（来源：AdvancedForum）

关于土地续期的讨论，公众号已有过多篇文章：

关于土地续期，业内有一个观点是：政府决策需具备合理性，土地续期只能临期续期。

7 月 29 日，天津南开大悦城公募 REIT 招募书挂网，招募书披露，项目地块原使用权期限为 2000 年 -2050 年。今年 7 月 3 日，项目公司与天津规自局签署了土地使用权转让合同，用地使用权出让期限续期满 40 年，出让期限截止日期至 2066 年 6 月 23 日。

公司于 2026 年 7 月 3 日与天津市规划和自然资源局就津南南 2000-094 号地块签订《天津市国有建设用地使用权出让合同补充合同 ( 五 ) 》，就宗地中 B、C 地块商业用地国有建设用地使用权出让期限续期满 40 年并补缴土地出让价款。

7 月 3 日，天津规自局官网就此事项做了公示，明确使用权期限截止至 2066 年。

根据公示内容和招募书披露，项目不是在原土地出让合同到期节点（2050 年）续接，是按照现在的时间节点起算，出让 40 年使用权（2026-2066 年）。

这种方式有效的规避了前述 " 合理性 " 的问题，不是现在出让 20 多年后的土地使用权，是按照现在的市场评估价把 40 年用地使用权重新出让一次。。

关于续期地价标准，笔者多方了解，天津存在续期政策，但文件性质为 " 非公开 "，无法从公开渠道获取。非官方渠道（不一定准确）获知的计算方式是根据评估价计算新出让地价，原土地合同剩余的年限折现，新的总地价减去原来剩余地价就是需要补缴的地价。

也就是说，可能对于大悦城而言，要补的地价不仅仅是 2050-2066 年这一段的续接地价（按全额计算），还有 2026-2050 年间的差额地价（按价差计算，和 26 年前对比大概率需要补缴）。

所以这种续期方式虽然可以解决合理性问题，但企业要付出 " 差额地价 " 的代价。至于这个 " 代价 " 是否值得，企业还是需要 " 算账 "。

做一个简单粗暴的 " 粗算 "，根据招募书披露，天津大悦城估值 65.01 亿元，运营净收益加回资本性支出的资本化率为 5.41%。续期前天津大悦城剩余期间为 24 年，如对标成都大悦城，Caprate 取值 6.4%，估值应为 55 亿元左右，相差约 10 亿。

可以理解为续期给天津大悦城带来的估值增长是 10 亿元，如果补缴的地价低于 10 亿元，续期就是值得的。

根据天津市 2022 年颁布的城镇基准地价，天津大悦城所处区域土地级别为 1 级，自持商业楼面基准地价为 7,446 元 /㎡，恰好为天津自持商业基准地价最高的区域。

假设出让地价等于基准地价（注意是假设），按照地面商业建筑面积 16.03 万㎡（未找到计容建面，商业建面与计容建面相近）概算，地价为 11.94 亿元，再扣减第一份土地出让合同中土地剩余年限折现，补缴地价大概率低于 10 亿元。

需再次说明，以上很多信息仅为推测，不一定准确。

天津大悦城的续期方式具备示范效应，虽然对于算账不是那么 " 完美 "，但也是探索出了新的解决路径。