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2026.8.15 华润昌平平西府 0002（CP01-1203-0002）取首证。

除 14# 外 18 栋共 670 套（占全盘 688 户 97.4%）入市，整体拟售均价 5.59 万 /㎡。

中央 7#/12# 小高层次顶层楼王单价破 6.4 万、最贵一套报价 825 万，北排 75㎡拟售约 5 万 /㎡+ 开盘折扣后实收锁 4 字头、350 万级上车三居，首层非标一居拟售 4.68 万 /㎡、260 万出头。

地块 2026.4.30 华润 + 未来科学城 12.905 亿底价摘，楼面 2.0 万 /㎡，比一街之北清橡树湾 3.52 万低 1.52 万。

用 1.8 容积率 +17 栋 8-11F 洋房 +2 栋 17F 小高 + 首二层架空（北京首例）+ 得房率 95%-108% 做 " 润系 4.0 昌平首秀 "。

刻意不叫 " 北清橡树湾二期 " 以保护一期口碑、把价格锚从橡树湾 5.7 万成交价拉开到 "4 字头实收 "。

操盘手王昊司霖（原中建云境营销），对线自家橡树湾，是 2026 下半年昌平南 " 以地价差换销量 " 的标杆样本。

一、土地与规划硬数据

指标	数据	备注
拿地	2026.4.30 华润 60%+ 未来科学城 40% 12.905 亿底价，0 溢价	平西府 0002（CP01-1203-0002）
楼面价	约 2.0 万 /㎡（20006 元 /㎡）	北清橡树湾 3.52 万，低 1.52 万
主体	北京未来科技城润昌置业（陈海鸥董事长 / 总经理，单博宇副董）	注资 26 亿，2016 成立
用地	占地 3.59ha，地上计容 6.46 万㎡（住宅 6.39 万）	容积率 1.8，限高 60 米，绿地 30%
楼栋 / 户数	19 栋 688 户（17 栋 8-11F 洋房 +2 栋 17F 小高），本次取 18 栋 670 户	户均 93㎡，无回迁 / 保障
取证	8.15 两张证（京房售证字 ( 2026 ) 067 号），拟售 5.08-6.24 万，整体均 5.59 万	7#1601 次顶楼王 6.42 万 /㎡、825 万
交付	精装，预计 2028 年底	华润万象生活物业

二、户型与赠送（润系 4.0）

75㎡三居两卫（中间户，约 196 套）：北清路首排 1#/2#，800 库 + 双卫，4 米宽厅 + 环幕飘窗，得房率含赠 92%-95%，实收 350 万级。

78㎡三居（边户，仅 22 套）：多整面侧边飘窗 + 独立家政库（预留上下水可改双卫），采光面完胜 75 中间户，得房率约 98%，400 万内。

93㎡三居两卫（约 255 套 / 主力）：南向双阳台（内嵌阳台 + 景观花池），边户南北双卧 270 ° 转角窗，赠送 > 公摊，中间户得房 99%/ 边户 104%，实收 420-480 万。

106㎡四叶草四居两卫（约 143 套）：南向超 10 米三面宽，93㎡PLUS，中间户得房 102%/ 边户 108%（全盘最高），实收 500-530 万。

128㎡楼王四居（7#/12# 仅 66 套）：南向 14.4 米四面宽，65㎡餐客厨公区，厨房面宽 5.5 米，主卫 8㎡双窗，公区 + 次卧双跨 7 米花池，得房率 101%，实收 630-690 万 / 楼王破 800 万。

层高：未官宣，参照润系外地 + 北京新规预判 2.95-3.05 米。

首层非标：少量一居拟售 4.68 万 /㎡，260 万出头。

三、公区与 " 改名切割 " 逻辑

北京首例首二层架空：5 栋首层局部架空，6# 楼东侧首层 + 二层整体 6.7 米抬升，住宅从 3 层起步；双下沉庭院 + 风雨连廊 +4 个架空层串成 " 峡谷双境会所 "。

超级界面：西侧 1# 大门深 18.14 米、沿街面近 47 米，加景墙整体近百米；五重归家礼序 + 十重雅境园林。

刻意不叫 " 橡树湾二期 "：同华润操盘、一街之隔，若叫二期→一期老业主立刻看到 " 楼面低 1.52 万 + 容积率低 0.7+ 得房率高 15pct+ 售价还可下探 " 的代差暴击；挂 " 北清润府 " 挂靠更高阶润系、蹭 " 北清 "+ 清北联想，完成产品系切割 + 老业主情绪保护 + 定价自由。

POD 公园盘：南邻约 860 亩平西府滨河公园（文内另处写 760/777 亩），" 长在公园里 " 叙事。

四、价格梯度与实收预判

拟售：北排小户 5.0 万左右→中央洋房 5.5-5.8 万→ 7#/12# 小高层 6.0-6.4 万（楼王 825 万）。

昌平南四代宅开盘惯例 8.4-8.5 折→实收主流 4.5-5.3 万 /㎡，北排 75㎡350 万上车、93㎡420-480 万、106㎡500-530 万、128㎡630-690 万。

成本线：楼面 2 万 + 建安精装（1-1.2 万）+ 财务→可售成本 3.4-3.6 万，4 字头实收即有余量，2 万楼面是核心王牌。

五、区位与硬伤

位置：昌平北七家平西府，北清路 × 黄平西路西南；8 号线平西府站直线 1.1-2km（非正地铁盘，文内前摘要有 1.8-2km 口径），自驾北清快速路无红绿灯接五环 / 西二旗 / 永丰。

竞品：北清橡树湾（成交 5.7 万 / 楼面 3.52 万 /2.5 容积率）、星寰时光（朱辛庄楼面 2.4 万 /79㎡起）、龙樾海序（楼面 3.2 万 / 成交 5.42 万）。

硬伤：①非地铁盘 1.1km+ 北清路首排噪音；② 6# 首二层架空 + 超级大门致 3-5 层内排采光遮挡；③ 78㎡边户仅 22 套手慢无；④ " 润系 " 挂靠但户均 93㎡偏刚改，128㎡楼王仅 66 套圈层纯度有限；⑤一期橡树湾二手若回撤至 4.5 万内，二期 4 字头实收仍站得住但溢价叙事受压。

结论：

北清润府是华润用 2 万楼面 +1.8 低密 + 首二层架空 +108% 得房率 + 改名润系在昌平南平的 " 价格锚重置盘 " ——拟售 5.59 万是楼王面子。

4 字头 350 万买 75㎡三居才是里子。

王昊司霖的打法不是卷橡树湾，是用电价差把北五环新房整体下拉一档。

对西二旗 / 永丰外溢、能忍 1.1km 地铁的刚改家庭，是 2026 金九银十昌平头号盘。

变量在开盘折扣深度（是否真到 8.4 折）、6# 低层采光实测、78㎡边户 22 套分配机制。

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