巢湖碧桂园凤凰酒店整栋不动产目前进入司法变卖阶段，由广东省四会市人民法院跨域处置，在阿里资产司法拍卖频道上架。变卖周期为 2026 年 8 月 14 日 10 时 开拍，持续 60 天 至 2026 年 10 月 13 日 10 时结束。竞价规则是 " 一旦有人出价，即进入 24 小时倒计时，延时周期 5 分钟 "。

标的与定价

标的物：安徽省合肥市巢湖市巢庐路北侧巢湖碧桂园凤凰酒店 1 号不动产

产权证号：皖 ( 2017 ) 巢湖市不动产权第 0505930 号

建筑面积：63615.94㎡，地下 1 层 + 地上 7 层，2012 年 11 月竣工，综合成新度八成新

土地情况：宗地面积 65989.3㎡，国有出让餐饮旅馆业用地，使用权至 2047 年 12 月 20 日

原所有权人：巢湖南岸碧桂园凤凰酒店有限公司（碧桂园集团旗下 100% 持股）

评估价：217,655,500 元

变卖起拍价：174,124,400 元（约评估价 8 折）

保证金：18,000,000 元

加价幅度：850,000 元及其整数倍

变卖预缴款：174,124,400 元（全额冻结）

处置时间线

这栋酒店走的是标准 " 一拍流拍 → 二拍降价 → 变卖 " 路径：

第一次拍卖：2026 年 6 月 29 日— 6 月 30 日，起拍价 2.176555 亿元（与评估价持平），流拍

第二次拍卖：2026 年 7 月 20 日— 7 月 21 日，起拍价降至 1.741244 亿元，降价 4353.11 万元

司法变卖：2026 年 8 月 14 日起 60 天周期，价格维持 1.741244 亿元

区位与硬件

酒店位于环巢湖旅游开发核心片区，东侧紧邻滨湖商业广场，西侧与北侧直面巢湖水域，坐拥一线湖景。建筑配备中央空调、消防系统、有线宽带以及每层五部电梯等全套专业酒店硬件配套。周边串联中庙寺、姥山岛、半汤温泉等文旅景点，具备 " 住宿 + 观光 + 会议 + 休闲 " 一体化运营基础。

参拍前必须看清的风险

权利限制与交付状态

标的现阶段附带抵押 + 司法查封双重限制，现场无备用钥匙，按现状交付处置。法院明确表示 " 按标的现状拍卖，本院不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任 "。

隐性成本全部由买方承担

成交价款不含过户附属开支，酒店往期拖欠的物业费、水电费、燃气费、维修基金、土地出让金，全部由买受人补缴；产权更名、手续办理产生的各类未知风险，由买家自行承担。

悔拍惩罚严厉

逾期未能结清尾款直接判定悔拍，1800 万元保证金全额没收；若后续重拍成交价更低，原悔拍者要补齐差价，且无法再参与该资产后续竞拍。

跨省处置的协调成本

执行法院在广东（执行案号 ( 2026 ) 粤 1284 执 581 号），标的物在安徽，债权人在广东——这意味着后续裁定、过户协调都需要跨省处理。

几个关键判断

从投资视角看，1.74 亿的变卖价折合单价约 2734 元 /㎡，相比一拍 3426 元 /㎡的单价进一步下探。338 间客房、全套硬件、一线湖景资源，在正常年份这个价格不算贵。但 " 无备用钥匙 + 按现状交付 + 附带抵押查封 " 这几个字眼叠加，意味着买家要面对的隐性成本（清场、欠费、可能的租赁关系梳理）并不低。

广东法院跨省处置安徽资产，说明债权人注册地在广东，这类异地执行案件在过户、清场环节的协调周期往往比同地执行更长。