上海临港书院板块的边缘，即将迎来一次土地暴击！2.58 折开拍！时间是 8 月 17 日上午 10 点！

这块地是原三盛宏业临港鲜花港地块旗下上海明裕房地产有限公司持有的（上海市区内镇外 2 街坊 27/78 丘的国有建设用地使用权），具体位置是在东至凯汇路，南至丹漪路，西至浩创路，北至三三公路！

属于书院镇，占地巨大，达到 433 亩，约 288434.40 平方米，纯住宅用地！

在历经五次流拍之后，起拍价跌到了 3.3 亿元，仅仅是早前 12.83 亿元评估价的 2.58 折！！！

这块地位于临港书院板块边缘，地块紧邻鲜花港与滨海森林公园。

早年三盛宏业计划在这里打造洋房、叠拼组成的低密改善大盘，依托周边文旅资源打造大型居住社区。2017 年地块估值高达 25.17 亿元，依靠大业信托 20.52 亿元融资开发。2019 年企业债务暴雷，项目彻底搁置，2021 年相关企业进入破产重整，整体债权本息接近 25.57 亿元。

很多人看到低价，会觉得捡到机会，但实际区位和市场现状，处处都是难点。

地块位置硬伤十分突出，地处书院板块边缘，并不在滴水湖核心区。距离滴水湖还有至少 5 公里直线距离；地块南侧紧邻产业片区，周边发展成熟度低，环境相对荒凉。购房者置业临港，目光大多集中在滴水湖周边，书院本就属于关注度偏低的外围片区，这块地还处在板块末梢，自住吸引力先天不足。

楼市大环境更是雪上加霜。前几年临港热度褪去，就连配套完善的滴水湖新房去化都明显放缓，区域整体新房库存居高不下，远郊大体量住宅项目销售压力更大。同样是书院板块内的楼盘，在行情好的时候，都卖不动，更何况是现在的行情了！

当然地块也存在一点利好：2026 年临港没有新增宅地出让，存量优质宅地稀缺性慢慢显现。

超低起拍价看着诱人，但大体量远郊宅地、区位短板、拆迁纠纷、债权难题叠加在一起，风险远大于想象。8 月 17 日这场拍卖，究竟能否迎来买家，还是继续遭遇流拍，我们持续观望。