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中建智地的国贤府 IP，风头无两。

8 月 3 日，北京亦庄国贤府规划方案的反馈意见采信通告，出来了。

7 天公示，收了 54 条意见。这个数，在北京新盘里不算多，也不算少。

意见的核心就两条，全来自北面的瑞福园小区：一条说挡视野，一条说挡日照。

官方的回应很干脆：建筑高度 54.1 米，在 60 米限高以内；建筑间距满足北京规划设计通则。

一句话：全合规。

但瑞福园业主不买账，又是要求暂缓审批，又是要求开听证会。

但，这只是一厢情愿。

亦庄国贤府的规划证，在 8月 7日到手了，很顺利。这个周末，售楼处也要开放了。

为什么一份合规的方案，隔壁业主反应这么大？

今天，花姐就拆三件事：

1、亦庄国贤府的塔群设计，到底巧在哪儿？

2、合规的日照，住起来会舒服吗？

3、想买亦庄国贤府的人，该怎么选房？

群众雪亮的眼睛

先把反馈意见快速过一遍。

属于北京规自委职责的，有四条：

1、关于视野。瑞福园业主要求亦庄国贤府北侧楼栋，降高度或者南移。

回复：高度 54.1 米，没超 60 米限高；间距满足《北京地区建设工程规划设计通则》2.4.2 条。

花姐翻译：符合规范，不降，不移。

2、关于日照。要求亦庄国贤府，公开日照影响分析报告。

回复：满足 GB50180 国标、GB55038 住宅项目规范、DB11 地标，三部调规都过关的。如果需要报告，可以走信息公开申请。

花姐翻译：满足要求，谁想看、谁申请。

3、关于进度。要求暂缓亦庄国贤府的项目审批。

回复：按法定程序走。

花姐翻译：驳回此要求。

4、开听证会。关于亦庄国贤府的未来，要求召开听证会论证。

回复：线上线下已经公示过，广泛收集了群众意见。

剩下的意见——房价、施工噪音、体育设施等，则都不在北京规自委职责范围内，直接转出去了。

从这些反馈意见看，瑞福园业主里，是有懂行的。

他们没说 " 你违规了 "。因为，他们知道亦庄国贤府，大概率是合规的。

他们说的是 " 挡视野 "、" 挡日照 "，打的只是感受牌。

他们要求开发商公开日照报告，这招最狠，逼你把数据摊出来。

为什么不打规范牌？因为，知道很难打赢。

巧妙的合规设计

亦庄国贤府北排，有四栋楼，中间两栋 18F、两边为 11F。

它们北距瑞福园最近的距离，分别是：1.52 米、2.70 米、3.14 米、4.64 米。

1#，楼高 33.1 米，符合规范。2#，楼高 54.1 米，也符合规范。

既然如此，为什么瑞福园业主，还是觉得挡呢？

答案，藏在 "塔群 "两个字里。

亦庄国贤府北排的 2#，是两栋独立的塔楼，相隔只有 5.45 米。

它们组合在一起，就成了 " 塔群 "。如此一来，它按间距系数最低值计算，自然就达标了。

如果 2，日照间距就会大大增加。

南面的 6#，也采取同样的手法，只不过，它须额外加一招才能达标——在首层设计架空层。

从图纸上可以看到，2。在日照计算的时候，架空层高度可以核减，做到曲线达标了。

这是擦边球吗？不是。

规范里明明白白写了塔式建筑的计算方式，设计师只是用对了规则。

但，合规并不等于没影响。

其实，亦庄国贤府未来的业主，对楼间近的感受，比瑞福园更强烈。

包括亦庄国贤府的地面车位，表面户数车位比 1:1.2，达标。

如果后期地上停车位改成绿地之后，车位比就降到 1:1 了。但这也符合标准，因为项目离地铁很近，车位配比系数可以更低。

另外，亦庄国贤府的车库只有一层，省了建安成本，但代价也明显：没做下沉庭院，小区中央的覆土为 1.5-2.2米，种不了太大的树。

亦庄楼市的档位

亦庄国贤府有四款户型，77/95/106/125㎡，共 510 套，纺锤形配比。

98㎡和 110㎡占了七成，是绝对主力。

主要的赠送手段有：南向 1.8 米阳台半赠送；北向 1.5 米设备平台全赠送；飘窗全赠送。

以 128㎡为例，赠送约 27㎡，实际得房率约 95%。

目前亦庄楼市的格局，可以分成三档：

1、河西：6.8 万元 / 平米，配套最成熟。目前的主要在售楼盘有招商序，以及已经现房销售的招商玺。

2、台湖 / 次渠：4.8-5.8 万元 / 平米，主要的在售楼盘有璀璨时代、北京润府。

3、瀛海：5 万元 / 平米左右，主要在售项目有亦庄国贤府。

关于瀛海的定位，它行政上属大兴，功能却归亦庄。

这种两头沾，两头都不靠的格局，最大的难点是，学籍是大兴的，并非亦庄独立学籍。

但亦庄国贤府也有一个最大优势：8 号线地铁，离瀛海站 150-200 米，往北直达国贸、金融街。

再加上海子公园和瀛海环宇坊，生态和商业都还不错。

花姐认为，亦庄国贤府卖得不会差。毕竟，低预期售价、真地铁、高赠送，这些都是硬通货。

但是，对楼间距的担心，以及学籍等问题，也会成为亦庄国贤府的弱点。

花姐点评：

亦庄国贤府的反馈意见，犹如一面镜子。

它照出的，不只是瑞福园业主的不满，更是当下北京新房市场的普遍困境：

开发商在规范框架内把货值做满，买房人在合规底线之上想要更多。

为了楼栋排布，开发商用的是 " 巧劲 "，而不是 " 擦边 "。

每一步都在规范里，每一步都算得很准。

但，"合规 "从来不是好房子的全部。

对瑞福园业主来说，冬天的阳光时间或许短了，虽然合规，但那种 " 被挡住了 " 的感受，是真实的。

对亦庄国贤府未来的业主来说，两栋 18F 楼之间的 60 米楼间距、地面车位、覆土绿化等，这些也都 " 合规 "，但住起来舒不舒服，只有住进去才知道。

不过，话也说回来。

2.0 容积率的亦庄国贤府，还得为南面地块退线，2.56 万 / 平米的楼面价、5 万的预期售价，能做出 95% 得房率、真地铁盘，已经不容易了。

成本在那摆着，购房者不能既要又要。

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