众所周知，普涨时代早已结束。

分化，成为当下市场的主旋律。接下来，普通房子会越来越难卖，优质资产则会越来越值钱。

而优质资产的首要条件，是显而易见的：

广州一二手房价连续四个月环比增长，但按区域划分，市区仍是龙头，郊区依然拉垮。

更加明显的是土拍，市区频频拍出高价宅地，溢价率多在 40% 以上，甚至越贵越抢手。

像刚刚挂牌的琶洲石榴岗地块，起拍楼面价高达 4.62 万 / 平，却依然让多家房企表达出极高的参拍意愿，可见房企对核心地块的信心以及预期。

反观郊区宅地，哪怕价格极低，配建极少，也难以激起房企的竞拍热情。

市区项目越来越值钱，郊区项目越来越贬值，这是明摆着的趋势，也是当下买房的第一原则！

当然，广州市区范围很大，板块很多。怎么筛选地段以及项目，便是接下来要聊的内容。

01

瞄准确定性  

资产才有安全垫

如果要说市区哪里的房子最值钱。

答案，一定是珠金琶 CBD。

但是，买得起珠金琶房子的人，毕竟是极少数。因此，对于普通买家来说，你们的目标板块应该是在同等价格下，离珠金琶更近的地方。

以珠金琶 CBD 为中心，东南西北四个方向环视一圈，目光一定会落在广州东：

首先，在物理距离上和通勤时间上，这里与珠金琶最近，联系最紧密。

其次，这里是三大 CBD 资源外溢的第一站，包括海量企业、资金、人才、机遇等等。

按照板块价值轮动的规律，广州东便是仅次于珠金琶的第二价值高地，这也是改善买家大多往东部走的主要原因。

有了大致方向，再来对比几个热门置业板块：

天河东，科学城，老黄埔，谁更值钱？

判断标准，我认为不应该是靠嘴巴讲出来，而是用眼睛看出来的：

1️⃣   看现在有什么，这是板块保值的确定性。

同样在广州东，老黄埔是现成的政治、经济、交通中心，配套密度大，而且能级极高。

以大沙地附近为例，要说通勤，地铁就有 5/713 号线三条线路；

要说教育，

要说商业，

关键是，这些配套早就落地！地铁通了，学校开了，商场有了，房价里每一分钱都对应实打实的生活，业主买的就是即刻可用可享的便捷。

而房价相近的天河东，更多还是在讲故事，主打 " 天河区最后的成片开发空间 " 和 " 科创中心 "。

我不是不相信，天河东的发展前景，只是那份美好真的离现在太远了，而当下情况是：

今年发布的《广州天河智慧城 " 十五五 " 发展规划》

指出配套设施不够

城市界面严重割裂，一边是低密改善新盘，另一边是物流园、汽配城和旧厂。智慧城、牛奶厂、黄村大部分楼盘离地铁站在 1KM 以上，小孩读书可能要统筹和派位，生活烟火气和配套成熟度都差口气。

而配套的分化，自然带来房价的分化——

潮水退去时，有的板块微调渡过，而有的板块一泻而下，倒在了沙滩上。

事实证明，地段的本质是配套的确定性，学铁商全落地，房价才有底。

2️⃣   看短期有什么，这是板块增值的确定性。

前面虽然在强调成熟配套的重要性，但如果一个板块只有成熟度，没有成长性。

那这里的房子大概率只能保值，没有增值。

譬如科学城，生活配套完善，居住氛围不错，只是经过前几年的高歌猛进，这两年的发展明显放缓，新增利好多在建设前期，缺少扎实价值支持。

反观老黄埔，鱼珠隧道在建，地铁 28 号线黄埔站正围蔽施工，横沙旧改约 40 万商业即将启动建设……

鱼珠隧道浇灌现场 图源：中铁十八局集团

各种配套的升级，城市界面的焕新，那都是看得见，摸得到的。

这么对比下来，老黄埔更胜一筹了。

至于老黄埔这么多楼盘怎么选，我会建议大家去关注配套层面更细致的区别。

譬如表格中的小区，有的离学校特别近，却不靠近地铁；而有的是学位不确定，中学需要派位。

在这着重说下教育配套，

因此，只有配套做到 " 近全优 "、全龄段书包都明确的，才算是老黄埔首选。

而地段和配套的分化，除了导致房价的分化，还会导致流通性的分化。

譬如新房层面，在 400-800 万改善级市场中，老黄埔市占率长期位居第一。这证明了，广州买家如果想换房，想改善居住条件，大多会选老黄埔。

另据七普调查数据，老黄埔九个街道常住人口约 58.3 万，是全区人口最密集、增量最多的板块。而人口的多少，直接决定了未来接盘买家的基数。

再看二手市场，老黄埔的成交周期、供求比也优于黄埔全区平均水平。

比较有代表性的小区，中鼎书院上城一期，近半年成交周期约 111 天，超过老黄埔八成小区。

近一年的成交套数＞在售套数，说明买家买房速度，快过业主挂牌卖房速度。

流通性高，代表愿意接盘的人多，价格更稳。

优质资产，一定是进可挂牌出售兑现收益，退可稳定出租获取现金流，让业主拥有变现的选择权。

哪怕暂时不卖，也能作为 " 现金奶牛 " 稳定收租。

像前面提及的中鼎书院上城一期，7 月一套两房单位，挂牌 6 天便有租客接手，流转速度堪称神速！

而旁边价格、面积相似的两房单位，花了 40 多天才成功租出。

所以，楼市分化并不可怕。相反，分化是房子最好的试金石，好房子越分化越受欢迎，越值钱。

02

买稀缺品  

掌握卖房定价权

分化，同样存在于产品层面。譬如普通洋房和江景盘，旧规和新规设计等等。

而在过去不少文章中，我反复强调过一个观点：

真正会买房的人，一定只买稀缺品。

道理很简单，可以复制的 " 大路货 " 永远不及限量供应的 " 奢侈品 " 值钱。而无数事实也证明，无论行业周期、时代审美如何迭代，楼市始终物以稀为贵。

遵循稀缺性的原则俯瞰老黄埔，你会发现有些项目，是非常另类的。

譬如中鼎书院上城三期的珺翎府。

首先，景观稀缺。

老黄埔的新盘，个个都有园景，甚至很多都有江景。但能集齐 " 江湖园 " 三重景观的，只有珺翎府。

珺翎府旁东苑公园 实景图

事实上，在整个广州，" 江湖园 " 三重景观都是极为罕见的——过去五年，全市只有荔湾中山八地块兼备类似的资源，其可售面积的楼面价接近 3 万 / 平。

市场上少有同款，而后续增量几乎为零，资产的稀缺性就很难被稀释。

未来要卖房时，你也就有了开高价的资本。

其次，户型稀缺。

珺翎府主打建面约 107-181 平新规四房，使用率在 110% 左右，正好是两类产品的结合体。

一是收紧前的新规户型。

从 2025 年年中起，飘窗、阳台、计容报建开始收紧；2026 年出让的地块，报建规则进一步收紧，未来入市新盘的使用率，不会再达到此前的水平。

在这样的背景下，在宽松窗口期诞生的存量新规产品，自然卖一套少一套，变得越来越值钱了。

二是板块内少有的大户型。

在老黄埔，大多新房都是主打刚需刚改产品，像珺翎府有多款改善户型的，并不多见。

总价 400 多万起能买到的，就更少了。

也就是说，珺翎府的产品恰好是新规 + 大户型交叠的组合，而这种结构性的稀缺性，是很难复刻的。

站在买家角度，如果我想买老黄埔新规大户型，大概率会优先考虑珺翎府。

换成珺翎府业主的角度，未来卖房是不愁卖的，谈价时也有更多底气和主动权。

最后一点，是圈层的稀缺。

卖过房子的人，肯定有类似的经历：

自己卖房可以等，也不愿意降价贱卖，但耐不住邻居先割肉出逃，自己熬到最后只能跟着降价。

这就是圈层的重要性，邻居的经济状况，很可能比市场行情更能影响房子的价格。

珺翔府作为四房起步改善社区，业主多为珠金琶精英、企业高管和中产家庭，他们抗风险能力更强并且大多买来自住，小区二手价格自然更稳定。

另外，纯粹社区环境以及同质圈层，在二手市上也能吸引更看重圈层、更给得起高价的买家。

在这多说一句，从前两年开始，老黄埔有几个小区接待了不少外地来的 " 炒房团 "。

这类买家，就是纯纯的投资客。一旦市场出现波动，他们往往是跑得最快、降价最狠的人。

不想自己受此拖累，就要远离这类买家和小区了。

04

买低价高配盘  

撬动更多溢价空间

最后，聊聊大家最关心的价格。

在市场上，低价低配和高价高配都很常见，没什么好说的。但是，低价高配就不一样了：

一方面，是买房成本更低。

譬如在老黄埔，同档位改善盘早已冲高至单价 4 字头起；而珺翔府，单价最低 3 字头。

大家都是买改善级产品，你比别人花更少的钱，贷更少的房贷，那不是赢在起始线上了嘛。

另一方面，是更长的保质期，更多的溢价空间。

低配盘三五年就显旧，时间过得越久，各种小毛病越多，业主卖房只能靠降价。

而高配盘用材扎实，设计耐看，房龄越老和普通楼盘的品相差距越大，二手房优势反而越突出。

就像网友们说的：法拉利老了，还是法拉利～

譬如珺翎府，从大门、园林到会所，公区质感跟千万级的豪宅没什么区别。

楼栋外立面，采取历久弥新的玻璃幕墙设计。室内交标和用材，也算是很有良心的，这点大家可以跟周边的楼盘一起看看，对比过后才更有体会。

审美上不易过时，品质上抗得住时间考验，这样的房子在二手市场上，总归是更好卖。要是遇到行情上涨，涨得更快；万一市场下行，也更抗跌。

说到底，分化会是未来楼市很长一段时间的主旋律，并且只会越演越烈。

优质资产越来越值钱，普通房子则持续贬值，两者的价值鸿沟必定越拉越大。

大家不必把分化当作洪水猛兽，选对了房子，‌「分化」就是你资产最硬的护城河。

希望今天的内容，能帮助到各位。最近有买房计划的朋友，不妨参考前面的思路去物色优质资产。

想了解更多楼市动态的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。

END

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