海报新闻首席记者 陈嘉伟 记者 陈俞印 贾国良 河南许昌报道

一家年销售额约 20 亿元、单店年利润超亿元的门店，胖东来却选择在租约到期时直接关停。近日，胖东来创始人于东来宣布：" 因许昌生活广场店租金问题远超公平范畴，将在租约到期后不再续约。"

舆论场迅速分化出两种声音。有人感慨于东来 " 有骨气 "，不愿忍受房东的漫天要价；也有人质疑这是 " 任性之举 "，放着眼前的真金白银不赚。

事件背后的真相到底是什么？胖东来关停门店背后，又有着怎样的现实考量？近日，海报新闻记者来到河南许昌，通过实地走访发现：胖东来许昌生活广场店（以下简称 " 生活广场 "）的关停，其实有着清晰的商业逻辑，并非只是一时意气。

今年年底即将关停的胖东来生活广场店。

门店关停影响几何？

在 8 月 7 日的直播中，于东来首次官宣关停门店消息。他表示：" 我们的每一个项目都是国际一流的品质，达不到的都关了。就像今年的生活广场到 12 月份要关掉。把每个部门做得更好，做成标杆来分享给大家。"

于东来曾透露，该店年销售额约 20 亿元，一年利润超 1 亿元。另据胖东来官网披露，2025 年全年，胖东来整体销售额为 235.31 亿元，生活广场全年销售额为 17.99 亿元。今年上半年，该店累计销售额已超过 9.77 亿元。

记者注意到，社交媒体上，" 打卡 " 许昌胖东来的外地消费者更倾向去胖东来时代广场店（以下简称 " 时代广场 "）和胖东来天使城店（以下简称 " 天使城 "）。这意味着，生活广场的客群以本地居民为主，其关停门店的决定，也更牵动本地人的心。

有消费者认为，关停生活广场门店的影响有限。网约车司机张大姐是许昌本地人，对胖东来的发展史了如指掌。谈及门店关停，张大姐认为对消费者影响有限：" 许昌又不大，这个店关了，去另一个店就行。" 事实上，生活广场与时代广场相隔不到一公里，步行仅需 15 分钟。

但周边商家无法忽视生活广场门店关停所带来的影响。

据大河报报道，一位卖肉夹馍的郭女士在这个路口摆摊已经二十多年了，比胖东来开店还早。这三四年，随着胖东来影响力越来越大，国内外游客都来打卡。郭女士说，周末节假日整条路人挤人，胖东来为防踩踏还要限流，路边摊生意好到 " 翻饼都翻不过来，忙得跟下饺子一样 "。郭女士还提到，每周二胖东来闭店，她就不出摊，" 这一条街都没人出摊。"

然而，记者采访时发现，附近商户对于胖东来关停门店给商圈可能带来的影响，意见并不统一。生活广场附近某连锁酒店前台认为，胖东来门店关停后对客流的影响还有待观察，许昌城市不大，来许客流可能更关注酒店自身的硬件设施条件。

与门店关停最息息相关的还是生活广场的员工。记者发现，生活广场的工作人员分为胖东来员工和入驻品牌员工。对于门店关停，入驻品牌员工都三缄其口，表示只是在网上看到相关信息，自己还没接到通知，不过有店员表示希望还能在胖东来经营的商场工作。" 我们的薪资待遇和福利是和胖东来员工一样的。" 某运动品牌店员告诉记者。

在生活广场一层，一位经营胖东来自营服装的员工明确告诉记者，店面确实会关，但是自己并不担心，" 肯定不会没工作，应该是把我们分流到其他店里。"

消费者在胖东来时代广场店前合影留念。

租金，11 年的 " 心结 "

8 月 9 日，于东来在社交平台发布文章，将憋在心里 11 年的心结和盘托出，也解释了生活广场门店关停的原因。

于东来在文中坦言，事情的根源要追溯到 2015 年左右。当时负责胖东来许昌生活广场店租赁项目的工作人员，没有按照公司规定统一整体打包签约，而是采取了分散签约的方式，分别对接多位小产权房东。这一工作失误，造成后续难以挽回的局面，导致个别铺位的租金涨到了 " 无法想象的地步 "，远远脱离了公平。

" 导致公司退也退不成，因为很多已经签了合同，继续干也不是，干也总是影响情绪。" 于东来写道，" 其实这几户总体占比并不很大，但无论钱多钱少，失去公平正义的精神是底线，这么多年始终是我的心结。" 他在文中进一步写道：生活广场店一年有 20 亿元的销售、1 个多亿的利润，但即便如此，" 信仰和开心永远是第一位的 "。

关于生活广场店物业产权及涨租情况，于东来及胖东来方面并未披露更详细的内情。8 月 13 日，记者采访时，生活广场店总服务台工作人员明确表示，公司已有要求，不接受媒体采访。

不过，记者从过往的司法拍卖信息中，还是发现了生活广场店复杂产权情况的 " 冰山一角 "。

2019 年 8 月，生活广场店 1 幢 1 层西北角一块 112.5 平方米的房屋被拍卖。

2021 年 8 月，生活广场店一处 421.29 平方米的营业用房被拍卖。评估报告提及，与胖东来的租约到 2029 年 9 月 30 日。

2021 年 10 月，生活广场店 1 幢 1 层中厅一处 846.45 平方米的房产被拍卖。相关信息显示，该处房屋与胖东来的租约到 2026 年 7 月 12 日。值得一提的是，这套房屋首次拍卖起拍价为 1098 万元，经历流拍、降价等多轮调整，最终降至 494 万元成交。这起拍卖披露了租赁合同：租金标准为每年 120 万元，此后每年上浮 3%。记者注意到，所展示的合同将甲乙双方的信息进行了涂抹，并未展示。

2025 年 5 月，生活广场店 1 幢 3 层一处 180.5 平方米的房产进行拍卖，评估报告显示，房屋产权所有人为个人。更早的拍卖信息还显示，其中一处营业用房的产权人甚至包括某行政单位。

从中可以看出，2019 年至 2025 年间，生活广场内多处面积不等的营业用房被陆续拍卖，面积从 100 多平方米到 800 多平方米不等，产权主体各不相同——有个人、有企业、也有行政单位。

这些拍卖信息勾勒出了生活广场产权结构的真实面貌：这座营业了 24 年的商场，整体早已被分割成多个产权区域。这也印证了于东来的说法——当年 " 分散签约、分别对接多位小产权房东 " 的失误，为后来的租金失控埋下了隐患。

生活广场店提供的商品品牌更面向普通消费者，时代广场店的品牌已经趋于品质化，而天使城店内已经有轻奢品牌入驻。（图为胖东来天使城店）

已营业 24 年的老店，的确 " 老了 "

一切早有伏笔。

在 2025 年 6 月 20 日的一场直播中，于东来表示：" 像生活广场店等很多老店我们也会逐步把它关掉。"

紧接着，胖东来发布声明解释：于东来在直播中提及，像生活广场店这类老店会随着租约到期逐步关闭，未来将以更有品质的门店，为这个城市带来整洁和美感。

此外，于东来也多次表态，胖东来所有项目要对标国际一流品质，硬件不达标的门店将逐步调整关停。

营业了 24 年的生活广场店的确 " 老了 "。

许昌生活广场店的故事始于 2002 年 1 月 1 日。那一年，胖东来在许昌魏都区南关大街 42 号开出第一家大型综合商场，营业面积约 23000 平方米，集合超市、百货、餐饮、医药等多种业态。在当时商业资源匮乏的许昌，这座商场既盘活了沉寂多年的南关大街老城商圈，也改变了许昌人的消费方式。

相较天使城等新一代标杆门店，生活广场店的老旧短板暴露无遗。由于 20 余年前的建筑设计限制，生活广场店没有专门的停车场，内部通道狭窄拥挤，整体动线杂乱。

记者在生活广场店注意到一个有意思的细节：不少身着小时工马甲的胖东来工作人员，推着购物车，在商场一楼扶梯附近询问 " 是哪位顾客所购买的商品 "。

原来，生活广场店的胖东来超市布局在商场二楼，上下没有直梯，扶梯也并非超市常见的平扶梯（国标称为：自动人行道）。顾客推着购物车下楼时会有诸多不便且有安全隐患，于是胖东来专门安排员工帮助顾客推车下楼。

反观时代广场店，胖东来超市位于商场一层，购物通行较为便利；天使城超市在负一层，但是商场内安装了直梯供顾客使用。

在评价胖东来生活广场、时代广场和天使城时，不少顾客都表示，生活广场胜在烟火气与便利性，但体验感与新门店有悬殊。对于生活广场的负面评价，多集中在停车难、环境陈旧、商业品牌力不足等方面。

记者在走访中也发现，生活广场、时代广场、天使城三家店面 " 由旧到新 "，商场内的展陈、灯光、动线设计也在不断贴近时下最流行的商业地产开发设计理念。一个更直观的表现是，生活广场店提供的商品品牌更面向普通消费者，时代广场店的品牌已经趋于品质化，而天使城店内已经有轻奢品牌入驻。

投入 65 亿元建设的胖东来梦之城。

胖东来为何能 " 站着挣钱 "？

关停老店的同时，于东来也公布了未来三年胖东来的发展计划：建设规划包括许昌梦之城项目、许昌物流二期三期项目、许昌科技馆超市项目、郑州东站超市项目等。

其中许昌梦之城项目最具 " 野心 "。

据许昌市自然资源和规划局的信息，梦之城是胖东来品牌成立以来投资规模最大的单体项目。项目建设和装修投资约 65 亿元，是一个超大型综合体，将涵盖百货、超市、电器、珠宝、电影、餐饮、茶叶、电玩以及酒店等业态。梦之城项目总建筑面积约 58 万平方米，一期面积约 47 万平方米，主要建设商业综合体。一期之外，未来还将建设幸福讲堂、文化中心、酒店等。

记者注意到，国内实体零售头部品牌运营日趋分化，一些区域零售龙头明显加大自持力度，向重资产倾斜。租赁物业看似成本更低、灵活性更强，但暗藏诸多不可控风险。比如，租金逐年上涨、物业改造受限、经营稳定性不足等，商家的命运始终掌握在产权方手中。

胖东来对此有切肤之痛。

此次关停门店的决定，也使得 11 年前的一桩旧事被重新提起。于东来透露，位于河南新乡的新乡大胖店亦曾在租约续签时遭遇房东大幅涨价，" 租金直接从八百多（万）涨到二千四百万 "。他形容这是 " 现实与信仰的博弈 "。彼时，该店年度利润为六七百万元，但他 " 想都没想就直接放弃 "。最终，胖东来新乡大胖店另择新址重开。

但今时不同往日。按照于东来所言，胖东来梦之城店预计于 2029 年 9 月开业。在需要投入之际，胖东来关闭拥有利润超 1 亿元的生活广场店，其底气何在？

国内绝大多数顶流商业，依赖稀缺区位生存。以西安赛格为例，其百亿客流神话依托小寨双地铁、高校集群、大雁塔等文旅动线，属于地段赋能商场。对这类商业体而言，地段是命根。

但胖东来在许昌，完成了商场赋能地段的反向颠覆。

许昌城市体量小、消费半径短、品牌垄断性极强。生活广场沉淀的客流，绝大部分可在天使城、梦之城等新店内部流转，不会流向竞品。

当然，关停门店并非零成本取舍。老城近距离社区客群会因距离增加产生部分永久性流失，所在商圈也将迎来短期人气阵痛。

在时代广场，有在门前留影的游客；在天使城，有戴着统一帽子的旅行团。他们奔赴的从来不是哪一条街、哪一栋建筑，而是 " 胖东来 " 品牌本身。

记者观察到，胖东来这套品牌大于地段的逻辑，有其严格的适用边界——仅局限于许昌、新乡等大本营市场。一旦跳出这些区域，胖东来同样高度依赖选址和商圈，不能无视区位随意开店。同时，胖东来的模式也难以在行业内复制。这份底气，源于 20 余年极致服务积累的品牌信仰、区域绝对垄断的市场地位、持续稳健的盈利能力和本土消费者的高度认可。

生活广场的落幕，不是情怀的退场，而是一家本土零售企业从 " 活下去、赚大钱 " 到 " 体面赚钱、长久赚钱、高质量赚钱 " 的进阶。在所有商家都在抢地段、抢租金、抢流量的时代，胖东来选择守住规则、升级自我，这也是其最独特的行业价值。