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海开控股 " 颂系 " 第四作（圆明天颂→栖海澐颂→颐海澐颂→瑜海澐颂）2026.8.18 开放 98㎡（交标）/116㎡（交标）样板间。

139㎡留关子待月底。

样板间强打 " 士心归居 " 人文叙事，交标含博世 5 件套 + 岩板电视墙 + 八百库 + 壁布软包，98㎡做出南向 9.6 米三面宽（海淀同面积段首发三面宽，周边仅两面宽）。

最大产品爆点是北向 1 米多宽设备平台用 " 光栅卡 "（压花钻石花钢化玻璃竖百叶）解决防窥 + 透光 + 通风，偶数层连至卫生间外达整面北宽、奇数层厨房外挑空，按售价折算单户赠送值 30 万级。

南向通面飘窗全赠 + 边户 270 ° 转角侧飘窗。

地块 2025.12.23 海开 84.56 亿（溢价 0.4%）摘上地 0702 打包地，住宅部分 64.77 亿、楼面 6.96 万 /㎡。

30 栋 4-10F 洋房 719 户、容积 2.2、10 栋首层架空 + 南北双下沉会所（约 3700-5400㎡）+ 南向 50cm 弧形花池。

预判开盘 11-12 万 /㎡（98㎡约 1080-1180 万上车、179㎡楼王破 2000 万）。

2029 精装交付，对线功德寺双子（10 万 +）再抬一档吃软件园科创客。

一、土地与规划硬数据

指标	数据	备注
拿地	2025.12.23 海开 84.56 亿（打包地，溢价 0.4%），住宅部分 64.77 亿	海淀上地 0702 街区东 / 北地块 +23# 产业用地捆绑
楼面价	住宅 6.96 万 /㎡	2026 北京住宅楼面 TOP3，仅次于四季青西冉 8.81 万、保利太平桥 6.67 万之后
用地	占地 7.7ha，总建 33.94 万㎡（住宅计容约 9.31 万㎡）	北区 18# 地块 17 栋 / 南区 24# 地块 13 栋，中隔 23# 办公商业
	容积率 2.2，限高 30 米（实建 4-10F），绿地 30%	719 户纯商无保障 / 回迁
公区	10 栋首层架空 + 南北双下沉庭院 + 会所约 3700-5400㎡+ 南向弧形花池 + 超级界面大门	海淀新规盘公区天花板
主体 / 系	海开控股（海淀国资委全资），" 颂系 " 四作，叶星项目总 / 郑楠分管副总	物业费约 7.12 元 /㎡· 月
节奏	25.12 拿地→ 26.7.27 案名→ 8.1 人文会客厅→ 8.18 样板间（98/116）→月底 139/179 →预计 9 末 10 初首开→ 2029 交付

二、本次样板间核心增量（98/116㎡）

98㎡三居两卫（交标样板间，所见即所得）

南向 9.6 米三面宽（客厅 + 两卧），海淀 98㎡级首个三面宽，周边同面积段新房仅两面宽。

交标：岩板电视墙、壁布、玄关八百库、飘窗软包、厨房博世 5 件套（烟机 / 灶 / 蒸烤一体 / 洗碗机 / 双开门冰箱）、台面水盆在线。

北向设备平台进深 1 米多，偶数层用风压隔板连到卫生间外、达整面北宽；奇数层厨房外挑空赠送少些——光栅卡（压花钻石花钢化玻璃竖百叶）解决防窥 + 透光 + 通风，按售价折算赠送值 30 万级。

南向通面飘窗全赠，边户主卫 270 ° L 型转角飘窗。

Bug：98㎡主卫暗卫、北窗毛玻璃格栅采光折损、全区无南向一步阳台（仅 116㎡+ 配 50cm 花池）。

116㎡三居两卫（交标样板间）

98㎡放大版，南向配 50cm 弧形景观花池（一步阳台，半赠）+ 北设备平台全赠 + 边户转角飘窗，综合得房率 88%-90%（含赠近 90%）。

入户独立玄关 + 家政间，双明卫（边户），客厅开间约 3.8 米。

装标同 98（博世 5 件套），是主力走量款（全盘约 228-230 套）。

139㎡四居：本次未开样板间（卖关子），对标功德寺和樾系，四叶草 / 南向花池，月底补开。

159/179㎡：179㎡楼王层高 3.3 米、客厅 6.2 米、私梯明厅、约 30 套，装标升级嘉格纳；159㎡无样板间。

三、" 光栅卡 " 与海淀赠送突破

设备平台封压花钻石花钢化玻璃竖百叶（非普通铝合金格栅）：正面防窥、侧面可透视野、阳光漫反射 " 璀璨不张扬 "，通风保留。

进深 1 米多，偶数层连卫生间外整面北宽→实用面积多 4-5㎡；按 11-12 万单价算单户赠送折现 30 万级。

意义：好房子新规后海淀首个把 " 北设备平台 + 光栅卡 + 南飘窗 + 边户转角飘窗 " 组合落地的盘，此前海淀新房北向设备平台多封死或简单铝合金百叶，瑜海澐颂把 " 半户外空间 " 做成了可视化产品卖点。

合规边界：所有赠送卡在规自委认可红线内（飘窗全赠 / 阳台半赠 / 设备平台不计容但不可封闭为室内），1092 份投诉后规自回复 " 方案合规 "。

四、价格梯度与客群

预判开盘价：整体 11-12 万 /㎡，98㎡1080-1180 万、116㎡1280-1400 万、139㎡1500-1700 万、159㎡1750-1900 万、179㎡2000 万 +。

成本线：楼面 6.96 万 + 建安精装（1.5-1.8 万）+ 财务会所摊薄→可售成本 8.5-9 万，11 万起售即有余量，12 万是利润线。

客群：中关村软件园（百度 / 腾讯 / 字节 / 网易）中层以上、上地学区（101 十二年一贯制在建）刚需改善、海淀北置换、功德寺双子未上车外溢；98㎡是 " 上地入场券 "，116㎡是三口之家主力，139㎡自住换手平衡最好。

对照：功德寺双子和樾望雲 / 玉鳴约 10 万 + 清盘、建发海晏 13.6 万、中海安澜北京 14-16 万；瑜海澐颂卡 11-12 万吃 " 上地产业 + 学区 + 三面宽高赠 " 中间档。

五、硬伤

南北组团被 23# 市政 / 产业地块切开：18# 北 /24# 南不互通，园林会所各半，非完整大盘；

98㎡暗卫 + 北窗毛玻璃格栅（防保密单位 / 学校对视）：采光间接化，长期住北卧憋屈；

楼间距偏紧：10F 洋房间距多数 30-49 米，24# 最北排 17# 楼距后排仅 18 米，低层采光需模拟；

临路 / 邻校噪音：24# 南临马连洼北路、18# 西邻 101 学校操场、东邻上地西路；

2029 交付：期房周期 3 年 +，比功德寺双子（2027）晚 2 年；

98㎡全盘约 100 套：小户型抢手但边户仅 20 余套，中间户暗卫 + 北格栅妥协大；

6.96 万楼面逼 11 万 +：若开盘实收低于 10.5 万则利润薄，高于 12 万需靠软件园购买力兜底。

结论：

瑜海澐颂 8.18 样板间亮相的本质是海开用 "98㎡三面宽 + 光栅卡设备平台 + 颂系公区 " 把海淀北新房标准拉到。

11-12 万档—— 98㎡交标博世 +9.6 米三面宽是流量钩子，光栅卡是海淀赠送合规化的标志性细节。

6.96 万楼面决定了它不可能便宜但也不会疯到 13 万（留子弹对线海晏 / 安澜）。

对软件园中高层、上地学区换房、能忍 2029 交付的家庭，是 2026 金九银十海淀头号盘。

变量在 139㎡样板间开放后的得房率实测、98㎡暗卫接受度、首开折扣是否守 11 万线。

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