昨晚，12 家上市地产公司集中发了半年报。

你猜怎么着？ 3 家业绩同比涨了，剩下 9 家全跌。 盈利的就更少了—— 12 家里，只有 5 家赚钱，其他 7 家还在亏。

这年头，地产公司到底有多难？ 我们直接看数据。

先看那 3 家 " 涨 " 的，算是个亮点。

上海临港，上半年净利润 5.6 亿，同比增长 130.83%。 翻了一倍多。 为啥？ 人家不是纯盖房子卖房子的，手里握着产业园区的运营，这种 " 收租 + 服务 " 的模式，在市场下行的时候，反而成了靠山。 项目结转稳定，业绩自然扛得住。

香江控股，净利润亏损 1668 万，比去年亏得少了，同比收窄 15.95%。 光大嘉宝更惨一点，亏了 2.44 亿，但比去年也收窄了 34.7%。 还在亏，但亏得少了——说明降本增效、调整资产结构，确实有点效果。

再看剩下的 9 家，全是下滑的。

先看龙头——保利发展。 上半年营收 1028.6 亿，同比下滑 11.98%；净利润 19.59 亿，同比下滑 40.84%。 扣非净利润 18.68 亿，也下滑了 27.59%。 一句话总结：减收又减利。 为啥？ 市场复苏没到位，加上行业竞争太激烈，前几年拿的高价地，现在结转入账，利润直接给压薄了。

再看新城控股。 这家公司是 " 住宅 + 商业 " 双轮驱动，在长三角布局挺深。 上半年营收 176.44 亿，下滑 20.16%；但净利润只下滑了 5.15%，扣非净利润也仅下滑 6.42%。 营收跌了 20%，利润只跌了 5%，说明什么？ 说明在使劲压缩成本。 营业成本降了 26.99%，毛利率反而提升了 23.28%；销售费用也猛砍了 31.55%。 能省就省，靠省钱硬生生把利润给撑住了。

滨江集团，上半年净利润 15.51 亿，下滑 16.3%。 这家深耕杭州，算区域型民营房企里比较稳的。

阳光股份，亏损 5193 万，同比下滑 32.5%；天保基建，净利润 5389 万，下滑 54.36%；城建发展，亏了 6850 万，下滑 111.26%；中华企业，亏了 0.99 亿，下滑 157.37%；天地源，亏 5.32 亿，下滑 327.54%；最惨的是栖霞建设，亏 6.27 亿，下滑 1048%。

1048% 是什么概念？ 去年可能还赚点小钱，今年直接亏到姥姥家。 这些公司，要么是首次半年度亏损，要么是亏损规模继续扩大。

为什么会亏成这样？ 三个原因叠在一起。

第一，房子卖不动，可结转的收入少了。 2026 年上半年，全国新建商品房销售额同比下滑了 13.6%，市场整体还是冷。

第二，前几年高价拿的地，现在降价卖，结算时毛利率直接拉低。 再加上很多公司得计提存货减值，利润进一步被吃掉。

第三，项目竣工了，借款利息不能资本化了，直接变成财务费用，成本刚性上涨，收入却在缩水，两头一挤，亏得很难看。

所以你看，这 12 家公司的半年报，其实就是整个房地产行业 2026 年上半年的缩影。

总量还在磨底，结构分化越来越明显。 龙头房企像保利，虽然利润下滑，但还在赚钱；中小房企，尤其是那些前几年高杠杆扩张的，现在连利润都保不住。

一半在亏，一半在扛。 行业转型的阵痛，还在持续。