出品 / 联商专栏

撰文 / 范唯鸣

编辑 / 娜娜

近日，胖东来创始人于东来在社交平台上公开宣布，运营 24 年、年销售额约 20 亿元、年净利润超 1 亿元的许昌胖东来生活广场店（以下简称生活广场店），将于 2026 年 12 月正式关停。

当下商业地产与实体零售寒气逼人，行业普遍深陷经营焦虑。客流分化、营收承压、成本高企，几乎所有商场都在收缩求生、艰难维生。在此行业背景下，胖东来的这则反向操作新闻颠覆了大众认知。

门店盈利稳定为何要关？究其根源，早年租约管理失序带来的场内租金定价体系失衡、缺乏公允标尺是一大关键因素。

当大量商业体困于 " 合法但权责失衡 " 的租赁博弈，一边集体诉苦经营艰难，一边固守单边获利的租赁规则；胖东来却主动放弃巨额收益、终结失衡合作，这一取舍，为行业重新审视商场与商户的共生关系留下一道深刻拷问。

一场 " 不合常理 " 的闭店

针对生活广场店闭店原因，于东来专门发文完整拆解闭店核心心结：门店常年稳定盈利，客流、口碑、营收均无衰退，闭店绝非经营亏损，而是触碰了企业 " 公平正义 " 的经营底线。

据悉，这座 2002 年开业的老牌综合商场，楼宇从建成之初就被开发商打散分割、分售给数十位独立小业主，属于国内典型产权式商铺物业，先天埋下租赁矛盾的结构性隐患。

胖东来标准化运营规则明确：整体承租整栋商业物业，必须统一窗口、统一标尺与全部产权方同步谈判签约，以此保证全场租金定价、年度递增规则完全均衡，杜绝 " 一户一价、一户一策 " 的差异化议价。但 2015 年项目负责人出现重大流程疏漏，未执行统一签约制度，而是分批次、逐户单独与分散小业主洽谈租约。

产权人深谙 " 整栋楼宇必须依靠胖东来完整运营才能产生商业价值 "，手握极强谈判主动权，部分业主大幅抬高租金标准与年度涨幅，最终形成场内租金两极分化：少数铺位租金严重脱离市场公允区间，其余产权方维持正常行情，一套统一、平等的租赁定价体系就此彻底撕裂。

极具反差的是，这批畸高租金反而会抬升门店账面利润，单纯从经营收益角度，失衡租约对胖东来短期营收有利。但在企业价值排序中，规则公平远高于账面盈利，长期在权责、定价失衡的体系内持续经营，是于东来持续十余年难以释怀的心结。

三道无解的现实约束

行业内常有疑问：仅少数几户租金偏高，为何不能单独协商降价，非要关停盈利门店？背后存在三层现实无解的约束：

第一，法律层面：商事租约具备完整法律效力，产权人有权拒绝下调租金，协商降价无强制落地路径。

第二，公平层面：企业坚持 " 一视同仁 " 的底层公平逻辑，若单独为高价铺让利调价，其余正常租金业主必然同步提出同等诉求，差异化修补方案只会制造新一轮不公，本身就违背胖东来的公平准则。

第三，时间层面：逐年等待失衡租约自然到期，意味着企业要在先天失序的产权与租赁规则中持续运营十余年。多数商业经营者会选择 " 门店盈利即可包容局部缺陷 "，但胖东来不愿长期承受规则失衡带来的持续内耗。叠加楼宇硬件老化、整体翻新改造成本高昂，门店长期经营性价比持续走低。

直至 2026 年底，场内所有零散租约同步集中到期，胖东来无需承担高额解约违约金，终于拥有完整自主选择权，最终决定不再续租整栋物业，以关店彻底终结这套失衡租赁体系。

不过客观而言，这场闭店并非仅有 " 公平 " 一个动因，租约失衡更像 " 扣动的扳机 "，背后还有两股早已蓄势的方向性力量。

其一，硬件老化、标准落差：生活广场店是 2002 年建成的物业，无地下停车场、通道狭窄、动线存在先天短板，改造近乎等于重建，早已达不到胖东来 " 国际一流品质 " 的门店标准——于东来 2021 年底在 " 东来讲堂 " 就曾直言：" 生活广场店和电器城是必须关闭的，到期就给什么条件也不做，因为它整个的建筑、环境各个方面达不到胖东来的标准。" 可见闭店早在规划之内，并非临时起意。

其二，战略重心轮转：按胖东来未来三年规划，资源正集中投向许昌梦之城、物流二三期、郑州东站等新项目，关老店、开新店，本质是把稀缺的管理带宽与资本，从被动 " 维持存量门店现状 "，重新调配至自持综合体、供应链基建、外部标杆项目等长期核心资产建设，推动品牌硬件标准与供应链体系升级。可以说，公平是扣动扳机的理由，硬件老化与战略升级则决定了子弹射出的方向。

散售产权模式的弊病

追根溯源，全部矛盾的起点，正是商业物业分割散售的先天结构缺陷。这一案例恰好戳破国内商业地产独有的结构性弊病——分割产权 + 售后返租散售模式。

笔者曾与海外商业地产从业者交流，对方完全无法理解 " 物业拆分卖给散户，再统一回租运营 " 的本土模式。

二者专业定义存在本质区别：国际通用 sale-and-leaseback（整体售后回租），特指完整单一产权物业整体转让，原经营方长期承租自用；国内主流的 " 分割产权商铺散售 + 固定保底返租 "，在欧美大型购物中心市场几乎绝迹，仅新加坡、澳大利亚、中国香港等成熟亚太市场历史上大量出现，如今当地监管已出台严格政策限制新建项目复制该模式。

国内散售产权模式天然存在不可调和的矛盾：数十位独立产权投资人仅优先追逐自有铺位租金收益，缺乏全局运营思维，极易出现个别业主漫天抬价、场内租金体系割裂。

与此同时，国内公募 REITs 底层商业资产要求无分散小业主、单一完整产权，早年分割散售商场完全无法申报，存量项目资产流动性持续走低，充分印证散售开发模式只追逐短期回款，从根源透支项目长期运营价值与资产终局价值。许昌胖东来生活广场正是该模式催生长期租赁矛盾的典型样本。

两种经营底色

如今，几乎所有做商业的人都在喊 " 难 "。客流放缓、成本高企，能维持盈利已经算是优等生。就在这样的大环境下，胖东来主动放弃每年上亿的利润选择闭店，显得格外 " 反常 "。

这不由得让人联想到今年 7 月，国内某知名文旅商场爆发的租赁纠纷。把这两件事放在一起看，就像照镜子，照出了当下商业租赁最真实的两种底色。两类租赁失衡表象相似，但矛盾底层产权结构、强弱主体完全相反，恰好完整覆盖国内商业租赁两大核心痛点。

行文至此，笔者想起多年前自己亲历的一次谈判。当时一家主力租户（大卖场）租赁合同即将到期，商管公司决定收回外租区域自行招商，把原大卖场核心经营区域保留功能，重新招租生鲜超市。这家大卖场的原经营者主动找上门，说若由他们续租经营，装修免租期可以少要三个月——这对商场来说诱惑极大。

但对方抛出了一个硬性条件：必须用他们（乙方）的合同版本。商管公司当时就犯难了：商场一直用的是甲方统一模板，法务审过，对商场利益保护得很好。如果开了这个口子，以后别的租户都要用自己的版本，管理不就乱套了？

我把商管公司的负责人叫到一起，问了个直白的问题：" 咱们为什么非得死守甲方文本？人家要求用乙方文本，无非是觉得甲方版本里对甲方保护得很好，那反过来不是一样的道理吗？在关键品牌商面前，用谁的文本根本不重要，重要的是能不能看出条款里藏着的‘坑’，这才是专业能力的体现。"

商管公司听进去了，同意以乙方文本为基础谈。结果在租赁合同谈判过程中，果然藏着个 " 关键条款 "：" 乙方在经营六个月后，可以享受不继续经营的权利，该等权利不被视作为违约。" 翻译成大白话就是：这合同只有六个月的 " 保鲜期 "，半年后他们可以中断合同，还不算违约，本质是将单方违约权无限放大。

看穿了这一层，谈判思路就清晰了。我们最终把条款改成了：" 租金为…，在乙方营业额达到…后，租金为底租和营业额提成两者取高，提成比例为… %"。这样一来，既给了商户在经营不达标时体面退出的空间，又删掉了 " 不算违约 " 这种单方面的表述。

你看，在真实的商业场景里，只要租赁合同的基石是 " 公平 "，甲乙双方的合作就能长久，至于用谁的文本，其实没那么重要。

同样是面对租赁矛盾，胖东来选择了关店止损，而有些商场则选择了另一种方式。仗着场地资源的天然优势，部分运营方在起草租约时处处给自己留后路，重约束、轻共担；遇到分歧，习惯直接拿合同条文压人，连个柔性协商的空间都不留。久而久之，商场和商户不再是共生伙伴，变成了互相防备的 " 敌人 "。

由此，我们也能看清行业里一个极具反差的现实：一边是大量商场频频感慨生存艰难，想方设法留住商户；另一边，愿意静下心梳理租赁规则、主动维护合作公平的运营方，却寥寥无几。很多经营者奉行的是 " 利益优先，能将就便将就 "。而胖东来给出了另一种答案：守住底线，规范才能长久。

合同失衡的三个维度

如今的商业地产与零售行业，早已告别野蛮增长的时代，进入存量竞争、精细化运营的下半场。商场与商户本是一荣俱荣、一损俱损的共生体——商场提供场地、流量、运营服务，商户填充业态、创造营收、活跃客流，二者相辅相成，才能维持商业生态的良性循环。

但现实中，大量商场的租赁关系，早已偏离了共生本质，陷入了 " 重合同、轻公平，重逐利、轻共生 " 的误区。以行业常用的通用商业租赁合同（见下图）为例，其权责设计上的失衡非常典型：

同份合同的单方解约条款，仅限定乙方违约解除权—— 7 项解约情形全部由甲方对乙方触发，无任何一条约定乙方可因甲方违约（延期交付、商场整体客流不足、停水停电、商场擅自改造、抵押物业影响经营等）单方解除合同，乙方只能被动索赔，无对等解约救济权。

合同的要义本是公平对等，但在现实的商业博弈中，却往往沦为单方面的枷锁。

这种失衡还体现在三个维度：

当然，商场方并非天然处于强势获利的舒适区：高额的物业贷款、刚性的公共设施运维、不间断的整体营销投入、大面积空铺带来的现金流损耗，都让不少购物中心背负沉重经营压力。

从商业逻辑出发，商场通过合同设置约束条款，是企业规避经营亏损的自保行为。但自保绝不等于无底线向商户转嫁全部经营风险，更不代表可以借助资源垄断地位，制定权责完全失衡的单边规则。

风险分摊应当匹配双方的收益分配——商场享受租金、提成、推广费带来的稳定收益，却将客流下滑、物业故障、第三方索赔、经营波动等几乎所有不确定性全部交由商户独自承担，这种只共享收益、不共担风险的规则设计，已经超出合理自保的边界，变成单方面压榨商户的工具。

这恰恰是行业的核心悖论：所有商场都在抱怨难做、客流下滑、商户流失，却又在日常运营中，不断通过失衡的租赁规则、冰冷的博弈模式，持续消耗商户信任、透支行业生态。大家都在为短期生存妥协，却很少有人愿意为长期规范买单。

健康的租赁关系怎么建

胖东来宁愿放弃上亿利润也要关店，不是为了赚一波 " 情怀 " 的掌声。它其实是给整个商业地产圈出了一道思考题：在如今这个存量时代，商场和商户到底该怎么相处？靠强势博弈、极致压榨肯定走不远，真正的出路是跳出 " 你多赚一块，我就少赚一块 " 的零和游戏，重新建立一种公平、双向尊重、能长期共生的租赁关系。

那么，这种健康的租赁关系到底该怎么建？其实道理并不复杂，关键看怎么做。

首先，事前立好规矩，把 " 公平 " 刻在明面上。公平是合作的底线，商场不能搞 " 暗箱操作 "，更不能 " 看人下菜碟 "。租约模板、租金定价、递增规则都得统一透明。只有大家站在同一条起跑线上，在同样的规则下公平竞争，才不会埋下 " 同场不同价 " 的雷。专业、规范的规则，才是商场长久向好的地基。

其次，事中得有缓冲，别把 " 按合同办事 " 当成冷血的借口。合同是底线，但做生意不能只有冷冰冰的条款。合法，不代表合宜；合规，也不等于公平。商场运营得有人情味，建立常态化的沟通机制——商户遇到难关了，或者犯了点小错，要区分是恶意违约还是无心之失，给点梯度化的处理方案，别上来就是一刀切的高额罚款。

更重要的是，双方都得转变观念，认清 " 共生 " 的本质。商场和商户，从来不是猫鼠游戏里的对手，而是坐在一条船上的合伙人。商场的价值，绝不是靠苛刻条款去榨取短期的租金，而是靠好服务、好生态把优质商户留下来。商户赚不到钱，商场迟早也得喝西北风；商户活得滋润，商场才有核心竞争力。

最后，健康的租赁关系，必须是双向奔赴的。商场要克制自己 " 甲方爸爸 " 的傲慢，守住规则的公允；商户也得讲契约精神，老老实实履约。没有谁可以无底线地妥协，也没有谁可以单方面地包容。彼此守约、彼此尊重、彼此成就，这才是租赁共生最该有的样子。

写在最后

在行业普遍感叹经营艰难，不少商场为短期生存不断放宽规则底线的当下，胖东来却主动关停年盈利上亿的门店。这一选择，不只是维护商户间的公平，更是把公平正义确立为不可退让的商业底线，给逐利浮躁的行业敲响警钟：经营再难，也不能无序逐利；求生存，更不能突破规则良知。

对于商业运营者而言，不必照搬胖东来全盘让利的模式，但可以借鉴其底层逻辑：租赁规则的公允度，决定商业生态的生命力。存量竞争时代，唯有平衡双方权责、构建互信共生关系，才能走出低价内卷、商户对立的行业困局。

对整个行业而言，这也是清晰的警示：摒弃一方得利、一方承压的零和博弈，以公平为底线、以共生为目标，冰冷的商铺租赁才能回归互利共赢的本源，这是通往美好商业的必经之路。