来源：拾遗地

文 / 十一弟

这几年，国内房地产行业，有个很耐人寻味的现象——

一家房企顺风顺水的时候，董事长大多是产品经理，开口闭口都是品质、客户、归家动线、园林树种；

可一旦行业进入下半场，董事长就变成了财务总监、融资总监、风控总监，是救火队长。

最极端的情形下，甚至是帮老板扛债，背上失信被执行的那个人。

前两天，万科开了股东大会，完成了董事会换届——

徐恩利担任董事长，续聘黄宇担任总裁。

至此，万科的新班子，终于全部到位了。

这次核心管理层调整，很多人只留下了一个印象——

万科又换董事长了，来自深圳国资。

其实，这只是表面上的。

真正值得看的，不是一把手换了，而是深圳国资为什么要选择这两个人。

今天的万科，需要的已经不是一个会拿地卖房的人了。

而是两个会处理系统性风险的人。

过去很多年，大家喜欢把万科和恒大、碧桂园放在一起比较。

有人说，万科会是第二个恒大，会成为第二个碧桂园。

实际上，万科跟恒大、碧桂园，根本不是一回事——

恒大的问题，是债务失控；

碧桂园的问题，是现金流断裂；

万科的问题，更像一家资产庞大，组织仍然完整，品牌仍然存在，但需要时间去动一场大手术的巨无霸。

说直白一点，它不是没有资产，不是没有能力，只是缺点时间。

谁能帮它把时间挣回来，谁就是最重要的人。

过去两年里，大股东深圳地铁对万科做了一件很重要的事——

借钱输血。

到现在，深圳地铁向万科的直接借款，超过了 355 亿。

这些钱是大股东自掏腰包，给万科真金白银的流动性支持，帮它偿还债务，避免出现刚性违约。

若加上 2017 年买下万科、坐上第一大股东位置的 664 亿股权收购款，在万科身上，深圳地铁已经直接投入了 1019 亿。

目前，万科市值不到 400 亿。

在万科身上砸下的这些钱，深圳地铁足以买下它两次，还有得多。

众所周知，救急不救穷——

借钱只能续命，不能治病。

现在，深圳国资对万科的救助，开始进入第二阶段——

从之前的输血，变成做手术了。

于是，就有了今天的新班子。

郁亮卸任以后，接替他的万科上两任董事长，都是大股东深圳地铁的一把手——

辛杰、黄力平。

这次上任的徐恩利不一样——

他不是来自深圳地铁，是从更高一级的深圳国资直接派下来的。

也就是说——

现在的万科，深圳国资没把它看作是深圳地铁的一家子公司，而是国资体系内的核心企业。

正在支持万科渡过难关的，也不止是深圳地铁，还有整个国资体系的资源。

房地产行业的人，对徐恩利的名字还很陌生。

把这位万科新任一把手的履历串起来，会出现一个关键词——

深圳国资。

徐恩利出生于 1975 年，今年 51 岁，年富力强，天津大学管理学硕士，高级工程师。

他长年在深圳国资体系任职——

既做过房地产，也做过基础设施，管理过 A 股、H 股两家深圳国资下属上市企业。

徐恩利曾在深业集团干过。

很多人对深业集团也不熟悉。

但深圳本地人知道，这是深圳最早的一批市属国企，也是深圳城市开发的重要平台。

在深业期间，徐恩利长期分管地产板块——

房地产开发，土地运营，城市更新，这些事情，他有很丰富的经验。

期间，他还担任了深圳控股的董事，这是一家在港股上市的深圳国企。

从深业集团卸任之后，徐恩利被调去了深高速。

2024 年底，他正式出任深高速的党委书记、董事长。

很多人觉得，高速公路跟房地产不相干，差别很大。

但其实，关系太大了——

高速公路，本质上是现金流管理。

融资，投资，运营，资产证券化，资本开支控制，长期债务安排。

放在从前，这些能力看起来跟地产关系不大，却恰恰是今天万科最需要的东西。

因为今天的万科，最大的任务已经不是拿地盖房子。

而是管理资产、债务、现金流，还有预期。

徐恩利的背景履历，几乎就是按照今天万科的需求量身定制的。

他不是来万科设计样板房的，他是来这家千亿房企管理资产负债表的。

跟徐恩利搭档的另一位，更有意思——

黄宇。

很多房地产行业的老登，甚至是第一次听说他的名字。

因为他根本就不是地产圈的人。

履新万科之前，黄宇是深圳市委金融办副主任、深圳市金融局副局长。

这是一个懂金融监管的人。

过去二十年，千亿房企的总裁，大多来自工程、营销、投资。

今天深圳国资给万科派来的，是一位擅长管理金融风险的人。

时代真的变了。

以前房企的核心能力是怎么赚钱，现在房企的核心能力变成了怎么不出事。

黄宇在过去接触最多的，不是售楼部，是金融机构；

不是销售数据，是风险管理；

不是回款率，是信用体系。

万科今天要面对的事情，是债务重组、金融机构沟通、资产盘活、信用恢复、融资协调。

这些事，全都跟金融体系有关。

所以，深圳国资给万科配的，不是传统意义上的地产总裁，而是一位金融型总裁。

有人调侃，以前地产老板天天研究户型，现在天天研究展期。

虽然是段子，却很真实。

把这两个人放在一起，才能看懂深圳国资的良苦用心——

徐恩利负责业务，黄宇负责金融；

一个长期做国企经营，一个长期做金融协调；

一个偏资产，一个偏资金；

一个偏管理，一个偏风险。

在国资体系从上到下捋一遍，千挑万选，最后才匹配到这两个人。

这样的组合，其实非常符合深圳国资现在对万科的定位——

早已不再瞄着宇宙第一房企的规模了，是要先活下来，然后恢复造血功能。

这一点，从深圳地铁这几年对万科的态度，也能看出来。

很多人一直误解深圳地铁，觉得它只是万科第一大股东。

其实不是，它更像深圳国资管理万科的一只手。

深圳地铁本身就是深圳国资旗下最重要的平台之一——

它承担的不只是轨道交通建设，还有 TOD 开发、城市运营、土地综合开发等任务，本身就是深圳城市发展的核心平台。

深圳地铁管理万科，并不是一家地铁公司管理一家房地产公司。

而是整个深圳国资体系，在管理一个重要市场主体。

为什么一定要保万科？

很多人总喜欢问这个问题，更不能理解这件事。

答案其实一直没变——

万科不仅仅是一家房地产公司。

它背后连着购房者，金融机构，供应商，物业、商业，还有几十万套正在建设和需要交付的房子。

万科不止是一家企业，还是一个系统。

系统不能轻易失灵。

深圳国资这些年的救助思路，一直很明确——

第一阶段，保信用；

第二阶段，保治理；

第三阶段，保经营。

现在，新班子全部到位，意味着第二阶段基本完成。

剩下的问题，就要交给经营了。

当然，这并不意味着万科已经安全。

恰恰相反，真正困难的时候，也许才刚刚开始。

因为管理层可以在一天之内调整完成，资产负债表却需要很多年才能修复。

信用可以借回来，利润只能自己挣回来。

万科今天最需要的，不是短时间化腐朽为神奇，是挺过更漫长的周期。

如果说过去几年，深圳地铁给万科的是氧气。

那么现在，深圳国资给万科换上的，是整个医疗团队。

至于这台手术能不能成功，没有人敢提前下结论。

但至少，现在主刀医生已经全部站到了手术台前。

对于万科来说，这比什么都重要。

毕竟，房地产行业已经进入了一个新周期——

过去拼的是谁周转快，谁的规模大；

前几年拼的是谁的现金流还能坚持，谁的信用还能在市场上融资；

以后要拼的，是谁活得更久，谁活得更好。

这一次，深圳国资给万科配的，不是一支冲锋队。

更像是一支 ICU 专家组。

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