来源：拾遗地

文 / 十一弟

过去很多年，房企之间的竞争，有点像小学生考试。

最先看的永远是分数。

在房地产行业，就是销售额——

谁卖得多，谁就是带头大哥。

2023 年，央企保利取代了碧桂园，坐上了百强房企榜单的头把交椅。

最近三年，行业销冠的位置，就再没换过人。

这几年，保利发展的利润越来越薄，股价越来越没脾气。

但只要把行业销冠四个字往桌上一拍，多少还能找回一点面子。

毕竟，地产江湖已经够惨了，总得给带头大哥留个座位。

可到了今年，保利的行业一哥地位，可能也保不住了。

今年前 7 个月，保利发展卖了 1500 亿，下滑了 8%。

另一家大央企——中海地产，卖了 1495 亿，增长了 13%。

两家央企开发商的销售规模，只差了 5 个亿。

什么概念？

上个月，中海的单月销售额是 151 亿，增长了 28%；

保利的单月销售额是 149 亿，减少了 17%。

平均一天的销售额，就是 5 个亿。

照这个势头下去，中海对保利的反超，或许在下个月，也许就是明天。

1500 米的长跑，绕场 4 圈，最后 5 米的差距，一个还在加速，一个已经力竭。

只要不会突然摔倒，最后的冠军归属，就没有太大悬念。

这个时点上，保利还跑在前面。

但优势早就没了，更不是遥遥领先。

回头一看，追上来的中海，已经快贴脸了。

更何况，保利还在往下掉，中海却在往上拱。

其实，在百强房企权益销售榜单上，今年前 7 个月，中海已经反超保利了，而且领先了差不多 200 亿。

所以，两家大央企之间的竞争，今年最大的看头——

不是保利还能不能守住行业一哥的地位，而是中海什么时候实现反超。

当这个时间到来，背后的象征意义，并不只是排行榜上两家央企的名字简单对调。

保利和中海，是大央企开发商的典型代表。

最近三年里，保利面对中海最大的底气，是规模。

现在，这个唯一的优势，也快没了。

其实在去年，保利的行业一哥位置，就已经岌岌可危了。

它的全年销售额是 2530 亿，中海卖了 2512 亿，只差了 18 亿。

今年，它们之间的差距，被拉得更小了。

行业销冠，像是一块遮羞布——

从前的万科、恒大、碧桂园，都在这底下隐藏过自己。

现在保利的问题，显然也不只是守不住销售排名。

前段时间，它刚发布了业绩快报——

今年上半年，营收规模 1029 亿，下滑了 12%；

到手净利润 19 亿，减少了 39%。

营收和利润双双下滑，保利的解释，只有轻飘飘的一句话——

" 受行业和市场波动影响，公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。"

这就比较麻烦了——

销售业绩不好，还能把锅一股脑地甩给市场；

可营收、利润一起承压，就意味着它的经营压力，已经从售楼处一路传到了利润表。

跟中海作个对比，高下立判——

去年，保利营收 3081 亿，到手净利润 10 亿；

中海营收 1681 亿，到手净利润 127 亿。

中海的营收规模，比保利小了一大圈，但最后赚到的，比十个保利还多。

虽然两家都是大央企，但走的路线，完全不一样。

保利的打法，其实很简单，一直是过去的高杠杆、高周转。

它之所以能做到带头大哥，不是自身有多优秀，全靠同行衬托。

底子厚，背景硬，信用好，靠堆资源，也能把规模堆上去。

保利铺的城市广，拿的项目多，规模排名上去了，但赚钱反倒越来越少。

这就好像在一条常年塞车的马路上，日常通勤非要开着加长林肯——

排面是有了，回头率确实高了。

但最后发现，每个月停车费、油钱都快交不起了。

而且人在车上是越开越累。

中海走的是另一条路——

它没有像保利一样，摊大饼式地冲规模。

而是把资源越来越多地集中到上海、北京、深圳、广州等几个核心城市。

去年，中海在土地市场上花了 1187 亿。

其中，北京、上海、广州、深圳和香港这五个城市，拿地开支就占了 74%。

这套打法很像打王者荣耀——

别人还在全地图捡装备，它已经蹲在高地附近，等着收人头了。

中海押的是核心城市、核心地段、核心产品。

结果就是，规模未必永远最大，但利润有保障，资产质量更好。

在上海、北京等几个最重要的城市，中海的领先地位，不是一星半点，几乎是全面碾压。

保利过去最引以为傲的是规模，只是不像中海那样能赚钱。

现在，不仅利润被中海甩开一大截，规模也追上来了。

这就像一个短跑运动员，本来最大的优势是腿长。

结果有一天突然发现——

旁边那个练长跑的家伙，不仅不知不觉长个儿了，速度还越来越快。

你说尴不尴尬？

今年的销售业绩和榜单排名，已经把这种尴尬，不留情面地摆到了台面上。

相比中海，保利铺了最大的摊子，占用了最多的资金，投入了最多的资源，干到了最大的规模。

到头来，却只赚到了最少的钱。

从这一堆数字对比中，就能看出来——

在经营质量和效率上，它跟中海之间，有多么大的差距。

今年的某个时间，被中海反超，夺走行业销冠的位置，几乎是板上钉钉。

到那时，保利需要回答一个很现实的问题——

如果连规模第一也没有了，自己还剩下什么？

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