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久违了，这座京城超级顶豪。

8 月 19 日，朝阳区新京润项目公示了规划方案。它就是缦合北京二期。

这意味着，它离入市只有一步之遥，最快的速度，是两个月。

它的图纸一出。花姐相信，朝阳区一众豪宅开发商，正在抓紧研究，尤其是太阳宫的宸园 139。

为什么大家一直盯着缦合北京二期呢？

至少有三个原因：

1、它大名鼎鼎，自带老牌豪宅霄云路 8 号、缦合北京的 " 光环 "，很豪气，也官司缠身。

2、它的容积率只有 2.23，体量超级大，占地 10.07 公顷，建面 22.43 万平米。

3、它正南俯瞰朝阳公园，拥有四环内最佳景观视野。

有了这些特点，缦合北京二期自带网红气质。

它到底会出什么产品？会不会延续单套超 500㎡的超级大户型路线？

这些，都藏在新公示的图纸里。

谁来操盘？

先来了解缦合北京是谁的。

2006 年拿地，2008 年合生创展接盘，2019 年改名 " 缦合北京 "，贴安缦酒店标签，一跃成为京城顶豪。

一期卖了快 18 年，还没卖完。2025 年 8 月底，一期最后一栋可售住宅 2，112 套，备案均价 12 万 /㎡，单套 529㎡起步，总价 6300 万起。

不久后，出了点状况。

领证半个月，53 套房源变灰色 " 不可售 "；到了 11 月，被锁房源扩大到 96 套，货值约 60 个亿。一期业主那边，交房一年多拿不到房本的，也大有人在；截至 2026 年 8 月 20 日，被锁房源缩减至 56 套，货值约 34 亿元，较峰值 96 套已有所回落。

现在，从股权上，它的项目公司北京新京润房地产有限公司，在 3月 23日变了股东，从民企合生创展变成了央企中信信托。

为什么会这样？看一组数据就明白了：

合生创展仍在停牌中，2025 年年报至今未发。2026 上半年合约销售额仅 34.26 亿元，同比暴跌 56.79%。2026 年 7 月，被调出港股通标的。

反观新京润自己：207 场司法案件，9.65 亿执行标的，欠税 2.17 亿元。

中信信托接盘，有利可图。毕竟，缦合北京一二期剩余货值，超过 330 亿元。

但，谁来操盘呢？

花姐判断，依然会是合生团队。

答案就藏在这次公示文件里，文中有这么一句话：" 现委托天津美新建筑设计有限公司进行了规划方案设计 "。

穿透股权发现，美新建筑的股东为合生实业（深圳）有限公司，其背后是合生创展。

此外，两三个月前，缦合北京也在招兵买马，为二期入市做准备。

花姐认识圈内的一些豪宅销售，担心二期的不确定，纷纷去了宸园 139，先有个落脚之处。

不过，他们依然十分关心缦合北京的一切信息。

因为，宸园 139 的一些客户，也同样在等待、观望。

巨无霸顶豪社区

  缦合北京二期是一个巨无霸的豪宅社区。

它的占地 10.07 公顷，总建面约 39.2 万㎡，其中地上建面约 22.42 万㎡，容积率 2.23。

一共规划了 16 栋住宅楼，均为 20/21/22F 高层，总计 618 户，户均建面约 360㎡。

单盘豪宅体量做到这个级别，堪称京城之最，甚至可以说，空前绝后。

这个项目有以下一些设计亮点：

1、非常 " 干净 "

它只额外配建了 6001 幼儿园用地，建筑规模 5900 平方米。另外，在住宅地块里，须建设物管用房、托老所、助残中心、卫生站等，共计 1570 平米。

2、车位配比高

它一共 618 户，机动车停车位 1887 辆，平均每户 3 辆，真是豪气。它的地下，挖了三层，深度 13.4 米。

3、纯正南向

和霄云路 8 号、缦合北京一期相比，二期全部是正南正北朝向，南面第一排，全部直接俯瞰朝阳公园。

4、全新外立面

立面设计去掉一期的金色线条，用了更高级感的蓝灰色、更加低调，去掉了顶部过于张扬的 " 金字塔 " 造型。

5、超宽楼间距

二期的南北楼间距，绝大多数达到 200 米，只有 1#、7。

6、下沉广场多

小区一共有 7 个下沉广场，东区占了 6 个，相信主要会所功能放在东区了。东西两个区的地下，应该是连通的。

此外，它的街坊路占地约 6000 平米，让实际容积率上升至 2.4 左右。

把身段放低了

缦合北京二期的户型会是多大？

先翻翻它的历史。

就拿一期 2：2025 年 8 月，领证 112 套，至今网签 16 套，单价 11.728 万元 / 平米。

它有两个单元、31 层，其中主力户型 529 平米、108 套，顶层四合院 1060 平米、4 套。

如果从霄云路 8 号在 2008 年 11 月份第一次领证算起，这个盘卖了将近 18 年。

为什么卖得这么慢？

原因有两点：1、户型太大，单套 6000 万元以上，客户太少了；2、户型陈旧、层高不够高、精装修偏土豪风。

根据图纸，花姐对二期的户型做了一版推测：

它的主力面积段，分 270平米、280平米、340 平米、350 平米、600 平米。

这是按照南面内嵌阳台进深 1.2 米，北面为通长设备平台 1 米的情况下推测的。如果北面不做设备平台（全计容），同样的楼栋轮廓下，单套建筑面积要多出 20-40 平。

这些户型具体的分布如下：

1、270 平米户型：42 套、占比 6.8%，面宽 20 米；

2、280 平米户型：195 套、占比 31.6%，面宽 20 米；

3、340 平米户型：195 套、占比 31.6%，面宽 22.5 米；

4、350 平米户型：126 套，占比 20.4%，面宽 25.5 米；

6、600 平米户型：60 套，一层一户，10%，面宽 42 米，层高 3.6 米；

它们都是大面宽、短进深户型，层高都在 3.2 米以上，这在北京豪宅中非常罕见。

如果以单价 12万元 /平米计算，它的售价在 3300 万元至 7000 万元之间。

豪宅红海之战

缦合北京二期面对的，是一片豪宅红海。

它的核心对手有三个：太阳宫宸园 139、广渠路地王、将台 629地块。

1、太阳宫宸园 139

中建智地宸园 139，主力户型 270 平米至 380 平米，总价 3500 到 5000 万元。

它和缦合二期的总价带，大面积重叠了，有可能贴身肉搏。

这两个项目，相距只有 3 公里。

2、广渠路地王

这块地是真的好。东四环内、广渠路沿线，断供十年的纯住宅用地，对面就是合生汇，出门是地铁 7 号线和在建的 28 号线大郊亭站。

但包袱也重。西侧 15 米街坊路、北侧地铁退线、减振降噪、地下商业配建，真实容积率被推高到 3.4 左右。

产品方面，花姐推测主力户型 180-300㎡，约 400 套，售价 12 万 + 起步，总价 2200 到 3600 万。

3、将台 629 地块

这块地在东四环外将台乡，占地 4.85 公顷，建面 12.13 万㎡，容积率 2.5，限高 80 米。

起拍价 75.21 亿，加上配建，总成本约 85 亿，住宅起始楼面价约 7 万 /㎡。

花姐做过强排推测：两排行列式，约 9 栋楼，户型 180㎡占一半、250㎡占三成、300㎡占两成，约 580 套。单价预计 10 到 12 万，总价 1800 到 3600 万。

花姐点评：

缦合北京二期的出场，本质上是北京顶豪市场的一次 " 重启 "。

重启的不只是一个老盘，而是一条价格带。3300 万到 7000 万，618 套的体量砸进来，朝阳公园南、太阳宫、东四环这片顶豪红海，价格锚点要被重新画一遍。

更值得玩味的是操盘逻辑的变化。从一期 529㎡起步、6000 万起，到二期 270㎡起步、3300 万起，不是顶豪不行了，是顶豪变聪明了。

把入门门槛砍掉一半，客户池翻几倍。

这背后是中信信托接盘后的现实选择：快速去化、盘活资产、回笼资金。

缦合二期最大的意义，不是它又造出了多少大平层，而是它用实际行动告诉市场：北京顶豪的 " 大户型崇拜 " 该结束了。

接下来拼的不是谁面积更大、谁总价更高，而是谁的产品更能打、谁的圈层更纯粹、谁的兑现更靠谱。

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