摘要

截至 2026 年 8 月 24 日，城建发展（600266）尚未正式披露 2026 年半年度报告，但已于 2026 年 7 月 14 日发布业绩预亏公告。本报告以城建发展业绩预告为核心依据，通过与已披露中报的北辰实业、京投发展、首开股份、金融街、京能置业、大龙地产、荣丰控股、金隅集团等北京主要上市房企进行横向对比，从营收规模、利润变动、亏损根源、债务结构、现金流等多个维度，对城建发展 2026 年中报的财务全貌进行推测性分析。

核心判断： 城建发展 2026 年上半年呈现 " 主业盈利强劲、金融资产拖累 " 的独特格局——归母净利润预亏 5,481 万至 8,179 万元，但扣非净利润预盈 3.68 亿至 5.49 亿元。这与绝大多数北京上市房企 " 营收与利润双亏 " 或 " 增收不增利 " 的特征形成鲜明对比。城建发展是已披露业绩的北京上市房企中唯一扣非净利润实现大幅盈利的企业，反映出其房地产开发主业的实际盈利能力远超同业平均水平。归母净利润由盈转亏的唯一原因，是公司及参股企业持有的交易性金融资产受股价下跌影响，公允价值变动计入当期损益所致。这一 " 非经常性亏损 " 与同业普遍的 " 经营性亏损 " 存在本质区别。

一、城建发展公司概况与业绩预告核心数据

1.1 公司基本情况

北京城建投资发展股份有限公司（股票代码：600266，简称 " 城建发展 "）是北京城建集团旗下的房地产上市平台，主营业务涵盖房地产开发、销售及投资。公司开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、青岛、三亚等六大城市，拥有土地储备超过 1,000 万平方米。作为北京市属国资房企，城建发展在北京房地产市场具有显著的区域优势和资源获取能力。

1.2 2026 年半年度业绩预告核心数据

2026 年 7 月 14 日，城建发展发布半年度业绩预亏公告：

归母净利润： 预计亏损 5,481 万元至 8,179 万元。上年同期为盈利 60,836.71 万元，同比由盈转亏。

扣非净利润： 预计盈利 3.68 亿元至 5.49 亿元。上年同期为 48,864.24 万元。

每股收益： 上年同期为 0.2465 元。

利润总额： 上年同期为 73,681.87 万元。

1.3 业绩预告的核心特征

城建发展 2026 年中报预告呈现出两个极具分析价值的特征：

第一，归母净利润与扣非净利润的巨大背离。 归母净利润亏损 5,481 万至 8,179 万元，而扣非净利润盈利 3.68 亿至 5.49 亿元。两者差额高达 4.2 亿至 6.3 亿元，意味着公司存在规模巨大的非经常性损失。这与其他北京上市房企 " 归母与扣非同步亏损 " 的格局截然不同。

第二，亏损根源的高度特殊性。 业绩预亏的唯一原因是 " 公司和参股投资企业所持有的交易性金融资产股价下跌 "。这意味着城建发展的房地产开发主营业务实际上处于盈利状态，亏损完全由金融市场的波动性因素导致。这与首开股份 " 项目结转规模下降、毛利率较低 "、京能置业 " 在售项目销售承压、结转毛利下滑 " 等基于经营层面的亏损原因存在本质区别。

二、北京主要上市房企 2026 年中报全景扫描

在推测城建发展中报之前，有必要对已披露 2026 年中报或业绩预告的北京主要上市房企进行全面梳理，建立同业对比的参照系。

2.1 北辰实业（601588）：增收仍亏，减亏明显

北辰实业于 2026 年 8 月 20 日发布半年报。实现营业收入 30.45 亿元，同比上升 0.87%；归母净利润亏损 8.80 亿元，较上年同期减亏 7.05 亿元；扣非归母净利润亏损 8.93 亿元；经营活动现金流净额 6.90 亿元，同比增长 66.43%。

业务结构方面，房地产开发板块营收 17.29 亿元（含车位），同比上升 18.32%，板块税前利润仍为 -8.64 亿元，同比减亏 7.42 亿元；会展板块营收 12.38 亿元，同比下降 16.15%，税前利润 1.45 亿元，同比下降 27.90%。

亏损原因：一是房地产开发板块结算收入增加、毛利率水平提升；二是存货跌价准备计提规模收缩，资产减值损失由上年同期的 10.77 亿元降至 4.62 亿元；三是财务费用随融资成本压降减少约 0.84 亿元。

债务方面，资产负债率升至 80.37%；有息债务余额 230.61 亿元，其中一年以内到期 54.90 亿元；货币资金 78.01 亿元；存货账面价值 205.03 亿元，累计计提跌价准备 57.76 亿元。

北辰实业呈现 " 增收不增利、减亏但未扭亏 " 的特征，与城建发展 " 主业盈利但金融资产拖累 " 的格局形成对比。

2.2 京投发展（600683）：营收暴增 832% 仍亏 3.13 亿

京投发展于 2026 年 8 月 10 日披露半年报。实现营业收入 38.51 亿元，同比暴增 831.63%；归母净利润亏损 3.13 亿元，上年同期亏损 2.64 亿元，亏损同比扩大 18.72%；扣非净利润亏损 2.94 亿元。

营收暴增主要得益于森与天成项目满足交付条件集中交房。但结转项目毛利率处于低位，毛利金额未能覆盖期间费用。

债务方面，资产负债率高达 89.97%；有息债务余额 449.50 亿元，其中一年内到期 178.70 亿元；货币资金仅 53.20 亿元，短期偿债缺口高达 125.5 亿元。公司向控股股东借款本息余额 347.41 亿元，占负债总额的 69.30%，关联方依赖度极高。

京投发展是 " 营收暴增但亏损扩大 " 的典型案例，反映出当前行业 " 增收不增利 " 的普遍困境。

2.3 首开股份（600376）：预亏 17-22 亿，亏损最为严重

首开股份于 2026 年 7 月 14 日发布业绩预告。预计归母净利润亏损 17 亿至 22 亿元；扣非净利润亏损 17.2 亿至 22.2 亿元。

一季度数据显示，营收 49.22 亿元，同比上升 26.65%；归母净利润 -7.55 亿元；毛利率仅 7.79%；负债率 78.82%。

预亏原因为 " 房地产项目结转规模同比下降、毛利率较低，期间费用规模较大 "。首开股份是北京上市房企中亏损规模最大的企业，反映出其作为北京市属最大规模房企之一，在行业下行周期中承受的压力也最为沉重。

2.4 金融街（000402）：连续 5 季减亏，毛利率改善

金融街于 2026 年 7 月 14 日发布业绩预告。预计归母净利润亏损 0.8 至 1.6 亿元，较上年同期减亏 8.5 至 9.3 亿元；扣非净利润亏损 1.3 至 2.1 亿元。

减亏原因：一是房产销售去化加快、项目盈利改善；二是计提存货减值准备约 1.6 亿元；三是上年同期金融资产公允价值变动致巨亏 10.08 亿元，本期无此项影响。

毛利率方面，2026 年 Q1 整体毛利率达 31.1%，同比提升 22.3 个百分点。公司或已连续五个季度实现归母净利润同比减亏。金融街是北京上市房企中减亏趋势最为明确的企业。

2.5 京能置业（600791）：预亏 1.45-1.65 亿，同比减亏

京能置业于 2026 年 7 月 13 日发布业绩预告。预计归母净利润亏损 1.45 至 1.65 亿元；同比减亏 3,500 至 5,500 万元；扣非净利润亏损 1.47 至 1.67 亿元。

预亏原因为 " 受行业整体行情影响，在售项目销售承压，本期部分项目结转毛利下滑 "。京能置业呈现 " 续亏但减亏 " 的特征。

2.6 大龙地产（600159）：预亏 0.25-0.37 亿，规模最小

大龙地产于 2026 年 7 月 14 日发布业绩预告。预计归母净利润亏损 2,500 至 3,700 万元；扣非净利润亏损 2,300 至 3,400

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