周末不再往商场跑，成了眼下越来越多国人的生活写照。有人打开外卖点一顿夜宵，有人窝在沙发刷直播下单，昔日人山人海的中庭和电梯口，正在悄然褪色。

武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心，这个名字对于在武珞路 628 号商圈生活过的人来说，几乎等同于青春记忆本身。

2024 年 8 月 7 日，武商亚贸广场在官方微信发布公告，宣布武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心将于 2024 年 9 月 1 日终止营业。清仓的灯牌挂上门头，那些黄金柜台、化妆品岛柜和熟悉的品牌门店，一夜之间集体进入告别倒计时。

翻阅公开档案可以看到，亚贸广场裙楼商场于 1996 年 12 月 28 日开业，开业当天人流量逾 50 万，开业前三天累计销售额达 1100 万元，曾刷新武汉商界的开业纪录，成为武汉商业地标之一。

曾经的辉煌数字放到今天读来颇有分量，可挡不住时代的翻页。

武商集团给出的官方解释非常直白：鉴于该场所的租赁期限即将届满，且毗邻武汉梦时代，武汉梦时代能以更优质的商品与服务承接亚贸广场经营业务。

同一集团旗下的两个项目距离过近，与其内部消耗，不如把资源集中到更年轻的新载体。

亚贸广场的转身不是孤例。

近年来，武汉已有多家百货商场宣布关闭，去年 10 月份，位于武汉街道口的新世界百货武昌店宣布将终止经营。

汉阳大洋百货店也因外部经营环境变化和经营成本增高，于去年 8 月 31 日正式闭店。

放到全国视野中审视，这个坡度更为陡峭。

根据《联商网》不完全统计，2024 年全年至少 38 家百货、购物中心宣布闭店，其中 33 家为永久闭店。

2025 年全年至少 4.54 万家连锁品牌门店宣布关闭，其中百货、购物中心 132 家。

这轮出清的力度和广度，都在提醒行业内的每一位从业者：粗放扩张的黄金年代真的翻篇了。

商场为何走到今天这一步，答案要往供需两端一起找。

据赢商大数据统计，2024 年，全国 24 城 600+ 优质购物中心录得新开门店约 3.2 万家、新关门店约 3 万家，整体开关店比 1.04。

更硬核的信号出自空置率。2024 年，全国重点 27 城 600+ 样本购物中心平均空置率创近四年新高。

其中，出租率超 95% 的购物中心占比超四成；约 3 成购物中心空置率超 10%。一般而言，5% 到 6% 被视为盈亏平衡的临界线，接近三成的项目已经明显越线。

进入 2025 年，压力并未消散。2025 年一季度除上海有新增供应外，其余城市均无新项目开出，开发商对新增投放极度谨慎。

上海和成都的空置率较为突出，分别达到 8.5% 和 8.3%。租金方面，上海和北京是目前零售商业租金水平最高的两个城市，分别达到 31.3 和 32.3 元 / 平方米 / 天。

核心地段的租金还在高位，可品牌方的承租能力已经跟不上。以上海五角场商圈为例，2015 年首层日均租金约为 8 元每平方米，十年间涨到 22 元每平方米，涨幅约 175%。

一线城市营业员月薪普遍在 6000 元至 8000 元之间，加上五险一金和培训成本，人均年支出轻松突破 10 万元。

前端流水撑不起后端账单，关店成为止损的必然选项。

同质化则是另一把插进商场心口的钝刀。走进不同城市的同类项目，服装、化妆品、餐饮、儿童业态的组合几乎如同复制粘贴。

武汉武昌商圈的教训尤为典型：3 公里半径内挤着 8 家大体量购物中心，总商业面积超过 120 万平方米，谁都没办法独占客流。

竞争到最后，往往变成价格战和促销战，利润被反复摊薄。

快时尚的败退就可以佐证这个趋势，Zara 在中国内地的门店数量从 2018 年的 183 家一路收缩到不足 80 家，GAP、C&A、H&M 也接连关店，MJstyle 甚至走到了破产清算的一步。

零售品牌的集体退潮，把商场推向了不得不重新洗牌的十字路口。

而电商与直播的分流，成为压弯骆驼的又一根稻草。同款品牌的一件衬衫，专柜挂 500 元，直播间只要 300 元还包退换，选择权自然会向手机屏幕倾斜。

国货物流体系在过去十年打磨出的隔日达、次晨达、小时达能力，让线下渠道的时间优势荡然无存。头部主播一次促销，就能顶得上一家门店数月的销售额，实体渠道的坪效模型受到根本性冲击。

好在，中国商业的调整并未走向单纯萎缩。

寒潮之下并非只有哀鸿。一批读懂消费者的运营者，正在用完全不同的路径趟出新路。

会员制超市山姆是最亮眼的样本之一。1996 年山姆首店落地深圳，如今在中国内地的门店数量已达到 55 家，付费会员规模突破 900 万，2024 年销售额一举跨过千亿大关。

卓越会员超过九成的续卡率、普通会员向卓越会员的高比例升级，说明中国消费者愿意为真正的差异化商品与稀缺自营供应链买单。

山姆的成功不在于面积多大或位置多黄金，而在于把选品和供应链做到了几乎无法被替代。

诞生于河南许昌的胖东来，是另一个绕不开的名字。2023 年 1 月 10 日，胖东来天使城正式开业，总建筑面积 7 万平方米，地下两层、地上五层，总投资约 3.5 亿元。

它把免费验光、衣物熨烫、宠物寄存、母婴护理等六十余项增值服务打包做成标配，让顾客体会到 " 被认真对待 " 的分量。

2024 年五一假期，许昌接待游客 480 万人次，胖东来旗下的 7 家门店单日总客流突破百万，外地游客占比超过八成，一家区域性零售企业硬生生把小城市带火成了旅游目的地。

行业内的连锁反应同样惊人：2024 年 9 月 20 日，接受胖东来调改后的郑州永辉裕华广场店重新开业，首日营业额超过 130 万元，客流量突破 1.5 万人次，均较调改前增长 5 倍以上。

有意思的是，胖东来的示范效应还上升到了政策层面。

2024 年 1 月底，" 胖东来 " 被写进河南省政府工作报告，明确支持这一类流量商超的发展。地方政府配套开设公交专线、开放机关停车场，让消费者能更便捷地抵达门店。

政企同频共振为中国式实体商业转型提供了独特的制度支撑，这在其他国家的商业演进中并不多见。

存量改造也在悄悄改写行业面貌。

北京超极合生汇二期由原永旺梦乐城改造而来，深圳 iN 城市广场脱胎于旧的深圳城市广场，2025 年上半年至少有 24 家新开商业属于存量改造项目，占比超过两成。

步入 2026 年，改造带来的红利开始显现。

2025 年北京有 24 个商业项目入市，总体量 135 余万㎡。新开业项目近八成通过改造焕新而来，以高出租率、高话题提振市场。

超极合生汇（北京目前规模最大商业综合体，单日客流峰值超 40 万人次）的表现，说明只要抓住场景与业态的重构逻辑，老盒子也能焕发新生命。

产业调整的成效正逐步兑现到数据端。

2025 年，郑州市 GDP 连续四年跨越四千亿台阶，位居北方省会城市首位；社会消费品零售总额增速高于全国 1.3 个百分点，消费市场规模稳步扩大。

与之相呼应的是郑州样本购物中心空置去化表现优异，创 26 城最大降幅，同比下降 42.12% 至 4.92%；出租率在 26 城中仅次于青岛、西安，位列第三。

这些数据串在一起，能读出一个信号：中国实体商业并非在一味走弱，而是在有选择地重建与升级。

从武商亚贸广场的落幕到胖东来天使城的爆火，从空置率的警报到郑州样本的翻盘，中国商业地产正在完成一场深度换挡。

倒下的是那种只想收租、忽视消费者真实需求的旧套路，站稳的则是敢于把服务与体验做到极致的新物种。

参考资料：

澎湃新闻《租约到期不再续租，武汉明星商场亚贸广场将于 9 月 1 日终止营业》，2024 年 8 月 8 日赢商大数据《27 城 600+ 商场平均空置率 " 四年新高 "》，2025 年 2 月发布