金吾财讯 | 光大证券发布研报指，贝壳 ( 02423 ) 2026 年 Q2 实现营收 245 亿元，同比 -5.7%；净利 26.2 亿元，同比 +100.8%；Non-GAAP 净利 31.9 亿元，同比 +74.9%。α 持续显现，效率优化叠加经营杠杆释放，经纪业务盈利持续上行。

其中二手房 / 新房 GTV 分别同比 +8%/+1.2%，收入分别同比 +4.5%/+3.8%。二手房 GTV 提升估计系单量增长对冲价格下行拖累；新房 GTV 逆势增长得益于加强优质项目合作、提高客户转化效率。受益于持续成本优化与效率提升，叠加经营杠杆释放，驱动一体业务贡献利润率修复。

Q2 二手房 / 新房贡献利润率为 46.1%/28.8%，分别同比 +6.1/+4.4 个百分点。二手房贡献利润率提升主因固定人工成本下降以及高毛利率的平台服务收入占比提升，新房贡献利润率提升主要得益于精细化运营带来的结构优化。

家装及租赁业务方面，公司继续优化家装业务，调整低效获客渠道，退出部分低效、模型不佳的城市，叠加新房继续承压，Q2 家装收入同比 -30%；租赁收入同比 -15%，主因按净额法确认收入房源占比增加 ( Q2 末已超 50% ) ，而实际省心租在管房源数量突破 79 万套，同比 +34%。盈利方面，Q2 家装贡献利润率 39.6%，同比 +7.5 个百分点，达历史新高，主要系集中采购和精细化成本管理带动材料成本下降；

租赁贡献利润率同比提升 6.9 个百分点至 15.3%，主要与轻资产化产品占比提升，以及人工、房屋租赁成本优化等有关。考虑到 26H1 地产成交回暖，下半年基数走低，叠加公司 α 强劲，光大证券上调 26-28 年归母净利预测为 68.2/78.8/86.9 亿元 ( 较上次 +30%/+26%/+24% ) 。公司为地产经纪龙头，α 持续验证，有望受益地产复苏，家装及租赁远期成长空间广阔，维持 " 买入 " 评级。

风险提示：货币化率下降，地产市场复苏不及预期，新业务拓展不及预期。