广州拆迁户，又开始甩卖回迁房了。

最近，拆不东从不同渠道都刷到了小坪村民放卖回迁房的消息，价格低至 1 字头就能上车。

这年头，单价 1 万多上车白云核心区的地铁回迁房，是真香，还是天坑呢？

1.6 万 / 平起，小坪村民抛售回迁房

说起小坪旧改，相信很多人不陌生，毕竟启动当年就有着 "南猎德，北小坪 " 的传说。

虽然佳兆业暴雷使得小坪旧改停滞多时，但仅从基本面上看，小坪依旧是很能打的。

小区门口就是地铁 8 号线小坪站，附近还有 12 号线棠涌站，妥妥的双地铁盘，放在过去是白云少有的地铁上盖项目，现在看来，也没掉色多少。

对面还有亚洲最大火车站——广州白云站，跨省 / 市出行便捷，更是大大的加分项。

其他配套方面，由于是旧改转化项目，资源是喂得饱饱的。

根据规划，小坪旧改的体量为 170 万平，将导入3 所幼儿园，2 所小学，1 所完全中学，还有约15 万平的商业综合体，学铁商都齐全。

有人说这房子交付不了，一切都是假的，但我想说的是，这也不是问题了。

目前小坪旧改已由中铁诺德城投公司接手，回迁区以及融资区均已正常复工，回迁房进度最快有望中秋后入住。

融资区的话，销售中心正在装修改造中，相信年内也会有大动作了。

也难怪此时大批房源放出来交易了，区位足够核心，项目交付在即，风险比过去要小很多。

目前咨询价格为 1.6 万 -1.75 万 / 平，对比对面的大型二手小区，单价还要卖到 2 万 +/ 平，有一定的价差。

回迁房买卖，风险远大于收益

看到这，相信应该会有人心动的，毕竟区位跟价格都在线，那么，这些房子能上车吗，风险点在哪？

首先，需要再次强调的是这批房源是回迁房，跟商品房是有本质区别的。

回迁房住的都是村民，社区氛围和业主圈层都跟普通商品房有一定差异，这是需要注意的。

至于村民为什么要拿回迁房出来卖，理由很简单：

因为小坪旧改停滞多时，村民很大部分的收入被切断，弃产价格也仅为 1.2 万 / 平，如果村民能以 1.7 万 / 平出手，自然是有赚头的。

虽然村民的如意算盘打得响，但不代表回迁房就能正常合法交易。

1、回迁房无证，交易后没任何法律保障

目前小坪回迁房尚未交付，同时也不存在任何正规过户渠道，此时所有交易行为均为私下交易，具有很大的隐患。

虽然中介声称交易过程会有律师在场并开具见证书，但不代表它就有法律效力。

万一村民身份有问题，或者出现一房多卖的情况，买家是无法通过见证书拿到房子的！

有人会说，我的买家靠谱，回迁房等 5 年一般都能拿证，现在买了慢慢等不就完事了？

图源广州市规划和自然资源局

确实回迁房出证后，可以正常过户转正，但 5 年后能否如期出证是个问题，届时还要补交地税才能拿证，一旦碰上什么问题，最终吃亏的依旧是买家 ...

2、只能全款，交易成本太高

还有一点是，由于不是正规商品房，回迁房买卖是不支持常规按揭的。

也就是说，你需要一次性给出大几十万甚至上百万的房款，支付压力大不说，万一出现什么问题，同样是少不了长时间的扯皮和金钱损失。

3、没学位，小孩上不了学

最后，哪怕你所有手续都搞定，也碰到良心房东给你安排好所有东西，不给你找麻烦。

还有一个硬伤无法解决，那就是在产权搞定前，回迁房是无法享有学位的。

回迁房学校

如果你特别着急上学，那么，只能通过其他途径解决孩子的上学问题了。

回迁房大量交付，私下交易难杜绝

其实不止小坪村，白云几乎每一条旧改村，都有村民放卖回迁指标 / 回迁房，放在广州，也算是独一份的存在，至于背后的原因，可以说是现实中带着几分无奈。

1、白云的回迁房，实在太多了

随着拆迁的推进，白云这些年交付的回迁房数量，可谓是爆炸式增长。

仅仅一个建南安置区就有超 1.2 万套回迁房，整个机场改造项目算下来，有近 3 万套回迁房供应，这还没算三元里、萧岗、夏茅等项目 ......

2、白云弃产价格，算不上优秀

回迁房交易泛滥，除了房子数量多，更重要的原因，恐怕出在弃产价格上。

前面说到小坪弃产 1.2 万 / 平已经算高了，目前白云的新模式项目，弃产价格清一色 7590 元 / 平，哪怕是高贵的白云新城，也只配拿七千多块一平。

所以有变现需求的村民们，比起直接弃产，更愿意选择出售回迁指标 / 回迁房，毕竟区位好的项目，价格是能翻倍的。

比如萧岗回迁房叫价 2 万 / 平，棠涌 1.5 万 -1.8 万 / 平，潭村 1.4 万 -1.9 万 / 平，夏茅 1.2 万 -1.5 万 / 平等等，无论最终是否砍价了，村民的收益也远高于弃产价格。

所以，哪怕私下出售回迁房有风险，也更折腾，但还是有那么多人愿意放卖，甚至养活了一大批中介。

接下来几年，白云区拆迁脚步不会停止，回迁房交付只多不少，私下交易恐怕会贯穿整个白云旧改的大周期，某程度也算得上是，广州旧改的奇观之一了。

那么，你会考虑买回迁房吗？你觉得回迁房跟商品房最本质区别在哪？

评论区聊聊。