在地产开发主业承压的背景下，万科正在把代建从过去的 " 低调副业 " 推向 " 轻资产转型的核心抓手 "，近期在武汉、徐州、合肥、沈阳等城市连续落子，信号确实比以前明显。

万科代建的真实体量：被低估的 " 隐形冠军 "

很多人以为万科不做代建，其实是它太低调。看几组官方数据：

起步时间：2010 年进入代建市场，2016 年成立 EPC 事业部，2020 年实体化成立万科城市建设管理有限公司

累计规模：截至 2025 年上半年，累计签约代建项目 364 个，总建筑面积约 4449 万平米

当前在管：2025 年末在管项目 76 个，建筑面积 1486 万平米，分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市

历史收入：2024 年 EPC 及代建业务实现收入 65.2 亿元；2023 年该业务收入 123.1 亿元

横向对比代建龙头绿城管理（2025 年代建在管超 1 亿㎡、营收 35 亿元），万科的代建规模其实已经稳居行业第一梯队，只是没有像绿城那样把代建作为独立上市平台来运作。

近期 " 发力 " 的三个标志性动作

武汉经开区 207M 地块：单笔服务费近 1.9 亿

2026 年 8 月，万科以综合费率 2.15%、总服务费近 1.9 亿元成为武汉经开区 207M-Q4 至 Q13 地块第一中标候选人。这是一笔典型的 " 轻资产 " 买卖——资金与资产归属国企，万科只输出品牌、管理与销售体系。住宅部分服务费由 " 人员基本费 1%+ 工程管理 0.35%+ 销售管理 0.8%" 三部分构成。

合肥庐阳区龙高照城市更新：三连中，总货值超 200 亿

2024 年 10 月中标一期、2025 年 2 月中标二期、2025 年 10 月中标三期，三期累计综合住区建设体量超百万方，项目总货值超 200 亿元，由万科全面负责代建代销。

徐州、沈阳、成都等地接连 " 零的突破 "

2026 年 2 月，中标徐州地铁集团淮海天地北地块，实现万科在徐州代建 " 零的突破 "，总货值约 27 亿元

2026 年 6 月，签约沈阳沈河区高官台街东 -2A 地块，与沈阳地铁集团从 " 合作开发 " 升级为 " 委托管理 "

2026 年 7 月，成都中心城区首个代建项目 " 锦上棠庐 " 启动

一个清晰的规律：万科新接的代建项目，委托方几乎全是地方政府、地铁集团、国资平台——这正是当下代建市场最有效的需求来源。

为什么是现在 " 发力 "？三个底层逻辑

第一，地产开发主业承压，代建是轻资产出口。

万科 2025 年营收 2334.3 亿元，同比下降 31.98%；归母净利润亏损 885.6 亿元。在重资产开发风险加大的情况下，代建 " 不承担土地成本、不承担销售风险 " 的特性成了对冲工具。

第二，代建市场需求端正在爆发。

2025 年中国房地产代建行业规模已突破 1 万亿元，预计 2030 年达 2.5 万亿元

2025 年前三季度，重点城市代建项目在商品房中的渗透率已达 7.23%，二线城市高达 9.9%，合肥超过 10%

驱动需求的三股力量：城投公司 " 托底拿地后开发能力不足 "、金融机构 " 不良资产处置需专业操盘 "、中小房企 " 寻求品牌赋能 "

第三，万科自身的禀赋刚好匹配。

代建的本质是 " 管理能力的服务化输出 "。万科 16 年代建经验、覆盖住宅 / 保障房 / 学校 / 产业办公 / 城市更新 / 医疗的全业态能力，加上 " 深圳国资基石股东 + 民企运作 " 的混合基因，使其在承接政府类、国资类代建项目时具备天然优势。

但要清醒：代建不是 " 稳赚不赔 " 的神话

市场上流传 " 代建收 5%-8% 管理费、稳赚不赔 " 的说法，对万科而言需要打几个折扣：

费率持续承压

商业代建管理费率持续下降，费率低于 2% 的项目占比已达 45%，2%-3% 费率项目占比超 36%，两者合计超 80%。万科武汉项目 2.15% 的综合费率就是例证。

政府代建 " 钱少事多 "

万科代建以政府代建为主，而政府代建费率只有 1-2 个点（保障房甚至按几百元 /㎡计算）。万科内部人士曾直言：" 重资产都干不过来，没必要为了 ' 三瓜两枣 '，让公司的品牌冒一个巨大的风险 "。

头部企业也难逃利润下滑

代建龙头绿城管理预计 2025 年股东应占净利润同比下降 40%-50%，主因就是 " 代建行业竞争加剧，项目收入下降及人员成本刚性导致毛利下降 "。这说明即使是专业代建巨头，在价格战中也难以独善其身。

行业进入洗牌期

克而瑞预计，未来仅 40 家代建企业可存活下来，大量中小玩家将面临亏损出局。

万科的代建路径：和绿城们不一样

维度	绿城管理（专业代建龙头）	万科（综合性房企做代建）
定位	独立上市平台，代建为主业	开发主业 + 代建轻资产补充
主要委托方	中小房企、城投、金融机构	政府、国资平台、地铁集团
业态侧重	品牌代建 + 资本代建	政府公建 + 城市更新 + 商业代建
盈利模式	管理费 + 品牌使用费 + 超额分成	固定费率为主，探索代销一体化

万科董秘郁亮早就有过经典判断——经营服务类业务是 " 赚小钱、长钱、辛苦钱 "。代建对万科的意义，不是成为第二个绿城管理，而是在地产开发的 " 大鱼大肉 " 之外，开辟一条人效较低但风险可控、能发挥品牌和管理溢价的第二曲线。

短期看，代建很难弥补万科开发主业数百亿级的利润缺口；但长期看，随着 " 十五五 " 期间代建在房地产投资中的渗透率从 5% 提升至 10%-15%，代建业务将成为万科 " 城乡建设与生活服务商 " 定位下不可或缺的能力底座。

在地产行业新旧动能转换的窗口期，万科正在把自己积累了 16 年的开发管理能力，通过代建这种轻资产模式进行更大规模的对外输出——尤其是在与政府、国资平台的城市更新合作中，万科的角色正在从 " 开发商 " 演变为 " 城市管理合伙人 "。这不是一道选择题，而是地产下半场的必答题。