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首开体系内城顶豪建国门 9 号 2025.12 取证后，沉寂 8 个月，2026.8 终于网签 2 套，收金 6643 万元。

拟售均价 15.26 万 /16.8 万，实签均价 11 万 /12.1 万、统一 72 折，270㎡总价 2985 万、301㎡3658 万，单套较备案便宜约 1000 万。

项目总岳洋，2025 底接替解勇任项目经理兼东银燕华法人。在首开王世忠任董事长后，压 " 开门红 "。

71.31 亿总投资 / 开发成本 13 万 /㎡、产权缩水 +" 一边甩 " 户型（南卧北厅非南北通）+ 北京顶豪内卷（中海安澜 / 润园抢客）三重夹击下，选择主动递刀以价换量——不是客户砍价。

这是操盘手保现金流、做活盘面给后 95 套留谈判筹码。

地块前身华侨村二期 5 号地，2004 天鸿 1.27 亿摘、拖 22 年至 2025 取证。

旺泰能源系（49%）× 首开系（约 50.66%）双资方博弈，是北京二环顶豪 " 历史包袱 + 股权拉锯 + 产品代差 " 的极端样本。

一、8 月首签 2 套硬数据

房号	面积	户型	拟售均价	成交均价	总价	折扣
1#1202	270㎡	3 室 2 厅 3 卫	15.26 万 /㎡	11.0 万 /㎡	2985 万	72 折
1#1401	301㎡	4 室 2 厅 4 卫	16.8 万 /㎡	12.1 万 /㎡	3658 万

两套房全在 1 号楼，整齐划一 72 折→开发商主动让利非个客谈判结果。

此前 8 个月网签 0 套，本次破零后全盘剩余 95 套未签（住宅共 97 套）。

二、项目与地块基底

体量：6 栋楼（3 住宅 +2 商业 +1 写字楼），容积率 4.17；住宅 1/2/3 号楼 16-26 层，97 套 270-520㎡平层 +5 套 410-893㎡顶复，备案均价 15 万 /㎡，顶复最高 21 万 /㎡，住宅货值约 57.3 亿。

成本：首开 2025 年报计划总投资 71.31 亿，用地 2.05ha/ 总建 9.4 万㎡/ 计容 5.5 万㎡→开发成本约 13 万 /㎡，货值覆盖不了总投资，叠加 22 年资金沉淀利息，账面已无毛利。

历史：2004 天鸿 1.27 亿摘华侨村二期 5 号地→ 2005 天鸿 + 城开并首开→ 2018 底施工证→ 2020 底中诚信托 / 曹威 49% 股权转让旺泰→ 2025.12 取证，跨 22 年。

户型硬伤：" 一边甩 " 布局（卧室南、客餐厨东北 / 西北），非南北通透；双入户门 + 私梯厅（住区独用 / 社交区共用）是仅存亮点，面宽进深比约 0.69，弱于当下顶豪 1.2+ 标准。

产权：2004 年拿地，70 年产权已缩水 22 年，期房预计 2027 交付，买家心理刺点。

三、股权结构（49:51 僵局）

北京东银燕华置业（2004 成立 / 注 3000 万 / 岳洋法人 / 孙宪海董事长）：

旺泰地产（北京）集团 49% → 穿透旺泰能源（程梓真 / 程致璇等，北京 27 座加油站民营龙头）+ 旺泰控股（张绍昆 / 程宝仁，地产能源金融）

北京燕华置业 40% → 首开股份 75%+ 首开集团 25%

首开亿信置业 11% → 首开股份 96.875%+ 城建 / 住总 / 北辰 / 同方零星

首开系合计约 50.66%，旺泰 49% → 民营要效率、国企要合规，50:50 决策互耗。

在建工程及土地已抵押予首开股份，回款优先填抵押池。

四、岳洋操盘逻辑

首开 17 年老兵（同信 14 年副总→亿信副总→京南公司），2025 底接替解勇挂帅，同期兼通州熙悦京晏操盘，专啃硬骨头。

在此之前，首开新董事长王世忠上任要开门红，项目公司 2024 净资产 -10.06 亿，以及首开连续亏损。

岳洋选择 " 先搅动水、再谈利润 "：2 套 72 折不是回款最大化，是给后 95 套（尤其 406/520㎡楼王）留 " 已破零、可谈价 " 的市场心智。

实景示范区 /9CLUB 会所 /270+301 样板间已开，但真刷卡靠降价而非展示。

五、顶豪对标与硬伤

同期顶豪：中海安澜北京（40 套 /13 亿）、润园（229 套 /51 亿 / 均价 7.04 万但套均 2230 万）——建国门 9 号 15 万备案 vs 11 万实签才换 2 套，证明二环绝版地段在 2026 不再自动兑换销量。

硬伤四维：① 22 年产权缩水 + 期房交付风险；② " 一边甩 " 户型代差；③ 4.17 高容 + 得房率 70-79%；④旺泰 × 首开股权博弈 + 抵押回款受限 + 首开自身亏损（2025 归母亏 66.25 亿）。

结论：

建国门 9 号 8 月 2 套网签，是岳洋用 72 折（11 万 /㎡）买的首开内城顶豪 " 破零门票 "，不是市场回暖信号。

71 亿成本、13 万楼面级开发成本、49:51 股权僵局下，后 95 套若继续扛 15 万备案将重演 8 个月零签，若全面跟进 11 万则货值从 57 亿塌到 42 亿、缺口扩大。

对 3000 万级二环收藏型买家，11 万 /㎡是历史包袱甩出来的 " 错价红利 "。

对资产流动性玩家，22 年产权 + 一边甩户型 + 股东博弈仍是三道暗雷。

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