政策聚焦

• 政治局会议：稳楼市基调延续，宏观政策强调发力提效。7 月 30 日，中共中央政治局召开会议，会议肯定经济 " 动能向新、结构向优 "，同时强调高度重视困难挑战。宏观政策由 " 用好用足 " 转向 " 发力提效 "，提出发挥存量政策效能、谋划务实管用的增量政策，" 有效扩大国内需求 " 仍是主要着力点。房地产方面，会议提出 " 稳定房地产市场 "，表明稳楼市仍是贯穿全年的既定目标。当前房地产政策框架已较为完整，短期预计聚焦提升既有政策落地效能，进一步支持住房需求释放、市场库存去化和房企资金状况改善。

• 《扩大消费 " 十五五 " 规划》发布。7 月 2 日，国务院批复《扩大消费 " 十五五 " 规划》，围绕 6 个方面部署 28 条重点任务。《规划》将住房列入 " 大宗耐用商品消费 " 首项。同时将房地产市场平稳运行与居民财产性收入、消费能力相联系，重申因城施策优化房地产政策，提出深化住房公积金制度改革、扩大使用范围等。总体来看，住房及居住相关消费被纳入扩大内需的长效制度安排，限制性措施优化、公积金政策加力、" 好房子 " 供给和存量更新仍是后续主要着力点。

（更多房地产政策信息，详见文末附表）

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市场表现

1. 市场供求：淡季效应显现，重点城市新房及二手房成交量环比回落，但同比仍小幅增长；7 月 20 城二手房成交量环比下降 6%，同比增长 9%；100 城新房销售面积环比下降 17%，同比小幅增长约 4%  

■ 二手房市场：7 月 20 城成交套数同比增长 9%，京沪同比保持增长

图：20 城二手住宅月度成交套数及同比

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

重点城市二手房成交：根据中指数据，7 月 20 城二手住宅成交 12.5 万套，环比下降 6.0%，同比增长 9.3%，增幅较上月收窄 3.1 个百分点，7 月二手房成交活跃度环比回落，但仍强于上年同期。累计来看，1-7 月 20 城二手住宅成交 88.5 万套，同比增长 6.1%。

具体城市方面，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场成交量同比持续增长，7 月，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交 1.4 万、2.3 万套，高基数下同比仍分别增长 8.5%、21.2%，北京、上海二手房成交规模连续 5 个月同比增长；深圳 7 月二手房成交量同比增长 3.0%，增幅较上月收窄。

表：2026 年 1-7 月重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、温州、南宁为二手商品房，其他城市为二手商品住宅

图：2022-2026 年北京、上海月度二手房成交情况

■ 新房市场：7 月 100 城新房销售面积同比增长约 4%，其中一线城市增长 14%；50 城批准上市面积同比下降约三成，市场供给仍处缩量阶段

图：重点 100 城商品住宅月度成交面积走势

注：7 月为预估值

重点城市新房销售：根据中指初步统计，7 月重点 100 城新建商品住宅成交面积环比下降 17%，同比增长约 4%。其中，7 月一线城市同比增长 14%，北京、上海、广州、深圳同比分别增长 2%、17%、2% 和 64%；二线城市同比增长 9%，苏州、南京、杭州、宁波等城市同比增长超 20%。累计来看，1-7 月 100 城新建商品住宅成交面积累计约 1.3 亿平米，同比下降 10%。

表：2026 年 7 月重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万平米）

图：重点 50 城商品住宅批准上市面积及同比走势

重点城市新房上市：7 月为传统市场淡季，房企推盘积极性较弱。根据中指初步统计，7 月重点 50 城新建商品住宅批准上市面积同比下降约 29%，新房供应同比延续回落态势。1-7 月，50 城新建住宅累计上市面积同比下降 20%。

2. 房价表现：7 月百城二手房价格环比下跌 0.44%，核心城市中上海环比继续上涨；新房价格在核心城市部分改善楼盘入市带动下环比上涨 0.26%

图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，7 月百城二手住宅均价为 12584 元 / 平方米，环比下跌 0.44%，跌幅较上月扩大 0.02 个百分点，同比下跌 7.37%。分梯队看，7 月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌 0.25%、0.45%、0.48%，一线城市环比跌幅较上月扩大 0.09 个百分点，其中上海保持上涨，环比上涨 0.09%，二线及三四线城市环比跌幅较上月基本持平。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌 6.61%、7.85%、7.20%。从涨跌城市数量来看，8 个城市环比上涨，92 个城市下跌。

新房方面，7 月百城新建住宅均价为 17229 元 / 平方米，环比上涨 0.26%，同比上涨 2.09%。7 月上海、深圳、杭州、成都、合肥等重点城市均有优质楼盘入市，百城新房价格环比延续结构性上涨态势，但市场整体仍呈现供给缩量、需求分化特征。分梯队看，7 月一线城市新建住宅价格环比上涨 0.63%，同比上涨 5.40%；二线城市环比上涨 0.14%，同比上涨 1.85%；三四线代表城市环比下跌 0.07%，同比下跌 2.41%。从涨跌城市数量来看，27 个城市环比上涨，64 个环比下跌，9 个持平。

3. 土地市场：7 月房企拿地进一步向核心城市聚集，京沪杭优质地块土拍热度不减，但成交面积、出让金同比仍继续回落

图：300 城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

图：300 城住宅用地土地出让金月度走势

注：住宅用地包括纯居住用地及含居住性质的综合用地

7 月，300 城住宅用地成交规模、土地出让金同比延续下降态势。根据中指数据，7 月，300 城住宅用地成交 2498 万平方米，同比下降 25%；土地出让金 1342 亿元，同比下降 13%。累计来看，2026 年 1-7 月，300 城住宅用地成交 1.6 亿平方米，同比下降 22.7%；土地出让金 7340 亿元，同比下降 27.9%。

7 月，核心城市优质地块竞拍热度不减，头部房企对核心区位 " 确定性 " 地块的参拍意愿依然强烈，市场冷热分化特征显著。7 月 28 日，上海杨浦区平凉社区八埭头组合地块经 219 轮竞价，由保利发展与华润置地联合体以 161.2 亿元竞得，成交楼面价 102023 元 / 平方米，溢价率 35.83%，刷新上海年内宅地总价纪录及杨浦滨江板块楼面价纪录；同日，北京朝阳区酒仙桥地块吸引越秀、招商、建发、保利、绿城、中海共 6 家房企参与现场竞价，经 248 轮线下竞价，最终中海以总价 46.8 亿元获取，成交楼面价 81063 元 /㎡，溢价率 25.8%。广州、深圳、杭州等核心城市优质地块也实现高溢价成交，南京、武汉等城市土地市场表现仍较平淡。

图：2020 年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

表：2026 年 7 月及 1-7 月重点城市住宅用地成交情况

城市集中度方面，根据中指数据，2026 年 1-7 月，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重为 62%，较 1-6 月占比持平。在 TOP20 城市中，一线及强二线城市占据主导地位，头部效应较为显著，其中 1-7 月上海住宅用地出让金为 749 亿元，继续居全国首位；杭州、北京分别居全国第二、第三位；广州、深圳出让金均在 300 亿元以上。7 月单月来看，上海、杭州、北京优质地块土拍热度持续，出让金均超百亿元，其中上海已连续 3 个月出让金超百亿元。

表：2026 年 7 月住宅用地成交总价 TOP5 地块

（1）热点地块：杨浦区 C090103 单元 03A1-05、03A2-01/02 地块

7 月 28 日，杨浦区 C090103 单元 03A1-05、03A2-01、03A2-02 地块完成出让。本场土拍吸引了中海、金茂 & 建发、保利发展 & 华润置地，招商蛇口 & 越秀 & 瑞城参拍，经 219 轮竞价，最终保利发展 & 华润置地以总价 161.2 亿元获取，成交楼面价 10.2 万元 /㎡，溢价率 35.83%，刷新 2026 年上海宅地总价纪录及杨浦滨江板块楼面价纪录。

地块坐拥黄浦江滨江开发资源，西侧临近北外滩，东侧连接杨浦滨江产业带，区域宜居宜业复合属性显著。交通方面，地块紧邻 4 号线杨树浦路站，步行可达 12 号线大连路站；地块南向距黄浦江最近处仅约 200 米，可享黄浦江 "S 湾 " 一线江景与陆家嘴核心天际线景观。整体来看，地块区位条件和景观资源较为突出，叠加较高的开发体量，对开发企业的产品定位、综合开发及资金运作能力提出了较高要求。

（2）热点地块：朝阳酒仙桥旧城区改建项目 1019-0013-1 地块

7 月 28 日，朝阳区酒仙桥旧城区改建项目 1019-0013-1 地块完成出让，共吸引越秀、招商、建发、保利、绿城、中海共 6 家房企参与竞价。经过 248 轮线下竞价，最终中海以总价 46.814 亿元竞得，成交楼面价 81063 元 /㎡，溢价率 25.84%。地块距地铁 14 号线将台站约 1.1 公里，14 号线可直达望京、CBD。周边已有颐堤港、久隆生活广场等商业设施，北京太古坊预计于 2026 年末分阶段开业。医疗资源包括华信医院等，板块规划引进清华附中九年一贯制学校，预计 2027 年建成招生。整体来看，地块所在区域产业和商业基础较好，配套预期进一步改善，较高溢价成交反映出房企对北京核心城区优质地块仍保持较强投资意愿。

附表：7 月房地产政策监测

■ 中央：政治局会议再提稳定房地产市场，稳楼市基调延续

表：2026 年 7 月中央重要会议 / 文件的房地产提法

■   地方：广州发布住房发展 " 十五五 " 规划征求意见稿，部署城市更新、存量盘活等多项房地产工作；成都、大连、沈阳多地优化公积金政策

表：2026 年 7 月地方重点房地产政策

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