黄埔旧改，又曝出了个大瓜！

7 月 30 日，科学城（广州）投资集团发布重大诉讼公告：

广州农商行华夏支行起诉时岭房地产、景业投资科慧公司、科学城城更集团等公司，要求偿还 7.57 亿元的旧改贷款本息。

印象中，这还是国企接盘暴雷旧改后的首起公开诉讼，最终结果肯定会对接下来的广州旧改，产生巨大影响。

时代跑路，科学城集团背锅？

虽然诉讼涉及国企科学城集团，但事件的主角其实是时代中国。

2020 年，时代中国同步拿下黄埔刘村社区岗贝、双井两村旧改，随后设立时岭房地产统一处理旧改事务。

接下来两村拆迁补偿、临迁费等投入，用的是广州农商行批的 6.76 亿贷款，加上利息 0.81 亿元，贷款总额 7.57 亿元。

该笔贷款，由景业投资提供连带保证，同时时代地产签署差额补足协议，承诺对全部本息兜底，逾期按照日万分之五支付违约金。

2022 年，由于时代资金困难，请求退出在广州拿下的 8 个旧改项目，其中就包括岗贝、双井两村。

根据时代给出的数据，在黄埔参与的 5 个项目，累计投入了 17.1 亿，希望由国企接手它们的项目，并退还 17.1 亿的前期投入。

虽然这请求无法实现，但毕竟关系村民的生存大事，这事不能不管。

很快在 2023 年，黄埔区政府安排了区属国企科学城集团接手相关事宜，并由旗下城更集团、孙公司科慧投资承接后续开发。

根据公告的内容，合作双方分别签署了以下两份协议：

1、科慧投资与村集体协议中，明确交易价款包含时岭地产形成的银行贷款投入。

2、城更集团与时岭地产约定承接案涉贷款剩余本息；

科学城的意思是时代的债务算在交易总成本上，最终这笔钱还是要时代去还的，科学城不负责债务。

从条款也能看出，时代是这笔借款的终极兜底人，哪怕科学城被划扣了资金，最终还是要找时代把钱要回来的。

当然了，广州农商行主张以下企业都债务加入，谁有钱，谁就应该承担这笔贷款。

到底该不该由科学城集团买单？

虽说诉讼已经发起了，但不代表这事一定按诉讼方的请求去走，所以，事情结果最终会走向何方呢？

拆不东咨询了银行以及相关律师，双方给出了一个核心观点，那就是：

内部合作协议，是否能构成债务加入？

债务加入简单来说就是，原来欠钱的人要负责还钱，但第三方主动加入后，变成共同债务人，债主可以随时找任何一方全额要钱。

有人看到这会想，协议上不就写着城更集团承接案涉贷款剩余本息吗，那不就得还钱了？

问题就出在这里，按照相关规定，债务加入需要第三人直接向债权人作出偿债承诺。

但这份协议仅仅是内部合作协议，银行并没有参与签约，理由站不住脚。

当然了，接手企业这边也不是完全的冤枉，在接手项目时，没有主动告知银行、协商债务处置。

同时合作条约还留下 " 承接全部贷款本息 "，如此轻率模糊的条款，银行自然会主张它要承担债务了。

在律师角度看，涉事各方都有疏忽之处，时代着急退出，没有前置解决银行债务；

银行高估了国企接手的安全性，放松了对债权的风险要求和警惕；

接手国企，则是忙于救火，协议条款模糊，埋下了债务加入带来的隐患。

广州拆迁，买到一个大教训

目前黄埔有超 30 个暴雷项目进度受阻，超 20 个项目已完成了国企的移交，同类的历史债务纠纷只多不少。

法院如何认定债务加入，将会给广州民企转国企项目直接定调。

如果法院认定内部合作协议构成债务加入：

除非提前约定债务归属，不然所有国企接盘项目都存在连带偿债风险，国资、银行会全面收紧合作，民企烂尾旧改盘活难度大幅提升；

如果法院认定仅为内部成本分摊、不构成债务加入：

那么这起诉讼将会是很好的教训，各方只要提前定下清晰条款，做好风控，后续移交工作，肯定也会更顺利高效。

虽然该诉讼 8 月 17 日才开庭，但无论结果如何，广州旧改的各项流程都会进一步的走向规范化、标准化。

1、原合作民企，不能简单说走就走！

以后民企退出旧改，得把偿债义务前置，必须先和银行达成债务处置方案，否则不予退出，无力还债的，需要通过股权处置、融资地块回款，优先偿还债务。

2、贷款银行，提前排查民转国项目，做好风控工作！

毫无疑问，以后银行对旧改贷款将会更保守，不仅不会把 " 国企接手 = 债权安全 "，同时还会提前梳理债权，对于民企转国企项目，如有必要，须同步签署三方债务加入条款，避免再陷入类似的诉讼。

3、政府 / 国企，民转国项目，债务处置体系要标准化！

虽然旧改烂尾救火很急，但规定要先定好，统一规范债务承接标准，杜绝私下模糊约定。

同时移交工作也不是粗暴平移给区属国企，而是探索更多的解决路径。

比如南沙金洲冲尾村旧改项目就通过 " 预重整 + 信托 + 公益债 " 模式实现盘活。

旧改不是不能搞，但既然要搞就要成功，哪怕有问题，也要明确有人兜底，有人能保障村民生活，希望这起诉讼后，广州旧改能越走越好，让村民过上更好的生活。

那么，大家觉得这起诉讼谁的责任最大，评论区聊聊。