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2026.8.19 怀柔规自分局公示杨宋地区 HR00-0608-0021 等地块规划实施方案。

0021 住宅地，占地 3.19ha、计容 3.83 万㎡、容积率 1.2、限高 36 米，最高约 12 层，配建能源站 / 燃气调压 / 通信机房等（可落地下），南侧 0022 为 0.33ha 公园绿地。

地块位于瑞丰大街以北、近怀柔南站、东邻北京电影学院怀柔校区、西接五一小学怀柔分校 / 杨宋中学 / 镇中心幼儿园，属怀柔新城杨宋板块。

隔壁现房璟玥林汐，北京建工于 2020.12 以 44.99 亿摘地、2021.9 入市、累计推 1308 套（一期 794+ 二期 514）、至今网签 400 多套（约 449 套 / 去化 34%）、成交均价 3.15 万 /㎡、库存 800 余套，2029 无交付压力（2024.4 已交），但地价覆盖率不到三成。

新 1.2 低密地，若做洋房 / 叠拼（预估 300 余套、套均 120㎡），将与璟玥林汐（2.5 容积率 /7-18F/ 得房 76-85%/71-138㎡）形成 " 低密改善新盘 vs 高容刚改老盘 " 同街对撞。

建工自己左手嘉棠澐玺（南向双阳台负公摊），右手璟玥林汐，新地块无论谁摘都会加剧杨宋板块内耗。

一、新地块（HR00-0608-0021）硬数据

指标	数据	备注
地块编号	HR00-0608-0021（R2 二类城镇住宅）	同批 0022 为公园绿地 0.33ha
位置	杨宋镇，北至和平南街 / 南至瑞丰大街 / 西至杨宋路 / 东至凤鸣路	瑞丰大街以北，近怀柔南站
占地 / 计容	3.19ha / 3.83 万㎡	方正南北向，东西长南北窄
容积率 / 限高	1.2 / 36 米	最高约 12 层，洋房 / 叠拼导向
配建	分布式能源站 + 中低压燃气调压箱 + 电信机房 + 有线机房 + 电缆分界室（可地下）	无偿移交类
预估产出	套均 120㎡→约 300 余套	洋房主力，叠拼单价更高
预判均价	洋房 3.5-4.0 万 /㎡，叠拼更贵	参照璟玥林汐 3.15 万成交价上浮
客群	怀柔本地换房 + 六环外低密收藏 + 影人 / 北影教职工	与璟玥林汐刚需刚改错开

二、隔壁璟玥林汐（建工）存量对照

维度		来源 / 备注
拿地	2020.12 北京建工 44.99 亿摘杨宋包	建邦怀憬（建工地产 100%）开发
入市	2021.9.13 首证（璟玥雅苑一期 794 套 + 璟林雅苑二期 514 套）	累计推 1308 套
网签 / 库存	网签 400 多套（约 449 套 / 去化 34%），库存 800 余套	成交均 3.15 万 /㎡，金额约 12.8 亿
	占地 7.9ha/ 总建 19.8 万㎡（计划 31.96 万㎡）/ 容积 2.5/ 限高 /7-18F/ 得房 76-85%	71-138㎡二至四居，龙湖物业 3.38 元
交付	2024.4.30 精装现房	二期土地已抵押农行
成本压力	总投资约 77.2 亿 / 已投 45.43 亿，地价覆盖率 <30%	去化慢导致利息沉淀

三、板块逻辑与冲突点

杨宋供应堆叠：璟玥林汐（800 余套库存）+ 嘉棠澐玺（2025.9 开盘 210 套 / 南向双阳台负公摊冲击）+ 新 1.2 低密地（300 余套）→ 怀柔新城杨宋片区未来 2-3 年潜在可售超 1100 套，但客群基数薄（影人 / 北影 / 本地置换 / 六环外通勤族）。

代差碾压：璟玥林汐得房 76-85%、无真阳台；新地块 1.2 容积率天然可做首层架空 / 南阳台 / 设备平台高赠，若按 " 好房子 " 新规落地，实得率可拉到 90%+，直接抽璟玥林汐剩余 800 套的客。

建工左右互搏：嘉棠澐玺（好房子）已抢杨宋改善客，璟玥林汐靠现房 +3.15 万低价走量，新地若建工再摘则三盘同台；若外企摘则建工两老盘共同面对新低密盘价格锚重塑。

交通权重：近怀柔南站（市郊铁路 + 远期城际）是杨宋唯一硬配套，但到朝阳 / 海淀通勤仍依赖自驾京加路，六环外属性决定天花板。

四、硬伤

璟玥林汐：① 5 年去化 34%、800 套库存需再卖 4-5 年；② 2.5 容积率 +76-85% 得房率在新规盘面前代差明显；③二期土地抵押、资金回笼慢；④杨宋非正地铁（怀柔南站非地铁线）。

新 1.2 地块：①怀柔新城承接外溢力弱，3.5-4 万低密价需靠 " 北影 /IP 影都 " 叙事撑，真实流动性待验；② 1.2 容积率限高 36 米只能做 8-12F 洋房，非纯墅类，" 低密 " 溢价有限；③配建机房虽可地下但能源站有噪声退让风险；④与璟玥林汐贴脸，定价高于 3.5 万即劝退刚需、低于 3.5 万则楼面安全垫薄（参考建工 44.99 亿包地楼面约 2.2 万级）。

结论：

这宗 1.2 容积率地是怀柔杨宋的 " 低密补位 "，但不是板块救星。

它上线之日就是璟玥林汐剩余 800 套更难卖之时。

对买家，璟玥林汐现房 3.15 万 /71㎡234 万级是六环外保交楼安全牌。

新地块若 3.5 万 + 做洋房高赠，吃的是怀柔本地换房而非北京外溢。

变量在新地何时挂牌、楼面起拍价、是否强制 " 好房子 " 标准、建工是否自己托底。

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