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收入降了 12%，净利润却涨了近八成。

8 月 21 日，贝壳控股（BEKE.NYSE/2423.HK）发布 2026 年中期业绩。上半年总交易额（GTV）1.65 万亿元，同比下降 4.5%；净收入 434 亿元，同比少了 59 亿元。净利润 38.79 亿元，同比增长 79.4%；经调整净利润 47.96 亿元，同比增长 49.2%。

楼市仍在调整，贝壳在收缩。今年 3 月，公司提出 " 以消费者为中心 " 的战略变革，组织、人事、资源配置随之调整，一年减员约 2.45 万人。这份半年报，是变革落地后的第一份完整成绩单。

分季度拆开看，二季度是转折点。

一季度 GTV7117 亿元，同比下降 15.6%。去年一季度正是政策刺激后二手房成交的脉冲高点，基数不低。二季度 GTV9338 亿元，同比增长 6.3%，一年来首次恢复正增长。

存量房和新房净收入二季度双双转正。存量房净收入 70 亿元，同比增 4.5%。新房净收入 89 亿元，同比增 3.8%。公司称新房表现 " 显著优于市场整体 "。据中指研究院数据，4 月百城新建商品住宅销售面积同比基本持平，5 月、6 月分别下降约 5% 和 4%。贝壳执行董事兼 CFO 徐涛在业绩会上提到，二季度百强房企销售同比降幅收窄至 9.3%，需求和供应向核心城市、优质项目集中。

存量房回暖的结构性特征更明显。徐涛披露，上半年一线城市二手房价累计环比上涨 3.6%，全国价格总体平稳；二季度一线城市二手网签量同比增幅领先其他能级城市。全国二手房在新房与二手房交易总量中的占比约 50.4%，首次超过新房，18 个省份二手住宅交易面积超过新建商品住宅。贝壳管理层称这是 " 非常重要的里程碑 "。

利润端改善幅度显著高于 GTV 的修复水平。二季度净利润 26.24 亿元，同比增长 100.8%；经调整净利润 31.85 亿元，同比增长 74.9%。经调整经营利润率 14.6%、经调整净利润率 13.0%，均创三年新高。

上半年合计，净利润 38.79 亿元，已超过 2025 年全年的 29.91 亿元（2025 年全年净利润同比下降 26.7%）；经调整净利润 47.96 亿元，接近 2025 年全年 50.17 亿元的水平。财报发布后，贝壳美股盘前一度涨超 7%，当日收涨 4.47%，报 17.75 美元。

上半年营业成本 319 亿元，同比下降 17.9%，营业成本同比降幅较收入降幅高出约 6 个百分点。

费用端降幅更大。营运费用 73 亿元，同比下降 18%。销售和市场费用从 37 亿元降至 25 亿元，降幅 32.3%；管理费用 37 亿元，降 5.2%；研发费用 10 亿元，降 14.4%。

人也少了。截至 6 月末，贝壳雇员总数约 10.74 万人，去年同期 13.19 万人。经纪人及支持人员从 10.65 万降至 8.72 万；业务拓展、销售及市场人员降幅最大，达 33.5%；研发人员从 2295 人降至 1896 人。平台活跃经纪人减少约 3.7 万名至 45.46 万，降幅 7.5%。活跃门店从 5.87 万家微降至 5.78 万家。移动月活用户从 4870 万降至 4570 万。

人少了，单产在提。二季度贝联活跃门店店均二手房交易单量同比增长 26%，贝联整体二手房单量增长约 30%；链家活跃经纪人人均二手房单量增长 50%。平台二手房交易单量上半年增长 18.6%，二季度增长 24.8%。据中指研究院统计，上半年重点城市二手住宅成交同比增长约 6%，贝壳的单量增幅明显高于市场均值。非链家平台服务、加盟及增值服务收入二季度同比增长 27.8%，增速超过非链家 GTV，平台变现能力在增强。

毛利率因此从去年同期的 21.3% 提升至 26.6%，二季度单季 28.6%，同比提升 6.7 个百分点。经营利润 43 亿元，去年同期 17 亿元。经营利润率从 3.3% 升至 9.9%。四条业务线贡献利润率全部同比提升：存量房 39.0% 升至 43.9%，新房 23.9% 升至 27.7%，家装 32.3% 升至 38.2%，租赁 7.6% 升至 15.0%。

利润率的抬升来自多重因素。人员优化和费用压缩是基本盘，各业务线费率改善、家装集中采购降低材料成本、新房回款加快都有贡献。此外还有一个会计口径因素：租赁业务净额法切换。

家装家居是上半年收入下滑最猛的业务。净收入 55 亿元，降 26.4%；二季度 32 亿元，降幅扩大到 30.1%。公司的说法是 " 主动优化获客渠道组合，放缓若干非经纪渠道的推进步伐 "。收入下滑并非全因市场萎缩：2025 年上半年家装收入还在增长 16.5%，全年 154 亿元、增长 4.4%。2026 年开始聚焦核心市场、退出单位经济模型较差的城市和渠道。

利润率随之抬升，家装贡献利润率从 32.3% 升到 38.2%，二季度 39.6%，公司称历史最好水平。徐涛判断，这轮主动调整 " 已基本完成 "，今年不会再有大规模收缩，7 月展厅到访量环比已有改善，但转化为收入还需要时间。他同时强调 " 不会以利润换规模 "。

房屋租赁呈现另一种账实反差。在管房源超过 79 万套，同比增长 34%，一年增加约 20 万套；净收入 98 亿元，却降了 8.5%，二季度 48 亿元，降 14.8%。

原因在会计处理。省心租越来越多产品按净额法确认收入，只把佣金和管理费记为收入，不再像转租模式那样把全额租金计入收入、同时把付给业主的租金计入成本。净额法产品在管房源占比已超过 50%。收入和成本同步缩减，利润率自然抬升，这也是此轮利润率变动中会计口径影响的主要来源。

运营端的改善是实打实的。二季度业主续约率约 74%，同比提升约 4 个百分点；每位资管人员管理房源数增长 40% 至约 170 套。贝壳联合创始人、董事长兼 CEO 彭永东在业绩会上以局部试点团队举例：2025 年租赁经纪人最多时 700 人，人均效率不到 2 单；后来把城市切成更小网格、按熟悉度重配房源和客户，4 月到 7 月人均效率从 3 单跳到 5.6 单，零成交比例从近 25% 降到 10% 以下。

资产负债表上也看得到变化。租赁负债从 2025 年末的 176 亿元降至 127 亿元，减少 49 亿元，很大程度上来自省心租切换净额法带来的报表变动。总财务债务（含借款和租赁负债）从 180 亿元降至 129 亿元，降幅 28%。新房二季度应收账款周转天数从 51 天缩短到 39 天，回款快了 12 天。

负债压降的同时，现金流也在改善。上半年经营活动现金流净额 51.4 亿元，去年同期为 -31.4 亿元，改善 82.8 亿元。其中一季度仍为 -14.7 亿元，二季度单季净流入约 66 亿元。2025 年全年经营现金流为 -3.76 亿元，今年上半年已经转正。截至 6 月末，现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计 560 亿元，较 2025 年末的 555 亿元稳中有升。资产负债率从 43.0% 降至 41.6%。上半年资本开支仅 2.45 亿元。

股东回报方面，上半年回购约 4.5 亿美元，二季度约 2.5 亿美元，并首次在港股实施回购。自 2022 年 9 月以来累计回购约 29.9 亿美元，占计划启动前已发行股份的 14.8%。公司不派中期股息，2025 年度末期股息约 3 亿美元已于 4 月派发。

徐涛在业绩会上表态偏谨慎。他说 " 不会简单外推单季度的利润表现 "，营销投入和前端销售成本可能随收入规模和季节性波动；即使市场改善，" 也不会回到粗放扩张 "，新投资必须通过分阶段 ROI 验证。他把当前成本结构概括为 " 既增强了向上的弹性，也提高了向下的防御能力 "。

彭永东在业绩会上说了一句很重的话：" 纯规模驱动模式已死。" 他用大量篇幅讲 AI 和组织变革：AI 不是效率工具，而是 " 直接变量 "，" 不是把 AI 装进公司，而是用 AI 重新生长公司 "。他以试点中的客户管家角色举例：该岗位不按成交拿佣，收入完全绑定买方或卖方，5 月至 7 月处理超 5 万条线索，线索转带看率 7.4%，高于市场平均 5%。

但口号和报表之间有个落差。研发人员降了 17.4%，研发费用降了 14.4%。AI 被定位为 " 直接变量 "，研发人头却在缩减。

二季度 GTV 恢复增长、二手房单量增幅远超市场，效率提升似乎没有完全牺牲市场份额。但家装收入能否止跌、活跃经纪人与 MAU 的收缩会不会触及网络效应的临界点，仍是待观察的变量。

徐涛列出下半年三个重点：承接结构性市场机会、强化财务纪律、守住现金流和资产负债表。贝壳不打算赌市场方向，能不能在更小的人员和网络规模上跑通 " 有质量的增长 "，接下来几个季度的数据会给出答案。

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