《星岛》记者 钟凯 广州报道

8 月 21 日，房地产中介龙头贝壳（02423.HK）交出了一份颇具反差的中报。2026 年上半年，公司净收入 434 亿元（人民币，下同），同比下降 12.0%，较去年同期减少约 59 亿元；归母净利润却升至 38.78 亿元，同比增加 17.22 亿元，增幅 79.8%。

其中，第二季度净收入 245 亿元，同比下降 5.7%；归母净利润为 26.24 亿元，同比增加 100.8%；经调整经营利润率升至 14.6%，同比提高 8.5 个百分点，达到近三年高位。

收入与利润背向而行，勾勒出贝壳当下独特的经营现状。楼市弱周期下，公司传统业务基本面尚未完全修复，但其依托业务结构持续优化、精细化成本管控，已将利润率拉回上升通道。

这其中，组织精简是最直观的报表线索。截至 6 月末，公司雇员总数较上年同期净减少 2.45 万人，计入营业成本的内部佣金及薪酬则由 95 亿元降至 85 亿元。但市场争议也随之而来，这场 " 减法 " 究竟是在消化楼市弱周期中的冗余成本，还是以规模收缩换取一段利润窗口？

2.45 万人从哪里 " 瘦 " 下来？

回看过去数年，贝壳曾经历过较快的人员扩张。2022 年至 2024 年，公司雇员总数由 9.85 万人升至 13.51 万人，其中经纪人及支持人员由 7.41 万人增至 10.86 万人。但扩张并未带来盈利能力的提升，公司反倒因为迅速增长的成本吞噬利润。

2024 年，贝壳净收入同比增长 20.2% 至 934.57 亿元，归母净利润却同比下降 30.9% 至 40.78 亿元；2025 年净收入仅增长 1.2% 至 946 亿元，归母净利润进一步降至 29.94 亿元。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东曾透露，2025 年贝壳主动优化了链家业务的网络布局和人才结构，聚焦核心城市的高效能力建设和深度运营。他同时强调，经过调整，核心城市经纪人人均效能实现提升，公司正逐步实现 " 规模与效率的更健康平衡 "。

截至 2026 年 6 月末，贝壳雇员总数降至 10.74 万人，较 2025 年同期的 13.19 万人减少 2.45 万人，较 2025 年末亦减少 1.18 万人，已回落至接近 2023 年前的水平。

从职能看，经纪人及支持人员由 2025 年同期的 10.65 万人降至 8.72 万人，减少 1.94 万人，是本轮组织精简的核心；业务拓展、销售及市场营销人员减少约 2100 人，行政及管理人员减少约 1950 人。前台到中后台同步收缩，显示公司正在从过去的规模扩张模式中剥离冗余成本。

值得注意的是，链家直营人员大规模精简，并未带来平台门店与经纪人规模的同步收缩。截至 6 月末，平台门店为 6.03 万家，较去年同期仅减少 272 家；平台注册经纪人为 54.06 万人，同比减少 1.73 万人。相较于公司雇员的大幅下降，平台网络整体仍维持基本稳定。

如果从成本角度观察，直营体系内经纪人属于贝壳正式雇员，薪酬全部由公司兑付；加盟门店作为平台合作主体，人员成本由店东承担。借助加盟模式，贝壳守住了网络规模，又实现了内部人力成本的有效压降，这也是其成本优化的关键。

利润是 " 裁 " 出来的？

人员收缩对应的成本变化，已清晰反映在财务报表中。

上半年，贝壳营业成本由 388 亿元降至 319 亿元，减少 69 亿元，降幅 17.9%，高于收入降幅；综合毛利率由 21.3% 提升至 26.6%。其中，内部佣金及薪酬由 95 亿元降至 85 亿元，下降 11.4%；门店成本由 15 亿元降至 11 亿元，下降 23.2%。

但人员收缩并非利润改善的全部答案。公司在中报中解释，该项成本下降同时受到链家经纪人促成的存量房及新房交易总额减少，以及固定薪酬成本下降的影响。更大的一项成本回落来自外部分佣，贝联经纪人及其他销售渠道佣金由 116 亿元降至 93 亿元，减少约 23 亿元。这既与渠道效率和项目筛选有关，也受到新房交易规模同比下降 17.1% 的影响。

换言之，减员和关店主要压低固定成本；外部分佣回落则与交易规模和渠道结构相关；家装、租赁业务的主动收缩与模式调整，也共同改变了收入和成本的确认方式。

费用端的压缩进一步放大了贝壳的经营杠杆。上半年，公司运营费用由 89 亿元降至 73 亿元，同比下降 18.0%；其中销售和市场费用下降 32.3% 至 25 亿元，一般及行政费用下降 5.2% 至 37 亿元，研发费用下降 14.4% 至 10 亿元。成本与费用双降之下，经调整经营利润由 28 亿元增至 53 亿元，经调整经营利润率由 5.6% 升至 12.1%。

单看第二季度，这种反差更为鲜明，期内公司在净收入同比下降 5.7% 的背景下，毛利率提升至 28.6%，运营费用同比下降 14.1%，推动归母净利润同比翻番。

在 8 月 21 日晚的二季度业绩电话会上，贝壳执行董事、首席财务官徐涛将利润改善归纳为成本优化、业务改善和结构优化的共同结果。

徐涛指出，过去一年公司持续优化链家的人员结构，扩大管理半径，整合资源和减少低产出的投入，降低固定人工成本。其强调，目前主要结构调整已经基本完成，并不是单季度的临时费用压降。

瘦身之后，是否更能打？

当成本结构优化已基本落地，贝壳下一阶段靠什么扩大盈利空间？答案不应只是继续做 " 减法 "，而要看更精简的组织能否把人效和店效转化为收入端的修复。

其中，二季度的存量房业务提供了初步验证。贝壳平台存量房交易总额同比增长 8.0% 至 6299 亿元，收入增长 4.5% 至 70 亿元，贡献利润率升至 46.1%，同比提高 6.1 个百分点。相比之下，链家品牌存量房交易额同比下降 3.1% 至 2066 亿元；贝联门店贡献的存量房交易额增长 14.3% 至 4233 亿元，占比继续提高。

徐涛在业绩会上表示，贝联门店的规模并没有进一步扩张，活跃门店和经纪人数量同比基本持平，但其二手房成交单量同比提升将近 26%，说明贝联正从 " 网络扩张 " 进一步转向 " 运营提质 "。

彭永东将这一变化概括为" 经营变细了、标尺变了、人先动起来了 "。" 经营变细 " 是指部分城市由统一打法转向 " 一区一策、一盘一策 "，围绕不同片区、楼盘和客群重新组织资源；" 标尺变了 " 则是管理层不再只看门店和经纪人的绝对数量，而更看重服务者稳定开单、门店健康经营以及服务质量的持续性。

不过，当前效率改善的验证仍主要集中在存量房及部分业务单元。新房业务虽然在第二季度总交易额同比增长 1.2%、收入增长 3.8%，整体出现边际修复，但从上半年新房总交易额同比下降 17.1%、收入也下降 15.9% 来看，开发商分化和购房者观望情绪并未完全消退。

▲贝壳大部分业务收入仍下滑

家装业务主动优化获客渠道并放缓非经纪渠道推进步伐后，二季度收入同比下降 30.1%；租赁业务在管房源超过 79 万套，同比增长约 34%，但收入下降 14.8%，后续仍需观察轻资产模式下的续租率与单房利润能否同步改善。

因此，贝壳上半年证明的，是公司在弱周期中将规模惯性转化为人店效率的能力。但市场下一步要看的，不是贝壳还能减少多少人，而是它能否在网络基本稳定、人员更精简的情况下，持续创造更多高质量交易。

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编辑︱王旭