品牌房企杀回大兴，一批楼盘快熬不住了

6 月 2 日，绿城以 8.87 亿元拿下三合庄 0188 地块，阔别三年重返大兴。接着 7 月 22 日，招商蛇口又以 7.2 亿元摘得大兴新城东组团的一宗宅地，时隔五年再入大兴。

这也是 2023 年下半年以来，大兴迎来的为数不多的两家品牌房企。

此前，大兴楼市步入深度调整期，头部房企淡出土拍场，兴创置地、大兴发展、大兴城建等区属国企，成为过去两年土拍场的拿地主力。

如今，绿城与招商的接连落子，为大兴楼市注入了久违的品牌活力。

同时，两大新品的推进速度也相当快。绿城打造的朗月和风，是板块内首个 " 四代宅 " 项目，在拿地当晚就公示规划，50 余天后就取得预售证，且即将开盘；招商则锁定 " 揽阅系 " 产品，拿地仅隔 2 天，项目的设计方案即挂网公示。

朗月和风规划图

名企新盘正跑步进场，留给大兴那些存量盘的突围时间，已经不多了。

清盘与不足一成的去化

过去几年，大兴一直是新房市场的 " 供应大户 "。据相关媒体统计，大兴目前在售新房项目 20 个左右，潜在存量房源朝超 7000 套。

西红门东、团河、黄村等板块供应最为集中。近四年，这些区域诞生了十余个新盘，但去化表现，冷热悬殊。

西红门东板块的御璟星城、橡树湾两项目，目前仅剩个别尾盘在售；旁边的中建玖玥府，网签约 90%，目前剩下不到 120 套房。板块西南角的壹品兴创 · 元启，去年 4 月调规前，网签仅约 70 套。产品升级后，网签重新开放，去化逐渐好转。目前网签超 600 套，去化近 6 成。

黄村板块中，入市较早的大兴星光城，已清盘；其邻居—— 2023 年底入市的绿城晓月和风，至今网签约 93%，也只剩 70 套左右的尾盘在售，基本是 140㎡以上的大户型产品；2024 年开盘的颐和公馆，目前网签约 550 套，去化率超 87%。

再往西看，大兴新城西片区的兴城之星，2024 年上半年开盘，主推 150-270㎡的改善户型。是当时大兴楼市推出的唯一一个纯改善社区，加上四面宽的户型优势，已基本售罄。

京开高速东侧，团河板块的两个项目，去化情况算是中规中矩。京玺，2024 年 7 月份取预售证，约 710 套房源，至今网签约 55%。更早一些开盘的中铁兴创逸境，入市已有四年，去化率刚过 50%，目前还有约 550 套房在出售。

有热销就有滞销，在大兴，不少楼盘的去化表现很是惨淡。

大兴新城西片区的大兴发展 · 梧桐府，超 400 套房，开盘一年了，目前仅去化 45 套，不到 1 成。

比它晚两个月开盘的兴创沐春墅，地处黄村板块的核心，去年 9 月开盘，据悉首月网签率只有 1%。截至目前，其网签房源仅有 28 套，去化率在 8% 左右。

而西红门东片区的兴创万象茗筑，今年 6 月初开盘，到现在两个月的时间，网签也不过 45 套，去化约 8%，即便考虑网签滞后性，这个成绩也难言乐观。

万象茗筑网签情况（图源：北京住建委官网）

更有甚者，拿地许久，不要说入市了，至今连案名都没有。

比如大兴新城西片区 0007 地块，2023 年 11 月由大兴城建联合体拍下，2024 年就已取得了规划证和施工证。但至今，除了约 240 套这个房源总数外，项目其他信息几乎没有公开。而它的邻居一个是清盘的兴城之星，一个是去化不佳的梧桐府。

京开高速东侧的观音寺街道，2025 年 1 月份，大兴发展集地，以 23.2 亿元摘得 0021、0022 地块。当年 8 月，项目设计方案公示。今年 3 月，项目施工中标结果公示。但除了楼栋数和大致布局，项目案名、官宣户型图均尚未发布，距离入市，似乎还有待时日。

在义和庄，兴创置地在 2024 年 7 月还拿下了 051、052 地块。去年 10 月中旬公示设计方案，而后拿到规划证、施工证。原本要进入销售阶段，但今年 3 月方案再度调整，而今未见进一步动态。

产品与时机

为何别人能清盘，这些项目却卖不动？很多人第一反应是产品不行。但在大兴，这个解释恐怕站住脚。

事实上，上述滞销乃至近乎停滞的项目，产品设计、品质呈现上大都可圈可点。

如梧桐府，虽是两年前拍出的地，但产品已经向 " 好房子 " 靠拢，比如南北双阳台设计，3.1 米的层高，94% 的得房率（含赠送）等。

还有与其同月拍出的兴创沐春墅，也是在产品上下足功夫。阳台、室内挑空、风雨连廊、架空层等 " 好房子 " 的元素一应俱全，在高低配的别墅赛道中，这样的配置并不多见。

产品的诚意未能打动市场，问题根源，或是供需错位。

不论是沐春墅，还是梧桐府，抑或是未入市的 0007 地块项目，无一例外均是走纯改善的大户型路线。比如沐春墅，主力户型是 130-192㎡三四居和 205-283㎡叠墅；梧桐府，最小户型也达到 168㎡；而大兴新城西片区 0007 项目，规划的户型面积在 150-210㎡之间；大兴发展集地 021/022 项目，也是规划的 150-370㎡大平层产品。

沐春墅户型图

然而现实是，大兴市场近些年一直由刚需、刚改客群撑起，纯改善的盘子十分狭小。当一众大户型产品扎堆涌入，却没有足够的需求支撑，再能打的产品最后也只能陪跑。

时机，当然也很重要。

回看大兴这几个去化不佳的项目，大多在 2024 年前后拿地，彼时市场已处下行周期。当年，大兴新房成交量下降了 19%，成交总额降幅也近 15%。土拍场上，清一色的大兴区属国企托底拿地。市场凉意传到买方，持续观望的购房者，出手更加谨慎，项目去化自然举步维艰。

时机不同，命运也千差万别。以大兴新城西片区来看，2023 年拿地的兴城之星，2024 年入市，产品力在线，又与当时的市场需求高度匹配，所以去化表现很亮眼；一路之隔的梧桐府，与其户型差别不大，单价还便宜 3000 元，且自带 " 好房子 " 元素，但去化却不足 10%。背后核心原因，大概率是拿地到开盘整体滞后约一年的时间差，让项目错过了市场窗口期。

去年以来，产品力更强的 " 好房子 " 逐步成市场新偏好。不少先入市的项目还没站稳，便被迭代竞品挤压。

西红门东板块，6 月刚开盘的万象茗筑，虽有约 99% 的高得房率，但非 " 好房子 " 出身，产品设计也无突出亮点。而板块内将入市的未来元著，有着板块内最低的 2.3 容积率、最高 102% 的得房率，且是 TOD 一体化项目 ...... 可以说，全方位吊打万象茗筑，去化不足一成的后者，想要扭转局面，希望渺茫。

但无论是产品定位，还是时机把握，归根结底，都是对操盘能力的一场综合考验。

如今，大兴供应端还在持续放量。西红门东 6037 地块、大兴新城东组团 0209 地块，均已出现在拟供应清单中。新地不断入市，那些去化惨淡的存量盘，未来的生存空间只会更小。