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拿地三天，电建地产就出图了。

8 月 14 日，它旗下的房山良乡大学城 0029、0028 地块，公示了设计方案。

它把门头沟那套 " 拿地即开工 " 的打法，原封不动地搬到了房山。

在过去的两年里，电建在门头沟大红大紫，用两期长安华曦府，把刚改红利吃完了。

这次转身南下，电建直奔房山大学城，最大的对手，是和知筑二期铂瑞。

铂瑞，是有先发优势的，但开发速度实在太慢了。

去年 11 月 25 日，北京城建地产以 14.71 亿元底价摘得铂瑞组合地块，直到今年 5 月 23 日才取得预售证。

屈指算来，它耗费了整整半年。一般来说，这类刚改盘，最慢 4 个月可卖房。

可铂瑞真正的开盘时间，是 7 月 5 日，又拖了一个半月。

原本，这两宗地的出让时间，相隔了近 8 个月，节奏控制得很好。但，北京城建地产把这种节奏打乱了。

由于铂瑞在前、在明处，电建有足够的精力去研究它。

购房者们也很精明，内心打着小算盘，抱着等等再看的心态，说不定性价比会更高。毕竟，这两个盘很相似，都紧邻地铁，且相距仅有 3 公里。

明里暗里，它们早就较上劲了。

"梅花桩"排列

  先看电建项目的硬指标。

占地约 4.83 公顷，总建面约 10.43 万㎡。北侧 0028 地块是商业，占地 1.52 公顷，建面 1.81 万㎡。南侧 0029 地块是住宅，占地 3.31 公顷，容积率 1.7，计容建面 5.63 万㎡。

16 栋楼，539 户，户均 104 平米，纯洋房，且基本是 11 层洋房。而铂瑞的 19 栋楼里，竟然存在 1 栋 14 层小高，让洋房社区没那么纯粹。

这个指标表读出来，花姐第一感觉是，电建很清楚自己要做什么。

有别于铂瑞的行列式排法，电建地产采用纯点式——土拍文件也是这么干的，俗称 " 梅花桩 "。

这种做法优缺点很明显：

优点是，侧面送飘窗的户型多。带飘窗的户型，占比达到 70% ——铂瑞不足 15%，堪称北京楼市之最。这意味着，它在飘窗赠送上，远胜于铂瑞，堪称 " 一记绝杀 "。

缺点是，角煞多，视野弱、日照少，来自斜前方的遮挡严重。这一点，铂瑞是强于电建项目的。

这两种排法，没有对错，看开发商的取舍，客户的偏好也不一样。

住宅与商业地下连通

  铂瑞在规划上，有两点突破：一是将北面 0015 和 0016 地块合宗；二是将北面地块与南面 0019 地块地下连通。

这种地下连通的做法，25 号文是鼓励的。

电建依葫芦画瓢。

它将 0028 商业地块的 6。商业 6，通过廊桥与地铁房山线大学城站相连。

简而言之，购房者通过连廊、经过商业，走地下一层进入住宅小区，实现与地铁无缝嫁接。

反观铂瑞，虽然紧邻地铁房山线北广阳城站，但无法实现连通。

在北京，这种 TOD 住宅项目屈指可数，包括朝阳区的宸园 139、中海广渠门项目、懋源騴橒臺，大兴区的未来元著、大兴集地 021/022 项目、招商蛇口黄村火车站项目。

作为房山的刚改盘，能连地铁，是蛮有吸引力的。

地铁商业"杀手锏"

电建项目还有一个杀手锏，就是自持地铁商业。

虽说 1.5 万平米商业是个包袱，但也是最大的卖点。

从图纸上看，6 栋独立商业体、1-2 层，位于 0029 住宅与地铁站之间，不仅可以隔音、防震，更重要的是满足日常的基础生活需求。

其实，铂瑞的土拍文件里，也规划了 6500 平米商业，但图纸公示时，商业换成了住宅。

这一变性，北京城建赚大了，住宅可售货值增加了 2亿元。

理由是，周边 3 公里内有奥特莱斯、龙湖天街、山姆会员店等，就不再重复建设了，再加上小区西侧有社区公服配套，便民需求足够。

福祸相依。

当电建手握 1.5 万平米连通地铁站的商业出现时，不知北京城建的领导们作何感想？

从另一个角度讲，能将商业变成住宅卖，这种能力是非凡的。

地上停车位背后

电建项目规划了 658 个机动车位，539 户，车位比 1:1.22。

这个数字，看起来不错。但拆开看，其中 89 个是地面停车位，占比 13.5%，零散分布在小区南侧边角空地上。

按照北京楼市惯常的做法，这些 "地上车位 "，大概率会在验收后变成绿地。

在好房子时代，地面机动车位是减分项，会带来至少三个问题：人车动线交叉有安全隐患、不好管理、破坏景观。

但，如果去掉这 89 个地面车位，它的纯地下车位比是 1:1.05，刚好够 " 一户一车 "。

当然了，铂瑞车位比也差不多，车位 912 个，总户数 827 户，车位比为 1.1。

房山算远郊区，这个车位配比，应该是够用的。

为什么它们的车位配比这么低呢？

答案是：电建项目只有西北角的 3#、4，其余都是地下一层；而铂瑞，北区第一排楼与南区都是地下两层，其余也只有地下一层。

这么做，可以节省不少成本。

把户型进一步做小

初入房山地界，电建把对手铂瑞研究透了。

它想要在赠送面积上，取得绝对的优势。这个优势，主要就是边户多，飘窗赠送比高。

有关南向内嵌式阳台，大家差异不大，根据户型大小，进深 1.5 米至 1.8 米，北向设备平台，进深 1 米。

铂瑞供应了 827 套房，有五款户型：85 平米三居 155 套、19%，89 平米三居 292 套、35%，104/108 平米四居 143 套、17%，122 平米四居 110 套、13%，140 平米四居 94 套、11%。

截至目前，网签 113套、去化率 13.7%。其中 90 平米以下户型，去化了 69 套；其余面积段卖得都不佳。离开盘时宣传卖出 237 套，有蛮大的差距。

这一点，电建看在眼里，在户型配比上做出了差异化。

花姐做了一版户型推测，电建项目供应 539 套房，大致有五款户型：

84 平米三居 110 套、20.4%，86 平米三居 180 套、33.4%，98 平米四居 80 套、14.8%，100 平米四居 80 套、14.8%；128 平米四居 88 套、16.3%。

其中，128平米户型的面宽，居然做到了 15.2米。而铂瑞的 140 平米户型，只有 12.3 米。

它把小四居的面积控制在 100 平米以内，大四居也把面积段缩至 130 平米，没有追大。

如此一来，电建项目的上车门槛更低。

外来和尚好念经

  房价是最敏感的。

铂瑞的备案均价为 4.4 万元 / 平米，成交均价在 3.75 万元 / 平米。它扣除配建建安成本，楼面价约 1.83 万元 / 平米。

反观电建项目，1.5 万平米商业按 70% 沉没计算，摊入住宅的实际楼面价约 1.8 万元 / 平米。

说白了，这两个盘的住宅楼面价差异不大。

真正决定利润的，是定价能力和去化速度。这方面铂瑞占了广阳城 + 山姆的成熟配套红利，电建则押注大学城板块的成长性。

对于购房者来说，真是蛮难选择的。

从品牌角度，电建的央企身份，占了一定的优势。

而北京城建地产，虽然深耕房山多年，但这是优点，也是缺点，被两块地所拖累。

一是，2021 年 10 月拿下的长沟镇 6017 地块，2023 年 10 月公示了报规图，2024 年 10 月底宣布延期开发。

二是，2024 年 4 月拿下的长阳 0002、0003 地块，最新的动态停留在 2025 年 6 月，房山区发改委通过了项目许可核准。

中国有句古话，叫做："外来的和尚好念经 "。

电建地产初入房山，带着在门头沟的光环，反而占了优势。

花姐点评：

房山楼市沉寂太久了。

这次电建与北京城建正面竞争，不是坏事。购房者有的选，板块热度才能起来。

房山缺的不是需求，是像样的产品。

这一局，电建和城建，把房山的产品力抬了一个台阶。

房山的价值，也从来不是 "便宜 "。

是丽泽外溢第一站、是大学城产城融合、是地铁 40 分钟进三环的现实。

之前，这是被一些烂产品给耽误了。

现在，两个好房子对打，房山才算真正进入 " 品质时代 "。

它们谁赢不重要。反正，房山是赢了。

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