来源：吴晓波频道 CHANNELWU

越来越多小区业主发现，家门口百来米的底商变得大跌眼镜。

比如，一个杭州近年的网红新盘的多位小区业主说：" 当时规划要走‘高大上’的，现在我们都叫农贸市场了，卖鱼、杀鸡，还污水横流、外摆。"

据了解，当初它凭借学区优势，二手房价格一度跑进 10 万元 / 平方米，如今依然严守 6 万元 / 平方米。

小巴实地走访发现，与高端小区形象颇显反差：一家挤了三四家小摊、卫生条件乏善的小型农贸市场，出现在光鲜的大平层前，此外，生鲜水果店多非 " 品牌连锁 "，聚拢了不少重油重污的小餐饮。

这一类颇令不少业主苦恼的底商 " 降级 " 与更替现象，正发生在全国各地。

近期，小巴对一部分一二线城市进行了小区底商、商业街的调研，以此作为观察经济与商业的窗口。

降级的底商，刚需为王

一般来说，高端小区的消费力更强，更能支撑周边商业的需求与租金。

但小巴实地走访发现，部分高端小区的业态，与中低端小区差异并不明显，均是纯刚需业态，品牌力与店型也变得有限。

上述网红新盘放眼看去，便利店由美宜佳、左邻右舍等平价连锁品牌 " 撑场 "；主力的生鲜店、水果店、餐饮小店，几乎是夫妻老婆店；药店、房产中介、电动车店、修脚店、理发店、干洗店、打印店、美容店、养生馆等业态尽管仍然较全面，但普遍店型偏小。

所幸，店铺空置率控制在较好的情形。比如，几十家门店，仅空置了五六家、个别在寻求分租；零食店、口腔医院、教培机构、宠物店，仍然充当了 " 大店 " 与 " 高端 " 担当。

图源：小巴拍摄

但租金状况就不那么美好了。2025 年，杭州优质零售物业平均租金为 6.48 元 / 天 / 平方米，而空置店房东及二房东对小巴报出的年租金如下：

一个 80 平方米的铺面，报价 16.8 万 / 年，约 5.75 元 / 平方米 / 天；另一个 78 平方米的铺面，报价 13.3 万 / 年，约 4.67 元 / 平方米 / 天，去年则是 16 万 / 年，另需 3 万元转让费，主要包括空调设备、装修费等。

另一些房价更低的中低端小区，情形更不乐观一些。

比如，小巴走访的房价超 4 万元 / 平方米的杭州小区，一个 85 万平方米、上下两层格局的底商铺面的年租金已降价至 11 万元，租金水平约 3.55 元 / 平方米 / 天。

" 去年是 16 万 5 的，现在 11 万租掉好了。" 房东对小巴说道，降幅在 30% 左右。

一个杭州上城区居民提到小区商业街的情况是：" 每隔一段时间走这条街就会发现，又倒了几家，很多还是刚开没多久的。" 其周边房价平均在 3.5 万元 / 平方米。

而一个房价在 2.8 万元左右的小区，甚至连刚需业态也 " 节节败退 "。

" 咖啡、酒馆、服装店都陆续倒闭，只有饭店和水果店、早餐店活下来了，小区自带一个便利店也半死不活。" 该小区居民说道。

虽然各城有各城的 " 市情 "，但调研下来，也存在于杭州类似的情况。

深圳宝安区一位上班族对小巴说，其楼下占主体的餐饮水果店—— " 以前很多还能撑个 2 年左右，现在有不少不到一年就转租。" 尽管，她所在小区房价水平在 5 — 6 万元 / 平方米，居深圳二手房价格中的中位。

一位 " 北漂 " 生活在北京丰台区，所处区域房价均价 4 — 8 万元 / 平方米。但他发现：附近的大型超市接连倒闭、搬迁，其中包括京客隆、京东七鲜等知名品牌。

北京，空置的商铺正在招租

上海静安区南京西路附近的一位附近居民对小巴说：" 换店概率特别高。南阳路去年夏天一家手打柠檬茶，到年底就变了一家店了，今年初又换店了。吴江路上，夸父炸串、瑞幸也没活下来。"

一位重庆两江新区的社区店主郝帅也观察到，传统超市、菜市场、装饰建材店及非刚需消费（服装、奶茶、健身、美容美发、酒吧等）面临需求萎缩与被线上替代。其所在区域的房价水平为 12000 — 15000 元 / 平方米，似乎应该可以为居民留足消费空间。

还有山东青岛即墨区的一位 00 后观察说：" 连锁超市、干洗店、装饰建材店、服装店、儿童教育机构明显减少了。" 她所处地带的房价水平为 5000 — 10000 元 / 平方米，远不及青岛二手房均价。

" 老刚需 " 迭代，" 新刚需 " 兴起

综合发现，小区商业的变迁，主要发生了两股变化。

◎ 第一，品牌降级，更迭频繁。

即中高端品牌连锁店、业态及大店撤退，小餐饮、生鲜、水果店，速生速死，倒闭及空置变得寻常，甚至连着 3 — 6 家，萧条感十足。

2024 年以来，" 中国水果连锁零售第一股 " 百果园持续收缩。其最新年报显示：截至 2025 年底，门店总数从高峰的 6093 家，降到 4468 家，两年净关店总数达 1625 家，日均净收缩约 2.2 家。

" 社区连锁生鲜龙头 " 钱大妈的 IPO 财报显示：2023 年、2024 年，收入分别为 117.44 亿元、117.88 亿元，几乎停滞；2025 年前九个月，收入同比下降 3.1%。

" 我们这片的钱大妈反反复复开了几次都没开下去。" 一位小区业主观察说道。

往日的 " 业态老大哥 " 银行，其 2025 年通过合并、解散方式退出市场的数量达 394 家，较 2024 年，直接翻倍。小区银行网点，肉眼可见地减少。

相较之下，一些 " 无名小店 " 可以轻装上阵、快速试错，但往往陷入 " 生死轮回 "。

以餐饮业为例，据美团研究院，2025 年，唯独 3 — 10 家门店的小型连锁品牌出现大规模收缩，门店同比减少了 18.5%。

2025 年，标记停业商户达 339 万家，当年开业的新商户占停业商户总数的 23.8%。加上 2024 年，当年开业新商户占停业商户总数合计可达 65.1%。

" 下滑业态的原因是电商冲击、房地产下行、预付费信任危机、数字化转型。" 灵兽传媒创始人陈岳峰对小巴分析总结道。

当然，关店和速生速死不是行业的全貌。

◎ 第二，两类业态活了下来。一类，是把 " 老刚需 " 的性价比明显提高的连锁业态——零食店、硬折扣超市。

另一类，是跟着 " 新刚需 " 蓬勃生长而来的中医馆等传统医疗类，修脚等保健养生类业态。

2025 年末，以鸣鸣很忙（零食很忙、赵一鸣零食）与万辰集团（好想来、来优品、老婆大人）为代表的量贩零食集团，将全国门店推至预估达 5.6 万家的规模。

目前，盒马旗下 " 超盒算 NB" 数量已超 550 家，两年内开店数超过 450 家；德国品牌奥乐奇今年初门店破 100 家，两年新开店超 50 家，今年内更计划增超 50 家；美团旗下 " 快乐猴 " 于 2025 年 8 月开出首店，今年 8 月中旬的数量达 58 家，计划开店 1000 家。

空置很久的物业，迎来新企业

" 硬折扣赛道爆发，是因为传统超市加价率高（30% — 50%），折扣店能做到 15 — 20%，就是简单粗暴的价格战。" 陈岳峰说。

此外，一百多米的小区商业街，硬是能开出 2 — 3 家中医馆。

据《2024 年我国卫生健康事业发展统计公报》：2024 年，全国民营中医馆已达 97268 家，其中中医类门诊部 4456 家、中医类诊所 92812 家，同比上年增加 10951 家。

修脚按摩 " 四处开花 "。据《2024 按摩足疗行业白皮书》：2025 年中国按摩足疗行业市场预估 7000 亿元，用户将接近 2.5 亿。值得一提的是，" 足疗保健第一股 " 华夏良子正冲击港股 IPO，其 400 多家连锁店，年接待量超 5000 万人次。

50 万个小区商业，直面生存问题

据住建部通报，2025 年我国 " 城市体检 " 数据——全国有 449 个城市体检了超过 27 万个小区、3.7 万个社区和 5300 个街区，这被视为 " 数量已达到一半以上 "，以此推断，全国范围内共计有 50 万家以上的小区。

值得警惕的信号是，据北京大学企业大数据研究中心《中国小微经营者调查 2025 年四季度报告暨 2026 年一季度中国小微经营者信心指数报告》显示：

2025 年四季度，未注册个体户（街边摊、小店等）占比为 55%，达到 2020 年 9 月以来的最高点。

综合我们的调研，首先，小区商业依然是一个富有潜力和商业活力的生机赛道。

比如，从 2021 年起，商务部等多部门联合推动城市 " 一刻钟便民生活圈 " 建设。

截至 2024 年底，已覆盖全国 79% 的地级以上城市、1.36 万个社区，包含零售、餐饮、养老、家政等各类商业网点 137.1 万个，累计创造就业 732.4 万个，同比增长 44.9%。

天津推动一刻钟便民生活圈建设

其次，公认的是，只要长期深耕核心竞争力的实体门店，便可以长存。

" 能活得比较好的都是有自己的特色、名气响亮的，已经活了比较久的老店了。" 上述杭州上城区居民说道。

郝帅说：" 周边起码有三家是做餐饮的，环境差、没有服务、价格也不便宜，但好吃，开了一二十年了，每天排队，但它们有一个巨大的问题，没法复制。"

" 烟火气也有溢价，核心是不能过度商业化。" 陈岳峰说道，切中要害。

第三，商业新模式与新供给的活力，仍然在涌动之中。

比如，在杭州，小巴走访发现部分小区，已经出现专门服务老年客群的旅行社、专注老年生活消费的银龄生活馆、16 元一份的东北菜自助盒饭。

而新国标倒逼、以旧换新叠加城市休闲需求驱动，使得中高端电动车（两轮）、电摩、品牌自行车门店颇有崛起态势，它们既是汽车出行的 " 消费降级 "，也是传统电动车、共享单车的 " 消费升级 "。

2025 年，国内电动自行车（含电助力自行车）全年产量达 5490 万辆，同比增长 29%，2025 年 1 月至 11 月，营业收入和利润分别增长 21.4%、42.2%；自行车全行业总产量为 11080 万辆，同比增长 11.3%。

在重庆，去年下半年，郝帅在所居住小区开了两家 10 平米的团购小店及一家 200 平方米的体验中心，初期总投入近 30 万元。

他主要聚焦为小区居民提供差异化的刚需产品。方法是通过线上直播、短视频获客，线下体验中心提供线下选品、惠民等公益价值。

" 社区特别期待有情绪价值、有温度，而物业往往做不到，我们做的更多的是提供情绪价值。" 他说道。

其他地方，均有新鲜的尝试。比如，2025 年 1 月，广东首家社区社会企业成立，位于江门蓬江区象山社区，由社区党委书记担任企业法人。

它们结合社区资源和老年人居多等特点，推出了 " 专业化有偿的 " 与 " 公益性无偿的 " 两类服务。到 2025 年底，蓬江区已有 31 家社区社会企业。

图源：蓬江区人民政府

据天津某街道社区经济发展顾问佟志强对小巴分析，社区作为基层自治单位，面临国家调拨的治理经费逐渐减少的困境。

" 他们希望在家门口做点事情，产生一定的收益，再拿出一部分来反哺给社区治理。"

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