不在学校，而是其产权业主——地产公司。
图源中华人民共和国民法典
据民法典第二百七十三条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
第九百四十四条，业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。
这么看来，地产公司或许有缴纳物业费的依据支撑；可与此同时，我们也多少明白，为何它会选择拒缴。
关键无非是在：约定二字。
毕竟在此之前，华南新城属于包干制，小区钱包的事，物业一把抓，而物业并没有和学校产权方约定要缴纳物业费，小区公共支出，基本由物业垫付，后向业主收取共担。
从业主的角度看，他们白白为学校支付了几十年物业费，妥妥糊涂账！
图源华南新城业主之家
但现在，信托制推行，业主共有基金每一笔支出都要追溯，当学校问题暴露，其他业主自然不肯当大冤种了。
而这，也成了学校背后的地产公司、业委会背后的业主，关于物业管理费分摊扯皮的根源：制度迭代了，合同细节没跟上！
一句话，物业问题，还是乱！
关于物业，最近我们写了很多文章，爽文大把——
比如，业主不满物业服务水平，经过多方申诉把物业费成功打下来：
比如，业主质疑物业侵占小区共有收益、收支账目不透明，把物业告上法庭、甚至一棍子赶跑：
60 天撤场！广州这个 " 地王 " 小区，要炒了碧桂园物业！
又比如，业主怀疑业委会想 " 白手套 " 捞钱，在换物业的表决上，直接甩出超 9 成的不通过率，逼得业委会集体辞职：
可另一方面，反爽文、苦情到不行的现实文也大把——
比如，物业因为经营不善撤场，小区垃圾遍地，业主不得已只能众筹自救：
比如，业主因不愿交付物业费，集体拉高拒缴率把物业赶走，结果小区公区无人维护，车库一片漆黑，甚至传有流浪汉入侵，吓人到不行：
又比如，业主们因不满物业，故意拖欠物业费，结果集体被物业发律师函警告，还有要交付违约金、案件受理费、保全费等的风险：
妈呀，广州一回迁房，物业把业主告了！2216 户，人人自危！
现在，物业争议的延伸议题范围又广了，这回是华南新城带来的：小区内的学校，到底要不要和业主一起共担物业费呢？
……
之前这些文章，评论区出现最多的一条留言是：
直接把物业撤了吧！麻烦事这么多！
你还别说，近两年，全国不少城市正上演不同程度的 " 物业撤场潮 "。
经中指研究院监控，从 2025 年初至 2026 年 3 月底，全国住宅物业撤场项目案例高达 212 个，其中知名百强物业企业超 80 个，占比近 4 成。
被迫撤场肯定有，业主认为物业服务质价不匹配、要求降费进而双方协商失败解约，这是以往我们最常见的剧情；
但让人细思极恐的是，物业主动撤场，也逐渐成为一种趋势，成为部分企业的战略方向。
部分百强物业企业全国撤场数据，图源中指研究院
它们避之不及的是什么小区？
答案是，管理难度大、物业费收缴率低、收益低效的项目。
你以为这只是特定项目才出现？
并不是，中指院统计到，截至 2025 年，全国范围内百强物业企业物业费收缴率已连续五年下降。
弱弱问句，再这样下去，物业这个物种，是不是真的会消失？失去物业的小区，我们日常公区维护、清洁、安保、绿化等工作，又该谁来承担？
物业延伸出来的这些个问题，相关部门是否能个具体清晰的政策法规去梳理和规范？
所幸，7 月 30 日，广州市住建局发布了关于公开征求《广州市物业管理条例修订意见和建议的公告》。
图源广州市住建局
当中特地强调，有关推动成立和规范业委会、提升物业服务质量、加强业主共有收益管理等都属于重点议题，需要公众提出意见和建议；
同时这方面也会是接下来法规条例修订的侧重点和方向。
如果大家有需要，可以爬网线去发表你的看法和言论。
最后问一句，你觉得，物业纠纷什么时候能了结，最大的症结是什么？你身边有遇到过吗？评论区聊聊。
好了，最后再插播一嘴——
最近广州各个区中考成绩不是出来了吗，很多家长都关心白云的整体情况。
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